土地发展权、农地征用及征地补偿制度

土地发展权是指所有权人将自己拥有的土地变更现有用途而获利的权利。农地征用补偿除了支付农地所有者传统的土地所有权价格之外,还应该对土地发展权给予补偿。此外,由于当前我国农地对于农民还具有很强的社会保障和失业保险功能,这决定了我国农地征用补偿必须有更宽广的边界。     

土地承包关系“长久不变”对征地补偿的影响与制度改革

土地承包关系"长久不变"政策是我国未来农村土地制度建设的基本方向,该政策的实施势必会对征地补偿产生深远影响,因此,构建相配套的征地补偿标准测算及收益分配新规则显得十分必要。研究认为,征地补偿标准应包含农地农用状态下的权利价值和农地转用下的发展权价值两部分,国家通过税收参与土地增值收益分配,剩余土地增值收益在集体经济组织、失地农民之间根据既定规则进行有序合理分配,同时应兼顾无地农民、农村妇女、农村大学生、农地转入方等特殊群体的利益。最后,土地承包关系"长久不变"下征地补偿制度改革应与土地产权制度改革、户籍制度改革、财政制度改革关联互动,实现相关政策制度改革的同步推进与有机衔接。     

对集体土地所有权之土地发展权的反思与构建

土地发展权是土地所有权中所包含的对土地进行不同形式使用以追求土地增值收益的权利。国家不应完全排斥集体组织对集体土地的发展权,这侵犯了集体组织的权利。集体组织在行使土地发展权之时应考虑社会公共利益的需要,法律应将农用土地发展权以区域规划限制的方式收归国有,并对集体组织放弃土地发展权加以补偿;同时将集体建设性用地发展权完全赋予集体组织。只有承认集体土地发展权才能平衡经济发展用地需要中社会和所有权的利益,才能使集体土地所有权成为真正的法律权利。     

土地征收与集体权益保护

目前征地实践中之所以出现各种矛盾交织、各方利益失衡、纠纷不断的局面,其主要原因是现行征地制度的缺陷造成了对集体土地所有权权益的侵害.土地征收权的滥用使得集体土地所有权被任意剥夺;征地补偿制度的不合理侵害农民集体权益;征地程序的不完善使集体土地所有权权益受侵害时得不到及时有效的保护.保护土地征收中集体土地所有权权益的途径主要有明确规定"公共利益"需要的含义或具体规定国家征地权的适用范围;建立农村集体建设用地使用权出让和转让制度,既能有效保护集体土地所有权,又能满足建设用地的需求;建立土地征收中的谈判协商机制,赋予被征地农民在土地价格谈判中的话语权;完善集体所有权保护立法,规范农民集体组织经营管理层在征地中的权限范围,保护集体成员的权益.     

农村城市化征地拆迁中的民意参与——以B市X浅山新城建设为例

本文以B市X浅山新城建设项目为案例,梳理了在城市化带来的征地拆迁进程中村集体和农民的权益转型,发现村集体土地所有权、集体地上物所有权、村民个人的土地承包经营权、自有物所有权、宅基地使用权和个人房屋所有权经过征地拆迁将转化为货币补偿、回迁房购买权和"农转居"社会保障等形式。在这些权利转型过程中,特别是在被征地拆迁人关注的8项重要利益中,有些是可以让村民完全参与;有些为部分参与;有些又必须是以政策为依据来执行的,这中间就会有一个民众利益如何最大化的问题。为此我们通过案例跟踪,分析了民意参与的作用,总结了其中的经验,理清了"民意参与"的不同尺度与划分,希望能为后人提供借鉴。     

“三权分置”中土地经营权的物权化研究

将农村土地经营权的法律性质确定为物权,既符合"三权分置"改革的目标,又是实现农业现代化的必由之路,且不违背集体土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损等农地制度改革的政策底线,具有现实可行性。农村土地经营权物权化的理论困境源于相关理论和法律上的思维定式。通过将土地承包权重构为身份性财产权,将土地经营权视为与土地承包权具有同等地位的基于集体所有权的独立权利,便可破解这一理论困境。在制度设计上,应当在明确集体土地所有权、重构农地承包权的基础上,将农村土地经营权设计为完全意义上的用益物权,赋予其流转、抵押、入股等权能,以实现农地"三权分置"的政策初衷。     

