论农村宅基地使用权的流转

我国农村宅基地使用权法律制度存在一定缺陷，其立法基础和标准不统一，导致现行相关法律规定相互矛盾。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度，逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用制度，在备件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。     

关于农村宅基地使用权流转的法律思考

我国农村宅基地使用权法律制度存在一些缺陷,其立法基础和标准不统一,导致现行相关法律规定相互矛盾。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。     

关于农村宅基地使用权流转的法律思考

我国农村宅基地使用权法律制度存在一些缺陷,其立法基础和标准不统一,导致现行相关法律规定相互矛盾.我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转.     

农村宅基地有偿使用渐进市场化路径构建

农村宅基地有偿使用制度改革应充分发挥市场机制的作用,按照一级市场和二级市场分类推动宅基地无偿分配逐步向城乡统一有偿使用制度转变,构建农村宅基地有偿使用的渐进市场化路径。一级市场上宅基地有偿使用的渐进市场化方式为:存量宅基地超占有偿→存量宅基地全部有偿;增量宅基地集体内部全部有偿→增量宅基地跨集体有偿使用,最终过渡到城乡统一的住宅用地一级市场有偿使用。二级市场上宅基地有偿使用的渐进市场化方式为:丰富宅基地使用权债权型有偿使用方式;宅基地使用权物权型“跨集体”有偿使用;城乡统一的住宅用地二级市场有偿使用。     

宅基地自愿有偿退出下的“三权分置”实现路径

宅基地自愿有偿退出对宅基地改革至关重要,是有效实现宅基地“三权分置”的充分体现。通过文献分析和归纳论证相结合的方法,根据吉林省九台区、山西省泽州县、贵州省湄潭县有关宅基地自愿有偿退出的实践做法,总结宅基地自愿有偿退出试点经验,试点地区做法实现了“三权分置”改革的意义,为新一批试点地区、非试点地区提供借鉴。试点地区经验涉及三个方面。第一,落实宅基地所有权中,规范宅基地自愿有偿退出程序、合理分配和使用腾退宅基地收益、加强对宅基地退出工作的监管;第二,保障宅基地资格权中,建立保留资格权退出宅基地的机制,合理确定退出宅基地资格权补偿方式;第三,放活宅基地使用权中,促进村集体经济组织内部流通宅基地,构建土地使用权交易市场。     

农村宅基地使用权流转的正当性分析

当前政府禁止农村宅基地使用权流转并不具有正当性。政府应将公平与正义作为核心价值理念,充分尊重农民土地权益。政府应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用和收回制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。     

农村宅基地使用权制度存在的问题及其完善对策探讨——以山西省农村宅基地的调查为基础

我国现行农村宅基地制度源起于新中国成立之后社会主义建设探索时期.改革开放以后的<土地管理法>与人民公社时期关于农村宅基地使用权的规定在内容上是一脉相承的.<物权法>出台之后宅基地使用权虽被明确规定为一项用益物权,但其制度内容并未被详细规定,有待进一步研究.调查表明,实践中农村宅基地存在"一户多宅"、有偿取得、取得程序不规范和隐性流转等现象,与现行<土地管理法>等法律的规定相悖.因此,理论上应当探讨一户一宅制度立法与实践脱节的原因,明确宅基地使用权取得是否应为有偿,规范宅基地使用权取得程序,允许宅基地使用权流转.     

禁止农村宅基地使用权流转的正当性质疑

农村宅基地使用权流转是当前我国新农村建设和城镇化进程中的重要问题,对促进土地资源的合理配置与利用及保护农民利益均有重要意义。当前政府禁止农村宅基地使用权流转并不具有正当性。政府应将公平与正义作为核心价值理念,充分尊重农民土地权益。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用和收回制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。     

