论业主组织的法律地位

我国<物权法>并不承认业主大会和业主委员会的诉讼主体资格,相反隐含着业主组织是真正的民事诉讼主体的精神.业主大会和业主委员会既不具有民事主体资格,也不具有诉讼主体资格,<物权法>与<物业管理条例>都是从作为权力机关与执行机关的角度来规定业主大会和业主委员会的.     

物业管理纠纷有关法律问题研究

随着我国房地产业的迅速发展和物业管理服务的市场化,物业管理纠纷也日渐增多.由于我国物业管理方面的法律法规还不够完善,因而给物业管理纠纷的解决带来了一定的难度.物业管理纠纷涉及的法律问题很多,本文仅针对物业管理纠纷经常涉及的、当前有关物业管理的法律法规尚未规定或规定不明确的业主委员会的诉讼主体资格、物业服务合同的法律属性、物业服务收费等几个主要法律问题进行探讨.认为业主委员会是具有民事诉讼主体资格的组织,物业服务合同属于信托合同,应进一步规范物业服务收费标准,调整物业管理费收取及管理权的归属,并加大对物业管理收费的监管力度.     

论业主委员会的法律地位——《物权法》关于业主自治机构法律地位之解读

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第六章规定了"业主的建筑物区分所有权"。其中,涉及业主大会和业主委员会这类业主自治机构的条款共计三条,即第75条、第78条和第83条。这些条文的显形上看,并没有明确规定诸如业主大会和业主委员会这类业主自治机构的法律地位问题。可否认为,国务院2003年9月1日起施行的《物业管理条例》对业主大会和业主委员会这类业主自治机构法律地位的争议将延续下去?本文通过对《物权法》第75条、第78条和第83条的解读,认为以业主委员会为代表的业主自治机构法律地位问题,在《物权法》中已得以解决,即它是不具有民事权利能力的社团组织。     

试论物业管理法律关系中涉及的相关主体

近几年来,物业管理在我国得到了迅猛的发展,但同时也反映出诸多的问题。本文着重针对物业管理过程中所涉及的相关主体,结合当前的热点问题,对各个主体在物业管理活动中的法律地位的界定以及权利义务的确定,进行了较为详尽的阐述,明确提出只有业主和物业管理公司才是物业管理法律关系中最直接的当事人,业主主要通过业主大会行使自己的权利,但业主委员会并不能因此成为诉讼主体,对目前有的地方认可业主委员会独立诉讼主体的做法提出了不同的看法。此外,文章还就房地产开发企业和房地产行政主管部门与物业管理的关系,逐一发表了自己的意见。     

论业主管理团体在物业合同中的主体地位

物业服务合同的主体一方为物业服务公司,而另一方的主体资格问题,实践做法和学理观点不一.业主大会作为物业服务合同的主体缺乏明确规定;全体业主的方式则难以操作,通过授权业委会,易出现瑕疵,不能真正体现业主真实意思,前者均? 存在一定缺陷.而业主管理团体作为物业服务合同的主体,符合合同相对性原则,通过规范登记和财产责任范围使其主体适格化.     

业主委员会的集体行动逻辑及其善治路径

业主委员会是中国社会刺度变迁的产物，作为一个自治组织，在治理过程中产生了“集体行动的困境”。只有从经济学的视角运用公共产品理论来分析物业管理的属性．才能找出业主委员会治理过程中“集体行动困境”的原因，并通过对物业管理这一准公共产品供给的生产过程与提供过程相区分，指出多元协作治理是业主委员会善治的路径选择。     

住宅小区物业服务合同衔接之研究——从前期物业服务合同向正式物业服务合同过渡之视角

前期物业服务合同和正式物业服务合同是业主和物业管理企业之间实现服务与被服务的有效法律形式。建设单位作为前期物业服务合同的主体具有必要性与可行性。业主作为正式物业服务合同的主体具有客观必然性，其享有物业管理权的依据是其享有自己专有部分的专有权、共有部分持分权和自治管理团体成员权。合理协调两个合同之间的过渡衔接对于保护业主和物业管理企业双方的合法权益、实现物业管理的目标有重要作用。     

住宅小区物业服务合同衔接之研究——从前期物业服务合同向正式物业服务合同过渡之视角

前期物业服务合同和正式物业服务合同是业主和物业管理企业之间实现服务与被服务的有效法律形式。建设单位作为前期物业服务合同的主体具有必要性与可行性。业主作为正式物业服务合同的主体具有客观必然性 ,其享有物业管理权的依据是其享有自己专有部分的专有权、共有部分持分权和自治管理团体成员权。合理协调两个合同之间的过渡衔接对于保护业主和物业管理企业双方的合法权益、实现物业管理的目标有重要作用     

论业主权及物业管理制度之完善

近年来,随着房地产业的发展和物业管理纠纷的增多,"维护业主权"的呼声越来越高。但在现行的《物权法》及《物业管理条例》中,对业主权都未作出明确的规定。立法上的这一缺陷,导致实践中业主权与物业管理权之间产生了一系列难以解决的冲突。对此,我国应尽快完善物业管理法律制度,将业主权法律化,构建业主权和物业管理权之间的和谐体制。     

游移与错位--透过和业主大会、业主委员会的关系看居委会的法律角色

在法律文本上,居民委员会被界定为"群众性自治组织".在实践中,上海、杭州等地的政府则积极致力于居委会介入小区的物业管理事务,试图将业主大会及业主委员会纳入到居委会的麾下.然而,由于二者在设立目的、人员构成、服务对象、社会功能等方面都存在巨大差异,因而很难从法理上说服人.政府教鱼游泳式的介入,不仅实质地扭曲了业主享有的建筑物区分所有权,也表露出将业主委员会塑造成类似居委会的组织的意图.这说明,在如何对待公民及民间组织的问题上,政府试图通过组织实行社会控制的管制路径并没有改变.     