城市化进程中被征地农民综合安置模式研究——以山东省淄博市为例

在城市新区开发过程中,农村集体土地被大量征用,失地农民数量迅速增加。现行的针对被征地农民的补偿与安置措施存在着诸如补偿标准低、项目少、缺乏长效机制等问题。解决被征地农民的补偿与安置问题应采取积极措施,走一条集“养老保险、医疗保险、就业培训、住房保障、墓葬改革”为一体的综合安置新路子。     

我国征地补偿安置争议解决制度研究——以行政复议申请人范围为视角

征地补偿安置是土地征收过程中一个重要的具体行政行为.征地补偿安置争议解决制度事关征收相对人及利害关系人的利益,处置不好会使征地矛盾恶性循环.《国法[2011]35号》对于规范和统一征收补偿安置争议解决制度具有积极意义,但其对行政复议申请人范围规制的不足会在实践中掣肘其执行力.可以提起行政复议的主体包括土地所有权人、土地承包经营权人、承包经营权流转的受让人、集体建设用地使用权人、集体建设用地使用权流转的受让人以及其他土地权利人.     

基于不确定利率及土地发展权的农用土地征地补偿方案

以农用土地年收益现金流为基础,加入利率的不确定性和土地发展权的影响,构造以实际补偿和期望补偿为变量的效用函数作为确定征地的货币补偿金额的工具。实证表明,当前利率下农用土地年收益的折现估计值为年平均收益的22倍,而维持农民生活水平不变的补偿费用应在年平均收益的30倍以上。现行法律规定的最高30倍的补偿标准偏低。因此,我国征地补偿应参照项目预算的净现值方法计算,适当提高补偿标准。     

土地发展权框架下失地农民的补偿

计划体制下土地征用的"产值倍数法"补偿标准是导致失地农民补偿不足的制度性根源。这种补偿只是对农民在承包期内土地使用权收益的补偿,而未对获取这种使用权收益的资源禀赋进行补偿。在目前的农地制度下,土地是农民依托于集体土地共有制下的一种资源禀赋,是农民在家庭农业经营下就业和社会保障的基础。本文认为,在土地征用中应明晰土地发展权,并保障土地发展权收益对失地农民资源禀赋的补偿,从而有利于失地农民就业能力的转换和社会保障的安置。     

征地补偿中存在的问题及对策

中国大量的农用土地转为国有建设用地，由于征地补偿费用不能反映土地农用价值，失地农民抱怨极大。以B县为例，征地补偿过程中存在着土地补偿费用过低，土地征收制度不完善，农村组织制度缺乏有效监管等主要问题。建议：让农民享有完整的农地物权；土地管理部门不仅征收土地，而且还应当承担确保被征地农民得到征地补偿的责任并建立征地补偿专用账户。     

把握好农村土地征用制度改革的着力点

改革开放以来,我国多次出现圈地热,规模巨大,屡禁不止,其根源在于征地范围过大、农地产权残缺、征地程序不规范、土地财政和政绩驱动、监督不力等。必须加快征地制度改革,明确界定公共利益范围,明晰农村集体土地产权,规范征地程序,实行多元化补偿方式,推进农村集体建设用地合法入市,严格征地各环节的监督制约。     

我国征地补偿纠纷的法律思考

随着我国工业化、城镇化进程的不断加快,因农村征地问题而引发了不少社会矛盾,一些失地农民的合法权益得不到保障.因征地补偿纠纷引发的上访和群体性事件时有发生,成为影响农村稳定与社会安定和谐的一个重要因素.究其原因,主要是由农村集体土地所有权主体虚位,土地征用补偿程序不规范,相关法律规定不够完善,可操作性不强,失地农民维权困难,法律救济渠道不畅等原因造成的.对此,应制订土地征收法,完善相关司法解释,规范操作程序和监督机制,健全征地补偿纠纷的解决机制.     

