房地产市场协调运行的若干基本理论问题

房地产市场协调运行的若干基本理论问题“房地产市场协调运行研究”课题组一、土地和房屋的关系问题在对待土地和房屋的关系问题上，理论界和实际工作部门存在着几种不同的观点：有人认为应是“地随房走”；有人认为地上有房、房依地载，两者密不可分，“所以那种机械地‘...     

关于房地产业问题

关于房地产业问题于光远一、什么是房地产业。本来意义下的房地产业，是以房屋为商品来经营的产业。房屋只是有可容人在其中经常活动的内部空间的、与地体结合的结构物。由于房屋与地体相结合，因此经营以房屋这种商品的产业同时也要经营土地。这一产业因此被称为房地产业...     

华侨房屋土地权益问题探讨

我国经历过土地私人所有、土地公有、公有制下的土地有偿使用,土地权益状态较为复杂。从历史和现实看,华侨房屋的土地权益不仅因农村和城镇有不同,而且因华侨身份与国内公民的房屋土地权益有所区别。为了凝聚海外赤子,根据“一视同仁、适当照顾”的惠侨政策,对华侨房屋的土地权益进行合理设计。     

土地使用权与抵押权效力问题探析

土地使用权与抵押权效力问题探析张国炎一、土地使用权的利益范围及抵押意义土地使用权类似传统民法的地上权，其范围又超出传统的地上权范围。从我国实践看，能用于抵押的土地使用权一般包括：（１）土地使用权及地上附着物如植物、地上建筑物（房屋、道路或高架公路等）...     

城市房屋从拆迁到征收的制度嬗变——兼评《国有土地上房屋征收与补偿条例》

我国城市房屋在《房屋拆迁条例》下存在着补偿机制、纠纷解决机制、商谈机制等诸多结构性悖论,新出台的《房屋征收与补偿条例》对房屋拆迁的法律关系进行了重构,解决了公众参与、国家补偿等问题,但对于拆迁的核心问题——"土地使用权"仍然没有予以关注,与其相关的土地资源再分配、土地财政等问题尚未解决。     

中国房地产市场发育的理论分析

一、改革以来我国房地产市场的发育及特点改革以来，中国房地产市场已由萌芽状态逐步发育成长为一种重要的要素市场及消费品市场，并对土地、房屋等要素配置、资产置换和产权流转开始产生机制效能。现在看来，中国市场经济体制的构造不能不以房地产产权市场化和房地产市场...     

论罗马法上不动产界定标准的逻辑演进

现代民法学者多以为如今通行之不动产界定标准源于古罗马。然，此说纯系谬种流传。与当代所采“移动贬损其价值”与“本身价值巨大”之标准不同，罗马法上界定不动产的标准只有一个，即是否直接或间接依附于土地。土地系依其自身性质而当然成立之不动产，而其他需界定者诸如矿藏、房屋、地役权、房屋上的挂件等不动产均系直接或间接依附于土地者。该“依附”逻辑贯穿于罗马法不动产界定之始终，并随着它的层层展开，变幻出丰富多样的罗马法不动产形式。     

析房改中的产权问题

析房改中的产权问题王希仁房屋在民法理论中属于不动产范围。房屋的所有权称为房产权，与其他财产所有权一样受法律保护，禁止非法侵犯。由于我国目前尚无专门的房地产立法或不动产立法，而随着国有土地和集体所有土地的使用权有偿转让制度的实施以及房改政策的推行，必然...     

地改与房改

地改,即土地使用制度改革。房改,即城镇住房制度改革。它们是房地产业改革的两个重要方面,是经济体制改革的重要组成部分。地改与房改,尽管开展时间不长,但取得的经济效益、社会效益为世人所瞩目,已成为深化经济体制改革的热门。随着我国商品经济的进一步发展和经济体制改革的深化,它在推动我国城市建设,促进社会生产力的迅速发展,改善人民群众的居住条件以及完善市场等方面,必将发挥愈来愈重要的作用。一、房地产的概念及特征(一) 房产、地产及其内在联系: 房产是房屋的经济形态。从经济角度考察房屋的产、供、销、管、修、建,称为广义的房产。法律上认可的房屋产权和资产则是狭义的房产。它不同于当作使用价值的建筑物这种意义上的房屋。地产,即被商品化的土地。土地是地产的物质形态,地产则是土地的经济形态,是法律认可的土地产     

论农地发展权增益纠纷及其法律救济途径

在我国，农村房屋拆迁纠纷本质上就是农地发展权增益的纠纷，农村房屋拆迁补偿金额偏低，拆迁主体资格不符，拆迁人无视拆迁程序，“钉子户”问题以及村干部截留拆迁补偿款是农村房屋拆迁中最常见的问题。原因主要有我国立法政策上的缺陷与冲突、城乡二元体制导致农村房屋拆迁的不公平、地方政府的“土地财政”之困以及与建设单位相勾结等。建议完善农村集体建设用地立法，统筹城乡规划，破除二元体制下的补偿标准，完善拆迁程序的机制，使拆迁的各个阶段都可以做到公开化、透明化。     

