乡村振兴背景下农村宅基地盘活利用问题研究

盘活利用农村宅基地对于激活农村土地要素、盘活农民"沉睡"的土地资产、保障乡村振兴用地需求意义重大。乡村振兴背景下盘活利用农村宅基地存在一些现实困境,包括宅基地使用权流转存在法律制度障碍、宅基地使用权回收制度缺乏可操作性、宅基地有偿退出政策难以落地实施、村庄规划长期缺失及相关制度配套不到位等。在乡村振兴背景下,应从推进农村宅基地制度创新、建立农村宅基地盘活利用长效机制、创新农村宅基地盘活利用模式以及强化村庄规划引领等方面着力推进农村宅基地盘活利用。     

土地流转占补平衡：典型模式与制度缺陷

土地流转占补平衡模式的典型案例包括嘉兴"两分两换"、天津"宅基地换房"、重庆和成都"地票"以及四川地震灾区土地流转等模式.该模式在包含制度创新的同时,也隐含政府主导带来的先天利益冲动、集体理性与个人理性博弈、丧失发展权、偏好工具理性忽视价值理性等制度缺陷,需要严格限定其适用范围,完善其中的利益协调机制、利益补偿机制及利益监督机制.     

农村宅基地退出的政策演变、模式比较及制度安排

为了解决城乡建设用地不合理的"双增长"和农村日益严重的空心化问题,当前必须尽快为农户自愿有偿退出宅基地提供合理的制度安排。自农村改革以来,宅基地退出政策经历了允许农村房屋与宅基地一体转让、禁止向城市居民出售农村住宅及宅基地、探索宅基地有偿退出与集体内部转让三个阶段。现行宅基地退出模式主要有宅基地换房、宅基地收储和市场化交易三种。比较而言,市场化交易能够发现宅基地价值、实现供需平衡,有更好的推广价值。但是,当前实施宅基地退出,除法律法规及观念上的障碍外,还存在其经济价值难以实现、相关配套改革缺乏、少数农户的财产权不被重视等问题。为此,必须完善相关法律法规,加快综合配套改革,依靠政府引导和市场化途径,实施分类、分层、多样化的策略,建立和完善长效机制,推动进城落户农民自愿有偿退出宅基地。     

面向乡村振兴的宅基地"三权分置":政策解析、基本模式和实践困境

从政策梳理来看,宅基地政策保持稳健,宅基地改革重点是探索宅基地"三权分置",目的是为宅基地流转提供产权合法性,激活宅基地的市场价值.可从地方经验中概括出两种宅基地"三权分置"模式:"象山模式"和"义乌模式",这两种模式试图为不同的宅基地使用权流转提供产权合法性,从而突破现行法律.同时必须注意到当前的宅基地"三权分置"改革的实践困境,宅基地价值的实现缺乏普遍的市场前提及宅基地"资格权"尚缺乏经验的坚实基础.由此可见,放活产权的宅基地改革构成了乡村振兴的必要条件,然而并不是充分条件.新一轮宅基地改革要厘清地方经验及其局限性,防止和现行宅基地政策的基本原则冲突.     

农村宅基地使用权立法评析

农村宅基地使用权指农村村民依法享有的,在集体所有的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利。现阶段我国农村宅基地使用权制度仍然存在着法律规范较少、效力层次低、社会实用性差以及法律规范之间相互冲突等缺陷,要建立完善的农村宅基地使用权法律制度除了沿用已取得的成就外,还必须加强立法,化解现有法律制度的相冲突的局面。     

我国农村土地流转四种典型运作模式及评析

农村土地流转作为农村土地制度改革的重要组成部分,对统筹城乡户籍制度改革和统筹城乡一体化发展等意义重大.对我国当前农村土地流转实施过程中的四种典型运作模式重庆农村土地地票交易模式、浙江农村土地股份合作模式、成都农村土地确权流转模式以及天津农村宅基地换房模式进行了一一梳理,并进一步对各种模式的基本特点、运作流程进行归纳总结和简要评析,为我国其他地区农村土地流转改革提供一定的理论参考和经验借鉴.     

建立"主动型"侦查机制的思考--以检察机关侦查线索获得机制为视角

现阶段我国检察机关对职务犯罪的侦查运行的是"被动型"线索获得机制,这种机制是过去特定历史时期形成的,在今天的作用已微乎其微.要改变检察机关自侦案件案源匮乏的状况,必须建立"主动型"侦查机制,如完善包括公务员财产申报制度在内的各种配套法律制度,出台包括"阳光法案"在内的一系列反腐败法律,运用大量的高科技手段为"主动型"侦查机制提供必要的技术支持等.     

地震灾后重建与宅基地政策研究

汶川大地震后的抗震救灾已经进入了大规模的恢复重建阶段,农村居民住房重建工作成为灾后重建工作的重中之重.宅基地为我国特有的土地制度,在灾后重建中发挥着重大的作用;在现有的宅基地法律制度中,根据灾民意愿,在充分考虑到地震所导致的宅基地的毁损情况下,采取5种符合实际的重建措施,切实解决灾区农民的宅基地权问题,切实维护宅基地作为灾区农民"居者有其屋"的基本生活保障条件;吸引各种合法资金积极参与重建,联建房突破宅基地传统思维模式并与我国现行宅基地制度功能相一致.     

