统一土地使用权——构建农村宅基地使用权流转新模式的探讨

我国目前对农村宅基地流转的相关法律和政策规定,已不能适应城市化进程中农村宅基地流转的实际需要。十七届三中全会通过推进农村土地改革决定,指出要＂健全严格规范的农村土地管理制度＂,这将健全农村宅基地流转制度,构建合理的农村宅基地流转模式提上日程。本文在对目前农村宅基地＂隐形市场＂的客观分析的基础上,提出农村宅基地使用权自由流转的迫切性,并构建农村宅基地流转的新模式——在统一城市土地使用权和农村土地使用权的基础上,开放农村宅基地二级市场。     

宅基地使用权流转研究——从保护潜在失地农民利益的视角

我国以社会福利的形式将农村宅基地作为农民从事农业生产的基本保障,供农民使用,法律以此为原因严格限制农村宅基地使用权自由流转。随着农村社会的发展,农民对于宅基地使用权的依附性逐步减弱,造成宅基地使用权隐性流转,农民面临失去土地的可能性。当前迫切需要分析我国现行农村宅基地使用权流转制度,找出法律限制流转的困境,探析流转的现实基础和可行办法。     

宅基地使用权流转模式构建——以城乡结合部农村地区为例

宅基地使用权流转势在必行,城乡结合部农村地区更为典型。考察实践中宅基地使用现状及存在的问题,并进行立法方面的分析;宅基地使用权改革应坚持公平与效率并重的价值取向;论述建立宅基地使用权流转制度的合理性和前提条件;提出并阐述宅基地使用权流转的具体模式。     

我国农村宅基地使用权流转机制研究

随着城镇化的快速发展,农村人口大量向城镇转移,一方面,建设用地需求不断增长,另一方面,由于宅基地使用权不能流转,大量宅基地处于闲置状态,从而导致土地资源配置低效。为此,建立农村宅基地使用权流转机制,对促进农村宅基地使用权规范、有序的流转,提高土地资源配置效率具有重要意义。文章在分析国内关于农村宅基地使用权流转研究的基础上,从宅基地制度历史变迁过程寻找宅基地使用权流转的合理性。同时,为适应城镇化的发展需要,宅基地使用权流转的权益机制、管理机制、市场机制和风险控制机制等应成为宅基地使用权流转机制建设的主要内容。     

我国宅基地使用权流转制度研究

我国农村宅基地使用权是用益物权性质的权利,但它又具有中国特色,集中表现为福利性质即农民取得宅基地的无偿性、身份性以及流转的受限性。农村宅基地使用权的福利性质限制了宅基地使用权的财产属性。目前应从中共中央十七届三中全会决议提出的"加快形成城乡经济社会发展一体化新格局"的目标和"逐步建立城乡统一的建设用地市场"的要求出发,恢复宅基地使用权的财产属性,使宅基地使用权能够自由流转。     

农村宅基地使用权流转法律问题研究——以中国不同时期立法演变为视角

中国在不同时期对农村宅基地使用权流转的立法实践证明,严格限制其流转的立法内容陈旧,立法资源缺失,与物权价值冲突。农村宅基地使用权流转是实现法的价值和追求物权理念的需要。为了保障宅基地使用权有效流转,应将村委会确定为管理和经营主体,明确宅基地使用权有偿使用,建立流转强制登记制度。     

农村宅基地使用权流转的法律思考

我国农村宅基地使用权法律制度存在一些缺陷，其立法基础和标准不统一。导致现行相关法律规定相互矛盾。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度，逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用制度，在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。     

农民宅基地使用权流转法律制度探析

农民宅基地使用权在市场经济体制下,由于农村经济结构的调整,受非农化过程中利益的驱动,流转已成为普遍现象。本文分析了农民宅基地使用权流转的形式及其存在的问题,就建立农民宅基地使用权流转法律制度进行初步探讨。     

农村宅基地使用权的流转与退出机制

建立健全农村宅基地流转与退出机制,对于改革集体建设用地使用权制度、保护农民合法权益、缓解城镇化与工业化进程中建设用地供给紧张局面具有重要意义。经济利益驱动、多方需求旺盛、政府强制征收及政策环境驱动、文化传统驱动构成宅基地流转与退出的动力机制,而制度不完善、农民传统观念浓厚、具体退出机制缺失、监督管理工作乏力阻碍了宅基地的流转与退出。宅基地的流转与退出可分层次、分情况进行。     

宅基地流转改革的价值趋向与改革路径

十八届三中全会提出"赋予农民更多财产权利"、"改革完善农村宅基地制度"的改革目标。通过梳理各省市针对宅基地使用权的流转改革可以发现,许多改革虽在主体、内容、依据上存在"合法性风险",但是对我国滞后的宅基地制度的"松绑",有利于激发经济社会发展活力,属于"良性违法"现象。宅基地使用权流转制度改革应当有利于维护农民的生存发展权、有利于发挥土地利用效率、有利于维护社会公平。在价值衡量基础上,提出宅基地流转应当按照"两步走"步骤稳妥推进、逐步开禁;进一步扩大宅基地使用权的基本权能;建立宅基地的有偿取得和有偿退出制度;完善宅基地使用权的流转方式;建立宅基地流转土地收益公平分配机制。     

农村宅基地使用权流转的法律思考——以安徽省肥西县为例

本文基于我国农村宅基地管理现状进行调查,探寻农村宅基地使用权存在的法律问题,提出宅基地上成就建筑物可区分所有,并以宅基地上建筑物区分所有为基础构建新型农村房地流转制度实现房屋价值.     

