农村宅基地抵押试点运行机制研究

现行农村宅基地使用权抵押试点分别以财产流转性收益和农村金融市场扩展为抵押主题,采取农民房屋所有权并附属宅基地使用权间接抵押和宅基地使用权直接抵押两种模式,多种类型。试点宅基地使用权抵押融资存在抵押权合法性、抵押物处置效力的法律风险。宅基地使用权抵押应遵循适合我国土地政策和农民利益需求的合理途径,完善抵押登记制度;宅基地使用权转让应适度市场化运作,其受让后的宅基地使用权期限界定为30年为宜。     

宅基地使用权抵押限制的审视与改进

还权赋能、稳定放活的农村宅基地抵押贷款改革蕴含着积极的制度效益和经济助推功能,但也暗藏农民失地、抵押财产无法变现、耕地被侵占等风险,因此需要兼顾助推效益与风险防控。基于对农村产权抵押贷款风险点及其防控措施的认识,一些主管部门和试点地方对宅基地抵押贷款人的准入资格和抵押物的设置与流转作出了某些限制,这些限制适应了试点阶段推进“两权”抵押改革的需要,但与当前稳慎推进宅基地制度改革的政策导向不符,需要秉承稳慎探索的原则进行调整,并增设新的优化措施来加以完善,以实现宅基地使用权抵押效益的最大化。     

农村宅基地使用权抵押流转的路径选择——基于河南省新乡市190家农户的调查

农村宅基地使用权抵押流转在我国受到严格的政策限制,根据对全国农村改革试验区--新乡市190个农户多阶段随机抽样和重点抽样调查显示,农户对宅基地使用权抵押流转意愿强烈,且隐形交易愈来愈烈。政府对农村宅基地抵押流转市场宜“疏”不宜“堵”,应积极推进“宅基地使用权抵押流转”的试点工作,进行农村宅基地管理制度创新,预警并防范农村宅基地使用权流转后可能出现的风险。     

农村宅基地使用权抵押的立法嬗变与制度重构

宅基地能否抵押及如何抵押是学界争议之焦点。基于宅基地立法之嬗变及相关法律机理证成宅基地使用权有限抵押的成立,其制度设计上应坚持公平与效率的辩证统一,并在内部法权结构上体现实质正义和保护农民的倾斜性救济原则。宅基地抵押本质上为土地使用权之抵押,其可通过抵押合同和登记公示而设定,农民集体成员和非集体成员皆可成为抵押权主体。抵押权实现时,在同等条件下应赋予集体成员优先回赎权,或本集体成员无意购买时,可由农民集体优先有偿收回。立法上应赋予农民宅基地使用权之抵押权能,构建宅基地有偿使用制度和期限制度,并修订《物权法》等法律以确保宅基地有限抵押制度的有效运行。     

宅基地"三权分置"背景下农房抵押意愿影响因素分析 ——基于社会资本视角

基于福建742份农户调查数据,通过建立Logit-ISM模型,分析外部性、认知性以及关系性3个维度的社会资本对农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款意愿的影响情况.结果表明:(1)外部性社会资本(以"是否加入合作社"和"外出打工经历"指标衡量)和认知性社会资本(以"是否了解农村产权抵押"和"信贷政策"的指标衡量)对农民参与住房财产权抵押贷款意愿有显著的正向影响;(2)不同维度的社会资本对农民产权抵押融资意愿的影响存在差异:外部性社会资本作为深层次的原因影响着其认知性社会资本水平,进而影响贷款需求和经历,最终影响农民对农房的抵押融资意愿.基于此,为提高农民农房以及宅基地抵押融资的成功,建议加大对农民人力资本投资和农村产权知识的宣传以提高农民认知水平,鼓励农民加入当地农民合作社;借鉴一些地区宅基地抵押贷款权益实现的成功经验,在不同地区分类有序推进,以尽可能减少农村正规信贷供给的不足问题.     

