我国房地产市场中地方政府行为的经济学分析

近几年我国部分城市的房地产价格呈现非正常上涨的趋势,地方政府在房地产市场中拥有推动房地产价格持续上涨的激励,而目前我国房地产市场的制度安排为地方政府将这种激励转变为实际行动提供了制度条件,从而使地方政府的行为对房地产市场的价格产生不容忽视的影响。这是造成近期我国房地产市场持续非正常"升温"的重要原因之一。本文以我国房地产市场中的地方政府行为为研究对象,在"经济人"假设的基础上,运用经济学的分析方法,对地方政府行为进行成本收益分析,并解释地方政府在房地产市场中的行为选择,以期通过理论和实证的研究,为规范政府行为、促进我国房地产业持续健康发展提供一种思路。     

论政府的经济作用

政府在社会主义市场经济条件下有什么作用,又如何发挥作用,是经济学和政治学研究的重要课题。在完善社会主义市场经济体制阶段,我国政府应当发挥宏观经济调控、维护市场规则、提供社会服务和对国有资产进行有效管理等经济作用。     

我国房地产市场的价格波动与宏观调控效应分析

通过建立马尔可夫转换模型并应用于中国的房地产市场分析,发现1998年以来中国的房地产市场价格一直处于上升周期,但增长快慢程度经常改变,宏观调控政策是其中的重要因素。但房地产市场发展的惯性和宏观调控的时滞、调控政策多元化目标的冲突及着力点不当、执行力度和贯彻落实不彻底等导致房地产调控的效果不佳。为此,要从明确调控目标、完善调控手段、规范政府行为等方面做出努力,使房地产宏观调控更为有效地发挥作用。     

论政府与市场

政府与市场的关系是现代社会的核心问题。关于政府与市场的关系,各国经过长期的实践已形成共识:政府与市场协同发挥作用。在资源配置中,市场应当发挥主导作用或决定性作用,但并不等于市场决定一切,因为市场经济中客观存在的市场失灵、市场缺陷,正是需要政府发挥作用的领域。中国围绕建立健全社会主义市场经济体制,对政府与市场关系的认识逐步深化,中国特色社会主义理论体系不仅成功指导了中国经济体制从计划经济体制向社会主义市场经济体制的转变,创立了社会主义市场经济体制并引导这一体制逐步完善,而且在政府与市场的关系上形成了一系列新思想新认识。通过明确经济发展的内涵、政府与市场的关系、政府与市场发挥作用的边界和政府履行职能的手段,中共十八届三中全会《决定》系统、全面、深入地阐释了政府与市场的关系,为政府职能的全面转变和社会主义市场经济体制的进一步完善指明了道路。     

市场经济下政府与市场的关系

在市场经济中，市场必须在资源配置中发挥基础性或决定性的作用，但政府在市场失灵的地方又必须积极地发挥作用。本文分别从早期市场经济中政府的作用、现代市场经济中政府的作用等五个方面对这一问题进行论述。     

房地产救市可行性的经济学分析——兼评《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》

为了研究地方政府在房价波动中所起的作用,采用经济学方法对地方政府的房地产救市动机进行分析。分析表明,诺思悖论的存在容易导致最优政策的时间不一致性问题的发生,使地方政府缺乏解决房地产市场所出现问题的真正动力,因此使中央政府颁布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》所能产生的实际效果大打折扣。分析结果表明：要真正解决房地产市场存在的问题,必须借助规则、声誉、民意有效监督等措施制止地方政府的相机抉择行为的发生。     

论政府在社会信用体系建设中的作用

从政府的社会地位、当前我国市场发育状况角度论述了政府在社会信用体系建设中发挥作用的必要性,指出政府的政策取向、行为示范和监督力度影响社会信用体系建设.当前我国市场失信惩戒机制和信息传递机制的不完善也在客观上要求政府在社会信用体系建设中发挥作用.政府发挥作用的原则是"有所为有所不为",政府发挥作用的核心是建立有效的"奖优罚劣"机制.分析了政府发挥作用的主要方面,包括信用法制建设、信用教育建设、信用网络建设和信用试点建设.     

限购政策正当性的法经济学分析

随着新一轮的房屋限购政策在各大中心城市陆续出台,其实施的正当性备受争议.针对本行政区域内房价反弹猛涨的情势,各地方政府制定了规范房地产市场的宏观调控政策,以规制市场中的投机成分、维护房地产交易的良性运行.限购政策在经济学和法学上的正当性值得探究,其主要表现在四个方面:信息不对称等因素会导致市场在进行资源配置时出现低效或无效的情况,限购政策能够平衡这种微观经济生态系统;限制和规范个人自由投机行为,是维护市场经济自由与秩序动态平衡的需要;政府调控房地产市场是市场经济追求内在和谐价值的必然要求;在现代社会,政府的公权力呈扩大化的趋势,这种扩张符合经济和社会的发展要求,对维持社会稳定和保障公众利益都具有无可替代的作用.     

