农村宅基地使用权流转的法律思考——以安徽省肥西县为例

本文基于我国农村宅基地管理现状进行调查,探寻农村宅基地使用权存在的法律问题,提出宅基地上成就建筑物可区分所有,并以宅基地上建筑物区分所有为基础构建新型农村房地流转制度实现房屋价值.     

农民住房财产权抵押的制度障碍及解决途径

为了解决农村融资难的问题,十八届三中全会提出了以农民住房财产权抵押贷款的思路。但是这一政策的实施面临着来自现行法律及土地制度的多重障碍。针对"住房财产权"这一概念包括或不包括宅基地使用权两种情形,在保障农民基本居住条件的前提下有两种可供参考的解决模式,即突破我国现有制度在房屋转让中采取的"房地一体"原则,通过土地上叠加权利的方式解决房屋的土地权源;或是淡化宅基地的住房保障功能,有条件突破现有的宅基地流转的某些限制,以真正实现农民充分享有宅基地使用权所蕴含的财产意义。     

农村房屋抵押权实现的法律障碍之克服——“房地一致”原则的排除适用

农村房屋抵押权实现的法律障碍在于:当前的法学理论与实践不当地将"地随房走,房随地走"(即"房地一致")原则适用于农村房屋抵押实现场合。依现行法,房地一致原则有其固定的适用范围,而且在禁止宅基地抵押的现有规定下,坚持该原则会导致禁止农村房屋抵押的错误结论。因此,只有真正贯彻农村房屋与宅基地处分的分离原则,房屋抵押权实现所致房屋所有权的移转才不会导致宅基地使用权的移转。但此时我国法律需引入推定租赁合同制度来解决房屋新所有人对宅基地的权利基础问题。     

农村房屋流转的障碍分析及对策研究

开禁农村房屋流转,实现城乡房地产市场的接轨,是农村产权制度改革的迫切要求。在目前农村房屋流转陷入＂禁而不止、试亦不全,保又不能、转亦困难＂的理论、现实、法律困境之际,创新农村房屋流转的理论,改进流转的主体、所有权能、流转模式等制度的设计,对提高农村房屋及其宅基地利用效率,规范农村产权交易市场,保护农民权益具有重要的现实意义。     

宅基地使用权流转的新路径——成都“联建”政策的法经济学分析

出于地震灾后住房重建的需要,成都市出台了“联建”政策,允许地震重灾区农民提供宅基地使用权,“联建”方提供资金联合建房,房屋建成后由双方共同经营管理或进行利益分配.“联建”政策的法经济学分析表明:“联建”模式解决了农民灾后住房重建的资金来源问题,避免了与现行土地法律制度的冲突,实现了制度约束条件下的土地使用效益最大化,其实质是宅基地使用权流转制度的有效创新.     

宅基地使用权流转模式探讨

宅基地使用权禁止流转制度仅具有形式意义,实践中已形成错综复杂的宅基地使用权的＂隐形市场＂,严重影响了社会的稳定。通过房地分离和设立法定租赁权,建立与此相适应的宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度等配套措施,以较少的成本解决宅地基使用权的流通,是较为合理的解决方案。     

稳步推进问题导向的农村宅基地制度改革——对晋江三个村庄的调查

当前,我国正在33个县级单位开展农村土地三项制度改革试点.福建省晋江市是宅基地制度改革试点单位之一.文章基于晋江市三个镇(以T1镇、T2镇、T3镇表示)的三个村(以V1村、V2村、V3村表示)开展的案例调查,对该市农村宅基地利用现状及存在的主要问题、宅基地流转与退出过程中面临的主要障碍,以及如何通过问题导向的宅基地制度改革试点提高农村土地的集约节约高效利用、稳步推进农村宅基地制度创新等相关问题进行了分析.研究发现,农户对宅基地的需求与依赖程度,文化传统风俗、农户就业模式是影响农户作出宅基地流转与退出决策的主要因素,其中文化传统风俗与经济发展水平相互影响;土地产权关系不明确、宅基地管理制度及流转与退出机制不完善、资金问题以及宅基地的经济潜力则是实现宅基地流转与退出这一宅基地制度改革目标需要考虑的主要问题.     