宅基地“三权分置”政策工具研究——基于试点地区政策文本分析

政策工具使用是探索宅基地政策试点地区所有权、资格权和使用权分置有效实现形式的重要考量。筛选中国16个宅基地政策试点地区的30项“三权分置”政策文本，运用内容分析法挖掘出329个政策文本单元类目，总结宅基地“三权分置”政策试点地区的政策工具使用状况。研究发现：政策试点地区政策工具整体结构不均衡，偏好使用经济型政策工具，自愿有偿退出和有偿使用政策工具应用过溢。组织型、管制型和信息型政策工具适中，自愿型政策工具使用偏少。试点地区宅基地三项权能的政策工具运用存在明显差异，宅基地使用权赋权扩能的试点取向凸显，而集体土地所有权政策工具试点改革相对较少。因此，合理调整不同类型政策工具的使用结构，兼顾宅基地三项权能政策工具组合应用，总结试点成果经验，逐步拓展试点范围，推动宅基地“三权分置”改革。     

我国农村宅基地使用权从行政分配到市场配置的现实基础与制度设计

我国农村宅基地使用权由于承担了特定社会成员的生存保障功能,因此宅基地成为一种由行政机关主导分配的福利品。然而,户籍制度改革要求政府提供的社会保障等基本公共服务在城乡实现均等化,宅基地使用权也应该剥离福利性而恢复原有的财产属性与商品属性。未来我国宅基地使用权应由土地所有权人按照市场规则有偿设立,以达到土地资源的最优配置,在我国农村,健全宅基地使用权的设立与归属、有偿出让收益的使用与分配制度,不会损害农民的权益。     

农村宅基地"三权分置"法律制度构建研究

在法律制度上落实中国农村宅基地"三权分置"改革,需要重构农村宅基地"所有权-资格权-使用权"三元权利结构.在健全的宅基地所有权规则之上,才能建立健全的宅基地资格权与使用权.中国需要按照物权规则对宅基地所有权的权能进行拓展,并建立宅基地所有权的行使规则.农村宅基地资格权是农村集体成员依据其成员身份申请取得宅基地的权利取得权,其不具有可转让性,这保证了农民作为集体成员福利性权益的实现.在这种前提下,构建宅基地使用权流转制度,可以解决宅基地保障功能与财产属性之间的矛盾.鉴于农村宅基地的多种功能与属性,农村宅基地"三权分置"的法律框架应当在作为私法的《民法典》和作为公法的《土地管理法》中同时搭建.     

新农村建设中宅基地使用制度改革浅议

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。随着农村经济的发展以及城镇化进程的加快,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。现行的宅基她管理制度亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从井艮瓠上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场。建议完善宅基地使用权登记制度,建立有偿、有期限宅基地使用制度,逐步放宽宅基地使用权的流转,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

关于农村宅基地使用权“一户一宅”的反思

《土地管理法》第六十二条第一款应修改为:农村村民一户只能无偿申请一处宅基地,无偿申请宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市的规定。农户申请超过规定面积的宅基地,其超出部分应向村集体经济组织缴纳宅基地使用费。农户申请的超过规定面积的宅基地的使用期限参照城市建设用地使用权的期限,期满后村集体经济组织有权收回该宅基地使用权。最后,在宅基地使用权的原始取得、流转、回收的循环系统中,提出了宅基地使用权原始取得的无偿取得和有偿取得相结合制度,分析了宅基地使用权流转中的内部流转和外部流转的法律关系,构建了有偿回收、无偿回收和补偿回收的宅基地使用权的退出机制。     

农村宅基地使用权抵押的立法嬗变与制度重构

宅基地能否抵押及如何抵押是学界争议之焦点。基于宅基地立法之嬗变及相关法律机理证成宅基地使用权有限抵押的成立,其制度设计上应坚持公平与效率的辩证统一,并在内部法权结构上体现实质正义和保护农民的倾斜性救济原则。宅基地抵押本质上为土地使用权之抵押,其可通过抵押合同和登记公示而设定,农民集体成员和非集体成员皆可成为抵押权主体。抵押权实现时,在同等条件下应赋予集体成员优先回赎权,或本集体成员无意购买时,可由农民集体优先有偿收回。立法上应赋予农民宅基地使用权之抵押权能,构建宅基地有偿使用制度和期限制度,并修订《物权法》等法律以确保宅基地有限抵押制度的有效运行。     