论《民法典》中的物业管理与业主权利

物业服务企业管理缺失与权利越位的问题，根本原因在于过去忽视从财产法的角度界定物业管理的价值。业主如何深度参与物业管理、物业服务企业因权责不明而怠于履行其义务等问题有望在《民法典》的框架下得到合理解决；在立法上还应科学界定小区共有部分的层次，以明确各方权责；同时以公共资金作为业主之间的利益连接点，使业主积极参与物业管理活动。     

非业主使用人法律地位的法理分析

我国专业化的物业管理正处于起步阶段,人们在关注业主权利的同时,忽略了非业主使用人在物业管理中的作用和地位。住房制度的改革导致实践中产生了大量使用公房的非业主使用人,在政府即将退出物业管理产业并引导和推行专业化物业管理的过程中,他们和一般的物业使用人在物业管理中将处于何种法律地位,有待我们进一步探讨。     

城市社区物业管理难题的破解策略

城市社区物业发展面临诸多难题,其核心是业主与物业服务企业在缴费和服务上形成的不良反馈循环.双方一旦进入循环,就极难自行跳出,物业管理质量和社区和谐水平每况愈下.问题的根源在于现行物业管理制度的评价和监督效力薄弱,因此,建立“以评价促缴费,以缴费督服务,以服务赢评价”为核心的系列微观机制并嵌入现有制度中,不仅能有效破解物业管理不良反馈循环难题,而且为解决其他问题奠定基础,从而推进社区物业管理良性运行和健康发展.     

论当前社区物业管理纠纷及应对之策

近年来,物业管理中业主（物业使用人）、房地产开发企业、物业管理（服务）企业之间因为经济利益、物业产权归属、物业服务质量等原因产生的矛盾纠纷不断,各地的物业管理纠纷案件数量都呈快速攀升之势,物业管理成为当今社会不和谐的一个重要因素。本文通过对当前社区物业管理纠纷问题进行分析,剖析原因,并针对以上问题,提出解决社区物业管理纠纷的应对之策。     

论我国业主团体的法律地位

我国学界对业主团体的法律地位争议很大.理想化模式认为,业主团体应为法人;实证法模式认为,业主大会和业主委员会不是民事主体,不享有诉讼主体资格.这两种观点均值得商榷,从现实需要和司法实践来看,我国法律应赋予业主团体民事主体资格,业主委员会享有当事人权利.     

油田物业管理生存与发展对策

油田物业管理作为油田新兴行业,已经成为不断满足居民日益增长的居住质量需求的重要途径,同时也是提高城市管理水平、实现城市可持续发展的客观要求。油田物业企业如何适应新形式,谋求新发展,成为我们深入思考的问题。1.积极转变观念,推动油田物业的发展。油田物业企业要实现生存和发展,必须从转变观念入手。从油田物业层面来讲,物业企业的生存和发展关系油田的稳定和发展的大局,关系到油田居民生活质量的提高,是物业企业认真实践"三个代表"重要思想、的具体体现。同时,物业管理公司提供的不仅仅是管理和服务,更是一种文化,一种精神文明,提供一种舒适、文明、安全的环境来提高人的精神文明,从而提高人的素质,展现城市的整体风貌。从业主层面讲,业主应树立物业管理和服务是商品的观念,物业管理商品化能够最大限度地保证房产的保值和升值,提高业主的生活质量,业主在享受物业提供的管理和服务的同时,也带动了物业行业的良性循环,从而实现物业企业发展和居民生活质量提高双赢。     

物业管理若干法律问题探析

在分析我国物业管理的现状及问题的基础上 ,应对物业管理公司与房地产开发商、物业管理公司与业主委员会之间的关系以及业主委员会的法律地位作一界定 ,并针对我国在物业管理相关立法上的缺失 ,提出相应的立法建议。     

提升物业服务满意度的思考

物业服务满意度是物业服务工作的重要考核指标,是业主住户对物业服务质量好坏、物业管理水平高低的客观评价和真实反映,直接影响着物业服务企业的生存和发展,作为物业服务企业必须努力提高服务对象的满意度。     

浅谈物业管理应树立的几个新观念

我国的物业管理是在社会主义市场经济条件下，随着城市建设的快速发展，人民生活水平的不断提高应运而生的，人们对居住的要求已由数量型向质量型，由温饱型向小康型过渡。应该看到，物业市场是一个潜在的巨大市场，也是城市发展水平和人民生活水平提高的重要标志，物业管理的健康发展将会积极推动城市的管理和服务水平，促进房地产业的保值和增值，促进住宅业协调发展。加强物业管理，发展物业企业将是对世纪的重要命题和朝阳性产业，因此，树立物业管理新观念，是加强物业管理的关键环节。一、树立用户监督新观念设立业主委员会，小区管理…     

论业主撤销权的行使——以上海法院的司法实践为参照

业主撤销权属于形成诉权,需通过撤销权诉讼行使。应按照区分权利享有和权利行使的思路,以诚实信用为判准,厘定业主撤销权的行使资格,据此得对业主大会或业委会决定提起撤销权诉讼的业主应限为:参与表决并明确表示异议的业主,主动不参与表决、但未根据业主大会议事规则计为非异议票的业主,被动不能参与表决的业主。司法解释确定的1年业主撤销权除斥期间失于过长,应比照《公司法》关于股东撤销权除斥期间的规定,将其缩短为60日,自决定作出之日起算。在业主大会或业委会决定仅具有形成瑕疵场合,若该形成瑕疵不影响决定的内容,应赋予法官是否驳回业主撤销请求的自由裁量权。