农村宅基地使用权抵押问题探讨

现行立法对宅基地使用权抵押问题都基本上持否定态度。农村经济的发展以及农村土地市场的形成客观上要求宅基地使用权抵押这种法律现象的存在。完全禁止抵押在事实上限制了农民扩大再生产的有效途径。完全可自由抵押在客观上又有可能造成严重的后果。十七届三中全会明确提出了要完善宅基地制度,加强宅基地管理,保护农户宅基地用益物权,这为宅基地制度改革留下了制度空间。因此,有必要建立起有限制的宅基地使用权抵押制度,通过合理的限制条件来避免允许抵押后给农村经济的发展和稳定带来的不利后果。     

困境与革新：宅基地使用权抵押融资的法律思考——以宅基地使用权的物权属性为视角

《物权法》对宅基地使用权的"受限制用益物权"界定,彰显着宅基地使用权抵押融资的困境。只有对宅基地使用权的物权属性进行重新的审视,将其界定为"超用益物权"或者"类所有权",才能回归宅基地使用权的权利本性,从而作为制度革新的理论基础,推导出我国应当放宽对宅基地使用权流转和抵押融资的限制,赋予宅基地使用权完全财产性权利的法律地位。在此基础上,施予土地利用总体规划、宅基地用途管制以及农村金融供给等配套制度,才能保证宅基地使用权等农村产权融资的顺畅运行。     

林权抵押借贷双方博弈行为分析

南方集体林业产权制度改革以来,林农经营林业积极性普遍提高,为了解决林农林业经营过程的资金短缺与“融资难”问题,国家开展了林权抵押贷款业务。针对我国林权抵押贷款业务发展过程,从博弈角度探讨林权抵押借贷双方存在的风险、分析了林权抵押、担保机制的形成过程与效果,建立林农或林业企业融资方与金融机构投资方之间的博弈行为模型,并得出贷款利息、抵押物的价值、信用机制是影响林权抵押借贷双方行为的重要影响因素,最后根据影响因素提出风险防范的有效措施。     

农村宅基地使用权流转的合理性及其保障措施

农村宅基地使用权流转在理论和实践中呈现不协调状态。在分析农村宅基地使用权流转以及农村宅基地土地使用权流转合理性的基础上,分析其流转的保障措施:应当正确定位政府公公政策形成功能;完善农村宅基地登记制度;修改现行农村宅基地流转政策,以总量控制的方式,限制宅基地使用权转让,禁止投机或投资行为,预防农村宅基地使用权自由流转过程中产生的侵损农民合法权益和损害基本耕地的现象。     

农房抵押的法律困境与对策研究——基于安徽省农房抵押试点地区的调研

农房是农民享有的一项重要的财产.通过安徽省农房抵押试点地区的调研发现,现行法律对宅基地使用权的禁止抵押和受让对象的限定成了农民住房财产权发展的障碍.宅基地使用权的法律开禁和有偿使用及建立农房抵押权实现后政府收储机制能有效解决农民融资难、农村宅基地空闲严重问题,有利于盘活农村宅基地及发展农民住房财产权.     

农村宅基地使用权抵押流转的制度审思

近十年来,围绕法律是否应放开农村宅基地使用权流转,学界展开了旷日持久的激烈争论。争论的焦点在于:农村宅基地使用权能否向本集体以外的社会成员流转。事实上,农村宅基地使用权能否抵押流转,更多体现的是政策问题和社会问题,而非单纯的法律问题。十八届三中全会关于完善农村宅基地制度的决定在某种程度上让"开禁"之争尘埃落定,"开禁"是必然趋势。但囿于配套的法律制度欠缺,各地试点调研工作尚待深入等诸多问题,宅基地使用权抵押流转的"暖春"似乎并未到来,"开禁"之路仍任重而道远。     

农地经营权抵押贷款供需主体贷款决策行为的演化博弈研究

基于演化博弈理论,建立农业经营主体与金融机构的农地抵押贷款决策行为 博弈模型,研究借贷双方贷款决策的动态演化过程,分析贷款成本、贷款利率等对贷款决策 的影响,并运用 MATLAB软件进行动态数值仿真.结果显示,贷款成本是影响借贷双方贷 款决策的关键因素,贷款利率对借贷双方贷款决策的影响存在明显差异,政府供给金融公共 产品能有效提高贷款供需方的借贷意愿.由此提出各级政府应积极推动贷款在线办理,压 低贷款成本;加大政策支持力度;适度向农地抵押贷款市场提供公共产品等政策建议.     