我国房地产市场的政府干预及调控

社会主义市场经济条件下，房地产经济和房地产市场的发展必须有政府的干预。主要应包括五个方面：促进房地产市场发育，营建房地产市场机制，维护房地产市场运转，弥补房地产市场缺陷，调控房地产市场发展     

高位房价的理性分析

通过对房地产政策研究、房地产市场的调研,对房地产开发商的期盼、舆论导向、居民资金投资行为的分析,阐明了目前高位房价的来源;参照国际惯例、居民经济收入状况,分析了房地产市场的承载力;从经济发展规律、政府政策指导研讨,剖析市场饱和度、居民购房能力,展望未来房产价格将稳中趋降。     

试析政府视角下的房地产业健康发展

随着我国市场经济的持续发展,我国的房地产业也有了值得肯定的成就,但同时也存在如住房结构性矛盾突出、房价上涨过快、房地产市场行为失范较为普遍等种种问题。作为社会经济发展的引导主体、与房地产业有着直接联系的政府,应从科学的政策引导,理性的宏观调控,严格的规整市场混乱等方面对上述问题作出积极有力的回应,从而促进国内房地产业的健康发展。     

我国房地产虚热的原因及对策

房地产市场动向是社会、政府、百姓非常关注的热点,对于当前是否过热并已经出现了泡沫,将在很大程度上决定宏观调控的政策取向。目前房地产从总体上看是健康的,对拉动国民经济增长,扩大内需,改善居民生活作出了重要贡献,但是房价上涨过快问题,仍需引起高度重视。     

房地产市场宏观调控及其健康发展

<国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知>明确指出:"地方各级人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策,从实际出发,完善房地产市场调控办法,建立有效的协调机制,并对本地房地产市场的健康发展负责."由于市场经济存在内在缺陷,再加上国民经济要追求总量平衡的目标,要不断调整和优化产业结构,这就要求政府必须对房地产开发活动加强管理.改革开放20多年以来,中国房地产业的发展历程已经从正反两个方面证明,在房地产开发活动中必须将发展市场经济与加强政府宏观调控相结合,才能获得最佳效果.     

房地产业的宏观调控研究

近年来我国房地产业出现了快速发展的过热现象,其原因复杂。2004年中央开始有针对性地对房地产行业进行宏观调控,但过去的和现有的政策只具有明显的短期效应。因此,各级政府必须从房地产行业目前的机制与现存的问题出发,建立与市场经济相适应的房地产业宏观调控的长效机制,真正使房地产业长期稳定健康的发展。     

开发商与地方政府、消费者在房地产市场中的博弈分析

房地产业作为国民经济发展中重要的支柱产业,尤其是关系到经济发展、土地资源的合理配置和人民生活水平改善的住宅房地产,从土地购置开始,经过房产的开发建设,到进入消费和服务等各个环节的运行过程中,都涉及到各级政府、房地产开发商和广大消费者等各方的利益。利用博弈论的分析方法,针对在土地交易市场和房地产消费市场中各主要参与者的市场行为利益的博弈分析,可以为政府部门、开发商和消费者提供一定的决策参考,也为房地产市场体系的建设提出一些政策建议。     

我国房地产泡沫的形成原因与规避路径

房地产泡沫是近期中国房地产市场现状的最热门讨论。本文分析了房地产泡沫产生的原因,指出治理房地产泡沫的最终着力点在于政府。政府有必要建立完善的房地产市场体系以充分发挥市场机制的作用,加强对房地产市场的监管,加强对房地产市场信息的引导,加强对金融部门流入房地产市场资金量的监管,并且通过法律、行政、经济手段对整个市场进行调节,从而规避房地产泡沫的产生,保证房地产市场的持续健康发展。     

房地产企业诚信建设探析

诚信是商业伦理的基本要求,是市场经济的基石。从房地产企业自身角度分析房地产企业诚信缺失的主要表现及其原因,并探讨房地产企业诚信建设的对策。     

地方政府行为与房地产发展——基于上海市的实证研究

房地产的发展对地方经济增长和税收的增加具有重大贡献,但过高的房价又会抑制普通公众的房屋消费,造成公众福利的降低,妨碍政府公共服务职能的实现。因此政府面临发展经济和改善民生的两难选择,地方政府出于不同的考虑会有不同的选择。本研究以上海的数据为研究样本,运用单位根检验、VAR等计量经济方法对地方政府的房地产政策选择进行研究,分析地方政府房地产政策行为背后的原因。结果表明：房地产对地方经济影响越大,政府对其支持力度越大,而当房地产业过度发展造成社会福利损失时,地方政府也会采取一定的调控措施。     

主体行为、预期形成与房地产市场稳定

基于行为经济学理论,对我国房地产市场主体的决策过程和市场运行机制进行理论及实证 研究后发现:我国房地产市场主体行为受货币幻觉、过度信心、片面信息、供给垄断等行为因素的显著影 响,从而不断推高房地产升值预期,并在预期实现时得到进一步强化。这一正反馈过程导致升值预期持 续累积升高,是我国房地产市场持续高速增长的重要动力。经测算,房地产成交量中43 .42 %的增长是由 上述行为因素引起的。对行为因素的忽视是近年来房地产调控政策收效甚微的根本原因。因而,只有减 少各种片面信息的频繁发布,改变地方政府对土地财政的直接依赖,消除房地产商的供给垄断,建立健全 的房地产市场化运行机制,才能真正实现房地产市场稳定发展。