农村城镇化进程中宅基地资源配置研究

随着城镇化进程的加速,农村宅基地功能发生变迁,现有的农村宅基地资源配置制度安排已明显不适应这种变迁,农村宅基地制度改革势在必行.当前,农村宅基地资源配置存在的问题是:宅基地的财产功能和社会保障功能的冲突是主要矛盾;追逐潜在利润是农村宅基地获取和使用中寻租现象的根源;加强流转是实现农村宅基地优化配置的根本途径.农村宅基地的流转必须对现行的宅基地制度进行创新,明晰产权:一要优化宅基地取得制度,有效防止宅基地的空置和浪费;二要积极推行宅基地入市,实现土地资源的有效配置;三要完善相关配套制度,有效解决路径依赖的问题.     

宅基地流转改革的价值趋向与改革路径

十八届三中全会提出"赋予农民更多财产权利"、"改革完善农村宅基地制度"的改革目标。通过梳理各省市针对宅基地使用权的流转改革可以发现,许多改革虽在主体、内容、依据上存在"合法性风险",但是对我国滞后的宅基地制度的"松绑",有利于激发经济社会发展活力,属于"良性违法"现象。宅基地使用权流转制度改革应当有利于维护农民的生存发展权、有利于发挥土地利用效率、有利于维护社会公平。在价值衡量基础上,提出宅基地流转应当按照"两步走"步骤稳妥推进、逐步开禁;进一步扩大宅基地使用权的基本权能;建立宅基地的有偿取得和有偿退出制度;完善宅基地使用权的流转方式;建立宅基地流转土地收益公平分配机制。     

农村宅基地使用权流转问题探析

自新中国成立以来,农村宅基地制度经历了从农民享有宅基地所有权转变为享有宅基地使用权两个历史阶段.现行法律、法规虽然规定了农民享有宅基地使用权,但对其是否能够入市流转,确无明确规定.鉴于现行宅基地使用权制度存在的问题,应当在建立城乡统一的房屋和宅基地市场、实行宅基地一级市场垄断和有偿使用制度及建立宅基地收购储备制度等方面予以完善.     

宅基地使用权流转研究——从保护潜在失地农民利益的视角

我国以社会福利的形式将农村宅基地作为农民从事农业生产的基本保障,供农民使用,法律以此为原因严格限制农村宅基地使用权自由流转。随着农村社会的发展,农民对于宅基地使用权的依附性逐步减弱,造成宅基地使用权隐性流转,农民面临失去土地的可能性。当前迫切需要分析我国现行农村宅基地使用权流转制度,找出法律限制流转的困境,探析流转的现实基础和可行办法。     

新型农村社会养老保险法律制度完善研究——以农民土地权益实现为视角

土地对农村养老保障具有重大作用,土地的养老保障功能是我国传统农村养老的重要基础。但是．新时期集体土地流转、征收对新型农村社会养老保险法律制度的实施与完善产生了重大影响。因应于这一背景．必须在农民土地权益实现的视角下观察、分析和完善新型农村社会养老保险法律制度。新型农村社会养老保险既不能过度依赖土地的保障功能,又不能完全忽略土地本身的价值,必须通过机制创新使集体土地流转、土地征收和新农保最大限度地发挥出制度绩效。     

汶川地震灾后恢复重建中的宅基地法律问题研究

灾后恢复重建中如何分配、使用宅基地关系村民的基本生存和发展,关系集约用地和农村的未来发展.面对灾难,结合农村土地制度改革,在集中建房模式中,要在规划许可的条件下,充分考虑村民的诉求,允许流转了房屋但宅基地灭失或者需要迁址的村民重新获得宅基地;要允许村民与一般民事主体合作建房,但应当探索宅基地使用权与房屋所有权分离的路子;要允许农村土地建设用地的合理流转,兼顾各方利益,恰当处理节约的宅基地的使用.     