关于开发区土地征用、房屋拆迁中多元化协调处理机制的调研和思考

在错综复杂的土地征用、房屋拆迁中，如何寻求多元化纠纷和解协调解决机制，妥善处理在城市化进程中出现的各种矛盾和问题，为我市乃至开发区建设发展提供有利环境？郑刚等先生对此作了深入调查和思考。     

论我国城市房屋拆迁立法的应然思路——一个物权法的思考视角

我国城市土地物权制度的特殊结构决定了我国城市房屋拆迁模式必然异于发达的市场经济国家。在我国立法可以采取的三种城市房屋拆迁模式中，包含有四层复杂法律关系的政府主导型拆迁模式最适合我国国情。因此，我国未来城市房屋拆迁立法应以政府主导型拆迁模式为基础，并以协商型拆迁与折衷型拆迁模式为补充。     

当前我国不动产产权及其交易管理的规范问题

我国不动产产权的交易均为土地使用权和房屋所有权的流转，与动产所有权转移以交付为标准不同，不动产交易以登记公示为要件。当前，我国不动产产权交易中存在产权主体不明确、多种土地使用权形态并存、登记部门不统一、管理缺乏规范、交易风险较大等问题。本文分析了上述问题的成因并提出相应解决办法。     

农村房屋拆迁行政补偿论

农村房屋拆迁问题对于农村社会的稳定和发展具有重要影响。通过完善行政补偿来确定农村房屋拆迁行政补偿的基本原则和行政补偿的范围和标准。明确农村房屋拆迁行政补偿的基本程序和救济程序，丰富农村房屋拆迁行政补偿的承担方式和费用来源，对规范农村房屋拆迁行为具有重要意义。     

现行城市房地产开发用地法律制度探讨

城市房地产开发用地，是指在城市范围内进行房地产开发和经营的土地。具体而言，是指房地产开发公司依据国家的法律规定，在取得土地使用权后，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。我国《城市房地产管理法》第二条第三款明确规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国……     

土地共同使用权模式可行性探索——以玉树灾后重建中宅基地征收的困境与出路为例

在玉树灾后重建中,宅基地使用权的归属问题是当地居民与政府的分歧所在。传统的征收在对房屋进行拆迁的同时,以取得土地使用权为目的,忽视了被拆迁人的利益,极易使双方的矛盾激化。从土地共同使用权这一模式的自身优势和与法律的契合性观之,其既可尊重和保护被征收人的权利,又可使政府利用土地进行住房的统一规划和建设,解决了宅基地征收所面临的疑难问题,具有付诸实践的良好条件,对玉树灾后重建及我国类似拆迁征收具有重要的借鉴意义。     

房地产纠纷到哪儿说理

根据民事诉讼法及房地产方面法律、法规的有关规定,下列房地产纠纷案件,当事人可以直接向法院起诉: 1.以房屋为标的物的房屋确权、买卖、租赁、典当、抵押等和以土地为标的物的土地出让、转让、租赁、抵押及侵犯所有权和使用权的纠纷。     

城市房地产开发用地供应模式探讨——以南京市为例

南京市房地产开发用地的供应，大致可分为以下四种模式： 1．行政划拨模式。行政划拨模式主要是指从1987年9月土地管理部门成立到1992年5月份，对房地产建设项目用地采取行政划拨方式供应。其具体做法就是结合旧城改造进行房地产开发，土地由政府行政划拨，开发单位负责房屋拆迁和居民安置，……     

城市房屋拆迁中之公共利益判定

现代法治国家,城市房屋拆迁的发动必须以公共利益的需要为前提,但公共利益的判定却有着诸多困惑和难点。因此需要多层面解析"公共利益",明确公共利益的判定标准,以防止政府滥用土地征收权,打着"公共利益"的幌子,肆意拆迁而侵犯集体的土地所有权和公民的合法财产权,以协调城市房屋拆迁中的诸种利益冲突。     

划拨土地使用权市场化的博弈分析与制度创新

对于存量划拨土地使用权，除了公共产品用地，都必须实行产权市场化的改革，将不具有自由的转让权的划拨土地使用权转化为具有自由的转让权的土地使用权。在划拨土地使用权的市场化过程中，中央政府、地方政府(土地所有者)和划拨土地使用权占有者都企图通过划拨土地使用权的市场化获得更多收益，三方的收益实际上是对同一潜在收益的分割，三方利益目标具有冲突性，因而划拨土地使用权市场化的制度变迁的路径取决于各自的谈判能力，是三方博弃的结果。现行的制度安排，使那些厌恶风险或风险中性的划拨土地使用权占有者倾向于进入公开土地市场交易或继续占有土地使用权，而偏好风险的划拨土地使用权占有者倾向于进入灰市交易。灰色土地产权交易虽能使资源配置效率有所提高，但结果却使市场失去公开、公正、公平和公信。因此，必须进行相应的土地产权制度创新和土地市场创新，从而制止土地产权的灰色交易。一是降低土地市场的交易成本，提高划拨土地使用权的占有和使用成本，加大划拨土地使用权进入灰市交易的惩罚成本。二是在国有企业改制成企业重组过程中，必须按照促进划拨土地使用权市场化的要求，进行划拨土地使用权处置规则的创新。三是清理各种土地收费项目，原则上取消一切土地收费，使土地收费转变为地租或地税形式存在，并强化土地税收制度建设。