我国集体土地流转改革的基点识别研究

土地集体所有制是我国的一项特色制度,土地征用是集体土地进入城市建设用地市场的惟一途径。现行征地制度的缺陷:集体土地与国有土地间产权特性的不平等;征地出让参与主体的法律关系模糊;土地征用出让目的的法律漏洞;土地征用出让渠道不同的利益差别;土地征用补偿标准的不规范;土地征用程序不合理;征地争议救济不合理等。集体土地入市流转的基点识别与集体土地入市改革的基点:农地产权制度;政府职能定位;土地供应方式;农民利益表达;政府征地收益;征地监督机制等。     

论土地发展权及其对我国土地征收制度的创新

土地发展权是一项重要的物权,对此国外已有较成熟的实践。考虑到我国土地征收制度存在的诸多问题,我国应在土地权利体系中创设独立的可转让的土地发展权,通过将土地发展权制度引入征地实践来保障农民的土地产权和保证国家耕地保护目标的实现,并整合整个制度环境,提升土地征收制度的绩效。     

土地承包关系长久不变与征地补偿标准

在土地承包关系长久不变的政策背景下,我国现行的征地补偿标准与十七届三中全会提出的合理补偿的目标有差距。征地补偿标准要合理,就要重新确立制订征地补偿标准的原则,增加制订对相关利益主体补偿的标准,明确现有土地补偿费、安置补助费的用途,制订综合考虑土地产值及土地承包权流转价格的征地补偿标准。最终政府退出土地一级市场,由征地单位与被征地农民谈判达成征地补偿标准。     

论参与型土地征收程序的构建

程序的价值包括从属价值和内在价值两方面。我国现行土地征收程序在从属价值和内在价值两方面都存在很大缺陷,这也是造成我国征地权被滥用、农民利益受损害的一个重要原因。应在程序价值理论指导下,借鉴国外的成功经验,从促使征地程序公开、保障集体和农民参与、引入征地目的合法性、征地补偿司法审查程序、实现程序从属和内在价值等方面对土地征收程序进行完善。     

农村土地承包经营权流转:法律风险与防控

农村土地问题的核心和实质是土地权利问题,土地承包经营权的流转应以提高农村土地利用效率和确保国家粮食安全为核心目标。农村土地承包经营权流转的改革理论上应是坚持集体土地所有制下的农村土地财产权能的激发,强调土地资源的使用效率和所有权蕴涵的私法上权利的可能性。实务中应考察土地承包经营权流转的具体模式,并以适宜的法权构造来实现农民利益的保障和农地流转的法律风险规避。     

论征地生态补偿的内涵实质和原则

生态补偿的实质是保护环境、实现利益协调.征地的生态补偿是指需用土地人就征用取得土地后对土地权利人的生态损失所给予补偿的一种制度.它是解决土地征用中征地者与被征地者生态利益矛盾冲突的基本制度,是国家对个人或团体生态权益的救济途径.征地生态补偿的手段是使征用土地的生态成本或生态收益的外部性内部化;实质是因征地造成的生态利益损益的惩罚或激励,是生态利益的分配和再分配;征地生态补偿的作用是促进土地资源与环境、社会经济发展相协调;征地生态补偿的体系架构是以政府的财政支持为后盾、以相关法律为保障、以土地征用者、被征土地者、被征土地相关地域生态利益协调为条件的系统工程;征地生态补偿体现了公平、效率、生态正义的原则.     

以股份制重构农村集体土地征收补偿制度

对农民土地承包经营权的认识误区,致使集体土地征收补偿中农民利益受损,因此在征收农村集体土地时应当以"国有土地"和"经营性土地"对集体土地进行界定与补偿,并且以股份制形式组建集体资产管理有限公司,农民以集体土地承包经营权入股,变农民为股民,由农民参与分红。