我国农村宅基地使用权流转机制研究

随着城镇化的快速发展,农村人口大量向城镇转移,一方面,建设用地需求不断增长,另一方面,由于宅基地使用权不能流转,大量宅基地处于闲置状态,从而导致土地资源配置低效。为此,建立农村宅基地使用权流转机制,对促进农村宅基地使用权规范、有序的流转,提高土地资源配置效率具有重要意义。文章在分析国内关于农村宅基地使用权流转研究的基础上,从宅基地制度历史变迁过程寻找宅基地使用权流转的合理性。同时,为适应城镇化的发展需要,宅基地使用权流转的权益机制、管理机制、市场机制和风险控制机制等应成为宅基地使用权流转机制建设的主要内容。     

统筹城乡发展与完善农村宅基地制度—以成都市为例

改革土地管理制度,促进城乡土地资源的有序流动,使农民获得土地收益权和财产权,是统筹城乡发展的关键环节.完善农村宅基地流转制度,是土地管理制度创新的重要内容之一.成都市自2003年开始实施城乡一体化发展战略,2007年6月被批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”,在农村宅基地流转实践方面先后创造了入股、置换、联建等模式,有效地保障了农户的合法权益和壮大了农村集体经济,促进了土地的集约节约利用和城乡经济社会的统筹发展,但也面临着农村宅基地入市的法律困境、粮食生产安全困境、上楼农民生活质量保障困境.要突破这些困境必须在制度创新中尊重农民的首创、尊重农民的意愿,建立合理的农村宅基地流转收益分配制度,完善城乡建设用地增减挂钩办法.     

统一土地使用权——构建农村宅基地使用权流转新模式的探讨

我国目前对农村宅基地流转的相关法律和政策规定,已不能适应城市化进程中农村宅基地流转的实际需要。十七届三中全会通过推进农村土地改革决定,指出要＂健全严格规范的农村土地管理制度＂,这将健全农村宅基地流转制度,构建合理的农村宅基地流转模式提上日程。本文在对目前农村宅基地＂隐形市场＂的客观分析的基础上,提出农村宅基地使用权自由流转的迫切性,并构建农村宅基地流转的新模式——在统一城市土地使用权和农村土地使用权的基础上,开放农村宅基地二级市场。     

新生代农民工资产代际转移问题分析

新生代农民工是农民工融入城市的主体,他们与第一代农民工相比较而言,有着明显的特征,其融入城市的意愿更为强烈,能力更为完备。农村存量资产转移和资产建设对农民工融入城市具有基础性、根本性作用和意义。但是,新生代农民工却没有农村资产。这个问题只能通过资产代际转移来实现。新生代农民工资产代际转移是以农村资产流转为基础的。也就是说,只要进行相关法律的修改完善,允许和促进农民工土地、林地林木、宅基地、房屋等资产流转,扩大流转范围,规范支持资产流转,自然而然地就会转移到新生代农民工身上。     

“三权分置”背景下土地流转的基础模式与农业规模化经营

农村土地所有权、承包权与经营权三权分置是今后农村土地产权制度改革的主要方向，也是推进农业规模化经营的重要制度条件。“三权分置”背景下，土地经营权流转将成为未来农地流转的基础模式，即通过土地经营权的流转以实现土地的“成方连片”，农户对承包权的保有以实现财产性收益。从法理上，以“经营权流转”为基础的流转方式能够适应家庭农场、龙头企业、农业股份合作社、土地信托等典型的农业规模化经营模式，也能够化解在农业规模化经营中，土地流转与农民失地这一矛盾。     

我国农村宅基地使用权流转的困境与出路

农村宅基地使用权流转制度改革既关系到农民的核心利益,也将在很大程度上决定农村改革的成败。面对当前农村宅基地使用权流转制度中的种种问题,改革是应有的、必然的回应,而改革方案的选择则必须十分慎重。通过深入梳理、分析宅基地使用权流转的现状与困境,不难发现建构宅基地使用权自由流转制度具有坚实理论依据与现实基础。本文将从一般原则、具体建议、相关配套制度的建立与完善等三个层面阐述宅基地使用权自由流转制度的建构。     

基于乡村治理逻辑的农村宅基地改革制度表达

新修改的《土地管理法》出台,标志着我国农村宅基地改革进入新的阶段。新《土地管理法》的内容表明,宅基地改革试点尚未达到最初的目标定位,各试点地区普遍存在措施保守的现象。继续推进农村宅基地改革,应当按照优化乡村治理的内在逻辑,消除一户多宅、违法占地等引发农村空心化现象的因素,通过完善村庄规划,提高土地使用效率,并结合农村人口城市化和乡村振兴的现实要求,重塑我国宅基地权利结构,实现农村宅基地和房屋的市场化流转。宅基地改革必须保障进城定居农民的土地财产权和集体经济组织成员权,可借鉴当年承包地改革的经验,一次性解决宅基地分配问题,从而实现乡村的长治久安和经济社会繁荣。