物权法对农民土地权益之保护

《物权法》从集体土地所有权、承包经营权、宅基地使用权以及征收制度等方面加强了对农民土地权益的保护,但仍有许多地方需要进一步改进和完善。《物权法》应当规范农村土地集体所有权的行使,放开土地承包经营权、宅基地使用权、集体建设用地使用权的流转限制,同时应制定《征收征用法》,完善土地征收制度。     

论农村宅基地使用权流转制度

本文在重塑农村宅基地的概念的基础上,阐释了农村宅基地使用权是一种与身份紧密相关的特殊的用益物权。针对农村宅基地使用权制度的缺失,设想建构以身份分配为主,按需分配为辅、有明确的存续期和消灭原因、并在一定条件下须有偿使用的农村宅基地使用权流转制度。认为,应坚持城乡一体化原则,允许农村宅基地使用权在城乡居民间自由流转,并在此基础上,建立完备的规范化的农村宅基地使用权流转制度。     

论城市化进程中宅基地使用权流转的法律保障

宅基地使用权流转是城市化对农村发展产生巨大影响的反映之一.宅基地"两权分离"的主要制度缺陷为宅基地使用权的社会保障属性对其财产属性功能发挥的影响,而"三权分置"通过增设资格权,将其与宅基地使用权分离,解绑集体经济组织成员身份对宅基地使用权权利功能的束缚.通过对宅基地制度本身的再塑造,充分运用《民法典》第363条"国家有关规定"的宽泛性,能够基本弥补"两权分离"缺陷,但通过增设资格权完善宅基地退出机制是"两权分离"尚不足以实现的.宅基地使用权流转的法保障研究应关注地区差异对立法的影响.     

城镇化背景下农村宅基地制度改革研究

党的十八大指出中国要加快走城镇化发展道路,中国现有的农村宅基地制度成为城镇化、农业现代化的障碍之一。宅基地制度改革是加快人口集聚,促进农业现代化,增加农民收入,促进农村城镇化的关键。在我国城镇化不断推进的背景下,农村宅基地制度的弊端日益显露。试从加强立法,规范宅基地法律法规及产权管理制度,建立农村宅基地有期限、有偿使用制度,完善宅基地规划与审批制度,探索宅基地市场化交易机制,建立宅基地收益分享机制,建立农村宅基地使用权的强制登记制度,整治空心村等七个方面提出农村宅基地制度改革对策。     

浏阳市农村宅基地制度改革的实证研究

为解决当前农村宅基地使用权制度在实践中存在的粗放利用、流转不变、资源浪费等问题,浏阳市在中央的授权下对本市范围内的宅基地使用权制度进行了改革。经过三年的改革,浏阳市在宅基地集约利用、自由流转、有偿使用等方面取得了较好的成效,但也显现出村委会难以切实发挥主体作用、宅基地退出制度存在障碍、改革资金缺乏等问题。在未来的工作中,需加强村集体组织建设,探索多重模式的宅基地退出制度,并借助民间资本解决资金危机,以深化宅基地制度改革。     

宪法秩序下宅基地使用权的价值转向与理论回应

宅基地三权分置本质上是对宅基地使用权进行权能扩充与重塑,在权能构造时应体现出中国土地制度的宪法定位,既需平衡好福利性与市场化之间的关系,又需在恪守义利合一准则下促使中国宅基地制度改革走向真集体主义,还权于民。宅基地制度改革的地方试点经验透射出农户退出宅基地受阻、宅基地出租在《合同法》规则中的缺位以及试点中的权能分置转让模式导致土地权源多元化等问题。有必要扩展宅基地使用权权能以应对实践难题,将宅基地资格权分离出分配资格权和行使资格权,农户可依资格权将宅基地使用权中的使用权能转让出去获取收益;明晰使用权权能内容包含利用权、再流转权、抵押权、征收补偿权等,使资格权与使用权形成权利独立、相互配合的权利架构。