社区与法

因房屋购买资格问题毁约算违约吗北京读者刘某来信咨询:我在购买一套二手房时,与卖方签订了房屋买卖合同,约定了交付首付款以及办理完贷款后进行过户,如果不能如约履行,则应当承担违约金。签订房屋买卖合同后,我积极支付了首付款。不料,在办理贷款手续时,我因购买资格问题遭到银行拒绝。我与房主协商解除房屋买卖关系,     

父母可以用未成年子女房屋抵押贷款吗

读者问：我家开了一家超市。8个月前,因扩大经营规模急需资金投入,我丈夫遂与一家银行订立借款合同,约定由银行提供50万元贷款,期限为半年．．同时还签订了抵押合同,以登记在我8岁的儿子名下的房屋作为抵押。不料,此后的一场大火,使超市财物损失殆尽,也由此导致无法按期还款。近日,银行提出卖房还贷,可我们觉得有愧儿子而于心不忍。请问,我们可以按银行要求卖房还贷吗？     

中介拖延服务“巧”收费

2004年9月初,我与北京某留学中介签订了一份留学服务协议,内容是为我留学英国提供咨询和签证服务。双方在第五条第二款约定:“如乙方未获得签证,经乙方同意,甲方可以继续为乙方办理签证,所交费用继续有效,本协议继续有效,甲方不得增加任何费用,直至获得签证为止;如乙方提出终止本协议,甲方将在收取服务费中的人民币1000元整后,其余服务费5000元应于乙方拿到拒签信后并通知甲方的当日退还。乙方收到退款后,本协议自动解除。”9月28日我被拒签,便立刻与该中介的崔某某联系,要求继续提供服务,崔某某当时没有提出异议。因为我联系的英国学校开学…     

二手房买卖合同，出卖人不收首付款怎么办

北京一位读者来电咨询：2009年11月19日,我通过某房屋中介公司与房屋的产权人杨某确定一份《北京市存量房屋买卖合同》,该合同中约定,由我购买杨某位于北京市朝阳区某小区的一处房屋,由于杨某的房屋系通过银行贷部分款项购买的,所以我们双方约定,我于2009年11月50日支付20万元人民币的首付款给杨某,杨某以此来偿还银行按揭贷款的余额部分。     

人身保险合同的中止与复效制度研究

人身保险合同的中止事由,除了包括保险法的规定外,尚应当包括保险合同约定由保险人垫缴保险费,而垫缴的本息超过保单的现金价值以及保险单质押借款未偿还的本息超过了保单的现金价值这两种情形,对此,可以分别采用解释合同法68条及物权法216条等条款予以解决。保险合同的复效不应要求保险人与投保人协商并达成协议,只要投保人或者其他利益主体交付保险费,人身保险合同即应复效。     

高校后勤社会化改革迈向规范化的重要举措——签订后勤服务合同

高校后勤社会化改革过程中，学校与后勤人员分离后，如何规范学校（甲方）与新组建的后勤服务实体（乙方）双方的责、权、利关系是一个值得探讨的问题，本文结合我校甲、乙双方签订后勤服务总合同的实践，就签订后勤服务总合同的主要内容，应遵循的基本原则以及签订后勤服务合总同应注意的几个问题作了较系统的阐述，对于展示我校后勤社会化改革的成果，推动兄弟院校后勤社会化改革的深化具有较理论和实践意义。     

职工调离后，已享受的购房福利是否要退回

北京读者元某来电咨询：我在北京某事业单位工作，2000年，我们单位与某房产开发商联合开发商品房，供职工内部购买，由职工与房地产开发商签订《房屋买卖合同》，单位对职工购买的每套房屋总额补助50％。合同签订后，我一次洼支付了房款，并于2002年拿到房屋钥匙，但没有办理房产证，后我辞职离开该事业单位。2008年，开发商在办理房产证时，     

购买的房屋面积有误差咋办

律师同志:我与某房地产开发商签订商品房买卖协议,其中明确约定了房屋的建筑面积,并以此计算出房产总价格。在我按照合同支付全部房价款、开发商交付房屋之     

图片新闻是怎么炼成的

在传统的稿件发布工作中,不论是甲方还是乙方．都把文章的质量和文字的数量联系得过于紧密。为了完成合同约定的字数,媒介人员可谓是八仙过海、招数使尽,不过还有一块尚未被发掘的阵地——图片新闻。本文从传播实战中提炼出一些有关图片新闻策划与传播的实操要点。     

买房子，过户之后才踏实

案例：王某于2008年8月与北京某房产开发有限公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋面积为144．24平方米，单价为8700元，房屋总价为1254888元。后开发商委托一测绘机构对整栋楼进行了测绘，王某的房屋面积为159．48平方米，     