农村宅基地使用权流转问题探析

自新中国成立以来,农村宅基地制度经历了从农民享有宅基地所有权转变为享有宅基地使用权两个历史阶段.现行法律、法规虽然规定了农民享有宅基地使用权,但对其是否能够入市流转,确无明确规定.鉴于现行宅基地使用权制度存在的问题,应当在建立城乡统一的房屋和宅基地市场、实行宅基地一级市场垄断和有偿使用制度及建立宅基地收购储备制度等方面予以完善.     

集体土地使用权流转问题的法学思考

我国农村土地一方面存在着稀缺性,是一种特殊的商品,另一方面法律规定已经跟不上社会的发展,集体土地产权主体不明晰,农村土地被大量浪费,而且流转过程中缺乏对农民权益的保护。为了正确引导农村集体土地使用权流转的发展,改革势在必行。必须针对现状,分别对土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权三种农村土地使用权的流转提出相应的对策,进行法律重构。     

宅基地使用权流转模式探讨

宅基地使用权禁止流转制度仅具有形式意义,实践中已形成错综复杂的宅基地使用权的＂隐形市场＂,严重影响了社会的稳定。通过房地分离和设立法定租赁权,建立与此相适应的宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度等配套措施,以较少的成本解决宅地基使用权的流通,是较为合理的解决方案。     

“三权分置”背景下宅基地使用权流转纠纷的实证考察与探讨

准确把握宅基地使用权流转纠纷的实践面相,一是可以更好解决宅基地使用权流转纠纷,二是促进宅基地"三权分置"实现,充分发挥闲置宅基地使用效益。通过对2018年以来的207份宅基地使用权流转纠纷裁判文书的梳理归纳,可以发现我国当下宅基地使用权流转纠纷裁判文书中,存在大量类案不同判的现象。由于宅基地案件存在易发性、复杂性和长期性的特点,在审判实践中存在诸多问题,如认定合同效力认定方面、所采用的裁判依据不同等,究其原因在于权利不明确,管理不到位以及裁判规则不统一,为此建议以下三个方面完善:第一保证农民享有宅基地使用权和资格权;第二强化政府和农村集体经济组织的权力和权利,还要对农民行使宅基地权利进行有效和适度的干预;第三尝试统一裁判规则,明确相关主体的行为预期。     

农村宅基地使用权的取得方式与政府监管

农村宅基地使用权属于用益物权的范畴，是指他人为了自建房屋，占有、使用集体土地的权利。宅基地使用权的申请取得是基于村民身份，与集体成员权密不可分，也可以通过继承、买卖、赠与等流转方式取得。政府要对宅基地取得过程中的行为加强监管，既要保障村民合理使用宅基地的需要，又要防止宅基地过分扩张而损害社会公共利益。     

中国转型期农村宅基地使用权的流转及其突破点

客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让有着极大的内在动力,但现行法律法规又不允许农村宅基地自由流转,导致农村宅基地的转让多为私下进行。这种"暗箱操作"一方面使得农用土地无法得到有效保护,另一方面又使得本属于农民的土地权益被第三方侵占。最近施行的《物权法》在某些方面放松了对农村宅基地流转的管制但依然难以流转,农村宅基地的流转是未来经济发展的必然选择。     

农村宅基地使用权立法评析

农村宅基地使用权指农村村民依法享有的,在集体所有的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利。现阶段我国农村宅基地使用权制度仍然存在着法律规范较少、效力层次低、社会实用性差以及法律规范之间相互冲突等缺陷,要建立完善的农村宅基地使用权法律制度除了沿用已取得的成就外,还必须加强立法,化解现有法律制度的相冲突的局面。     

宅基地使用权制度的不足和完善

宅基地使用权制度是农村重要制度之一,对于保障农村居民安居乐业、稳定生活具有重要意义。在社会发展过程中,逐渐显露了一些与宅基地使用权有关的法律问题,如宅基地使用权的转让、宅基地上房屋的继承等。所以,应制定统一的宅基地使用权法律,建立、健全宅基地使用权管理和指导制度,完善宅基地使用权制度。     

农民住房财产权抵押的制度障碍及解决途径

为了解决农村融资难的问题,十八届三中全会提出了以农民住房财产权抵押贷款的思路。但是这一政策的实施面临着来自现行法律及土地制度的多重障碍。针对"住房财产权"这一概念包括或不包括宅基地使用权两种情形,在保障农民基本居住条件的前提下有两种可供参考的解决模式,即突破我国现有制度在房屋转让中采取的"房地一体"原则,通过土地上叠加权利的方式解决房屋的土地权源;或是淡化宅基地的住房保障功能,有条件突破现有的宅基地流转的某些限制,以真正实现农民充分享有宅基地使用权所蕴含的财产意义。