试论土地抵押市场的不规范行为及其防范对策

由于目前我国土地使用权抵押的立法不够完善 ,政府行为不协调 ,土地抵押市场上仍存在许多不规范行为 ,如分权抵押登记、多头抵押 ,虚拟抵押 ,不完全土地使用权抵押 ,故意遗漏共有人抵押 ,虚假评估、超值抵押等。本文结合土地管理实际 ,对上述行为进行了分析 ,并提出了相应的对策。     

宅基地制度改革试点的法律逻辑

宅基地是农民的基本生活保障(住房保障),宅基地的分配也就体现着福利性和公平性,只要是本集体成员,在符合规划的前提下,均有权无偿申请取得宅基地,"一户一宅"政策具有正当性;在供地紧张的地区,可以探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式。但宅基地的福利性并不能抹杀宅基地使用权本身的财产属性,农民无偿地创设取得宅基地使用权之后,即享有这种被《物权法》确认为用益物权的财产,宅基地使用权的流转或处分是宅基地财产属性的题中之义,无论是否承认宅基地的保障功能,都不影响宅基地使用权的流转。在目前社会发展现状下,宅基地使用权流转主要体现在:慎重稳妥推进农户住房财产权抵押、转让,探索农民增加财产性收入渠道;在受让人取得住房所有权时,取得宅基地使用权的法定租赁权。     

个人住房抵押贷款担保的概念界定与功能分析

个人住房抵押贷款担保是指由依法设立的机构或者组织为合格借款人申请高比例的个人住房抵押贷款而与贷款人签订保证合同,当借款人不按期偿还贷款本息时,由该机构或者组织承担约定清偿责任的信用担保行为。个人住房抵押贷款担保的主要功能是降低购房借款人的首付款比例,但它可能会增加交易成本和社会成本,并诱发借贷双方的道德风险,从而降低个人住房抵押贷款市场的效率。     

农村宅基地使用权流转制度改革探析

在我国农村宅基地大量闲置浪费、"隐形"流转导致法律纠纷不断增多的现实背景,中共十八大三中全会对农村宅基地的使用权改革做出若干规定的政策背景下,分析宅基地使用权流转的现状及问题,并针对宅基地使用权流转法律的不完善,提出制定详细的农村宅基地管理的法律法规,建立农村宅基地使用权流转制度,以地租理论和产权理论为基础,以农业、农村和农民受益为原则,合理分配和使用宅基地流转收益等宅基地使用权流转制度改革的建议。     

论宅基地使用权流转的隐形市场——基于江汉平原X村和X集的比较分析

以江汉平原X村和X集的宅基地使用权流转实例为分析对象,试图从经验中探索宅基地使用权流转中所产生的财产性收益的发生机制及其影响因素。分析表明,当前宅基地使用权隐形市场的存在并不能成为宅基地使用权自由流转主张的论据,宅基地使用权的自由流转只能够使少数具备区位优势的宅基地使用权人获益,而大多数的农民将没有实现宅基地使用权财产性收益的机会。     

消防灭火过程中火灾温度场研究

农民住房财产权抵押贷款业务的开展无疑是农村产权制度改革的一大突破,也是宅基地制度改革的重要方面。其对于盘活农村住房资产,扩宽农民融资渠道,推动农村经济发展都有着重要作用。然而由于农户可能存在的信用失范、生产经营活动的不确定性以及抵押物处置障碍,使得抵押贷款业务往往面临失约风险,因此如何对抵押贷款中的失约风险进行合理管控是宅基地制度改革稳妥有序推进的关键。本文通过总结福建晋江农房抵押贷款实践在农村信用体系建设、创新抵押模式、抵押物流转处置等方面的风险策略,提出防控农房抵押贷款失约风险应从贷前风险防范、贷中风险缓释、贷后风险处置三个方面着手,形成一套完善的风险防控体系,切实做到积极稳妥和风险可控的基本目标。     

个人住房抵押贷款担保的功能与负面效应分析

个人住房抵押贷款担保是指由依法设立的机构或者组织为合格借款人申请高比例的个人住房抵押贷款而与贷款人签订保证合同,当借款人不按期偿还贷款本息时,由该机构或者组织承担约定的清偿责任的信用担保行为。个人住房抵押贷款担保的主要功能是降低购房借款人的首付款比例,但它可能会增加交易成本和社会成本,并诱发借贷双方的道德风险,从而降低个人住房抵押贷款市场的效率,乃至造成社会整体福利的减损和引发新的社会分配不公。     

农村宅基地使用权流转制度创新——基于增加农民财产性收入的视角

分析农村宅基地使用权流转对农民财产性收入的影响,提出当前我国农村地区宅基地使用权流转存在着立法滞后、产权制度不完善、无公开流转市场、宅基地隐性流转多等困境,应从立法层面实现宅基地使用权的合法流转,放开宅基地使用权主体限制,建立较为完善的宅基地使用权流转市场以及调节宅基地使用权流转收益分配机制等方面积极探索增加农民财产性收入的宅基地使用权流转制度创新。