个人住房抵押贷款担保的概念界定与功能分析

个人住房抵押贷款担保是指由依法设立的机构或者组织为合格借款人申请高比例的个人住房抵押贷款而与贷款人签订保证合同,当借款人不按期偿还贷款本息时,由该机构或者组织承担约定清偿责任的信用担保行为。个人住房抵押贷款担保的主要功能是降低购房借款人的首付款比例,但它可能会增加交易成本和社会成本,并诱发借贷双方的道德风险,从而降低个人住房抵押贷款市场的效率。     

超过保证期间,债权人无权要求保证人承担债务

北京一位读者来信咨询:2006年8月,借款人黄某与出借人于某签订了一份借款协议,我以保证人的身份在借款主协议上签了字。黄某与于某的借款协议约定,于某向黄某出借款40万元人民币,期限10个月,但合同没有约定我的保证责任期限     

超过保证期间，债权人无权要求保证人承担债务

北京一位读者来信咨询：2006年8月,借款人黄某与出借人于某签订了一份借款协议,我以保证人的身份在借款主协议上签了字。黄某与于某的借款协议约定,于某向黄某出借款40万元人民币,期限10个月,但合同没有约定我的保证责任期限及保证方式。借款协议订立后,于某如约将40万元汇至黄某农业银行账户,但是借款人黄某在2007年7月发生交通事故意外死亡,且黄某并未在借款协议约定的还款日期向于某偿还借款。2009年5月,     

履约保函的适用及风险防范

履约保函与留置金保函、质量保函、维修保函在涵义、功能和适用条件等方面不同。在进岀口贸易项下,履约保函主要是保证出口方(申请人)履行贸易合同项下的交货义务。履约保函的申请人有义务委托银行开立保函,银行付款之后有权要求申请人予以赔偿。履约保函会给申请人带来风险,申请人应主动加强合同管理,通过预警风险来提高自身合同风险的识别能力和防范能力。     

借款利率超过银行4倍,超出部分不保护

正咨询:我的朋友孙先生在一次朋友聚会中认识了开发商李某。2011年元月,李某因资金周转困难,向孙先生借款20万元,双方约定:借款3个月,利息12%。协议签订后,孙先生如约将20万元交给李某,但借款到期后,李某并未向孙先生归还     

浅析借款合同纠纷裁判文书中的程序

借款合同纠纷案件在民事合同纠纷中占据很大的比例，通过分析武汉市中级人民法院处理的17件借款合同纠纷案件的裁判文书，总结出此类案件在裁判过程中通用的裁判方式，同时对主要两个方面的问题进行了分析。一是借款合同问题，对借款合同主体签章引起的问题及借款合同中的担保问题展开研究。二是借款合同纠纷中有关违约金及利息的约定。     

个人住房抵押贷款担保的功能与负面效应分析

个人住房抵押贷款担保是指由依法设立的机构或者组织为合格借款人申请高比例的个人住房抵押贷款而与贷款人签订保证合同,当借款人不按期偿还贷款本息时,由该机构或者组织承担约定的清偿责任的信用担保行为。个人住房抵押贷款担保的主要功能是降低购房借款人的首付款比例,但它可能会增加交易成本和社会成本,并诱发借贷双方的道德风险,从而降低个人住房抵押贷款市场的效率,乃至造成社会整体福利的减损和引发新的社会分配不公。     

开发商迟办产权证 业主获赔95万

最近,因开发商未按合同约定按期给住户办理房产证,武汉“星桥苑”小区业主根据2003年6月1日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房司法解释》)规定,将开发商告上法庭。最终法院判令开发商赔偿47户业主违约金95万余元。至此,在武汉此类案件消费者胜诉率竟高达100%。透过此案,我们郑重地、善意地告诫全国的房地产开发商,迟办产权证的时代将一去不复返了——因为“迟了”,将会面临“吃官司”和“亏血本”。同时,我们也诚恳地提醒广大业主,若要预防开发商迟办产权证的问题,可以签订“防迟”合同;遇到开发商满口承诺为业主办理产权证而又迟迟不办时,更可以理直气壮地拿起法律武器,争取自己的合法权益,因为——法律可以为“迟拿产权证”的业主撑腰。     

保证合同无效,保证人应负何种责任

章某因做生意急需用钱,通过朋友赵某向王某借款15万元,约定1年后还款,并签订了借款合同。赵某出面用其所开的一辆夏利车为章某担保,王某未审查该车手续,即与赵某签订了保证合同。1年后,章某因生意赔本,未能按期偿还借款。王某遂将章某及赵某告上法院,要求章某和赵某分别承担债务责任和保证责任,偿还借款15万元。     

楼宇层面是否可以归个人所有

南京一位读者咨询：我2006年初购买了一套商品房，2007年6月入住。我的房屋窗前空余着楼下房屋约20多平方米房顶。在我签订房屋买卖合同时，开发商同意将这部分房顶的层面部分让我使用，我因此多支付了5万元。2007年底，我想在那个层面上加盖一问阳光棚，但是遭到楼下业主的反对，其认为那个层面应当属于共有部分，我无权占有使用，开发商无权销售给我。请问：开发商在房屋销售合同中卖给我的楼宇层面是否可以归个人所有使用？