宅基地使用权制度的不足和完善

宅基地使用权制度是农村重要制度之一,对于保障农村居民安居乐业、稳定生活具有重要意义。在社会发展过程中,逐渐显露了一些与宅基地使用权有关的法律问题,如宅基地使用权的转让、宅基地上房屋的继承等。所以,应制定统一的宅基地使用权法律,建立、健全宅基地使用权管理和指导制度,完善宅基地使用权制度。     

天津华明“宅基地换房”对农民就业和收入的影响

根据实地抽样调研数据,采用倍差分析法评估天津华明镇"宅基地换房"对换房农民就业和收入的影响,结果表明:换房后华明镇有就业愿望的无业劳动力比例从9%上升到14%,而且"宅基地换房"政策并没有给换房农民带来收入的增加,反而使农民的纯收入比从前低;但大部分农民对换房以后的生活感到满意。在快速城市化进程中,必须解决失地农民就业问题。就业问题也是华明镇目前最为严峻、最迫切需要解决的问题,政府应加快"三区联动"建设,着力完善就业促进措施。     

宅基地"三权分置"的法理解析与立法回应

解读宅基地"三权分置",真正落实宅基地集体所有权,需要对集体经济组织按照特别法人的主体地位进行改造。宅基地农户资格权应包括宅基地分配资格权和宅基地使用权两种权利,是一种兼具身份权和财产权的复合性权利;农户行使并实际取得宅基地使用权后,宅基地资格权就等同于既有实定法中的宅基地使用权。社会主体享有的宅基地使用权应分为债权性宅基地使用权和物权性宅基地使用权。在宅基地"三权分置"的推进中,应解决宅基地"三权分置"政策术语与法律术语的衔接,未来修法应体现宅基地"三权分置"的成果。     

农村城镇化进程中宅基地资源配置研究

随着城镇化进程的加速,农村宅基地功能发生变迁,现有的农村宅基地资源配置制度安排已明显不适应这种变迁,农村宅基地制度改革势在必行.当前,农村宅基地资源配置存在的问题是:宅基地的财产功能和社会保障功能的冲突是主要矛盾;追逐潜在利润是农村宅基地获取和使用中寻租现象的根源;加强流转是实现农村宅基地优化配置的根本途径.农村宅基地的流转必须对现行的宅基地制度进行创新,明晰产权:一要优化宅基地取得制度,有效防止宅基地的空置和浪费;二要积极推行宅基地入市,实现土地资源的有效配置;三要完善相关配套制度,有效解决路径依赖的问题.     

宅基地“三权分置”助力乡村振兴的作用方向与机制完善——基于三个改革试点典型实践的对比分析

宅基地“三权分置”是农村宅基地制度改革的重要内容,是乡村振兴的重要抓手。宅基地“三权分置”助力乡村振兴具有特定的作用方向,理论上可通过加速农村产业发展、提升农村居住环境、促进城乡文化交流、优化乡村治理结构、增加农民财产收入等途径发挥推动作用,实践上改革试点地区已探索出诸多特色路径模式。基于对上海松江区、安徽金寨县、广西北流市三地典型实践的对比分析发现,宅基地“三权分置”助力乡村振兴既与制度初衷和目标追求精准匹配,也存在作用发挥不充分的离散困境。为此,建议从联动设计相关配套政策、建立分级联动工作机制、相关职能部门协助好服务保障、搞好宣传咨询与跟进引导服务等方面完善相关机制,从而更好地提升宅基地“三权分置”助力乡村振兴的作用效果。     

统一土地使用权——构建农村宅基地使用权流转新模式的探讨

我国目前对农村宅基地流转的相关法律和政策规定,已不能适应城市化进程中农村宅基地流转的实际需要。十七届三中全会通过推进农村土地改革决定,指出要＂健全严格规范的农村土地管理制度＂,这将健全农村宅基地流转制度,构建合理的农村宅基地流转模式提上日程。本文在对目前农村宅基地＂隐形市场＂的客观分析的基础上,提出农村宅基地使用权自由流转的迫切性,并构建农村宅基地流转的新模式——在统一城市土地使用权和农村土地使用权的基础上,开放农村宅基地二级市场。     

宅基地置换增值收益分配——基于J市的案例研究

本文首先构建了地方政府-农民的宅基地置换决策模型,对宅基地置换的实现条件和收益分配进行理论分析,并计算出政府和农民的行为界限,利用J市"宅基地换房"的实践,对宅基地置换中地方政府-农民的宅基地置换决策理论进行验证.文章认为农民按照面积获得的补偿价格比例是宅基地收益分配的关键所在,并且通过对J市宅基地增值过程的分析,文章进一步指出在农民被排除在金融、土地市场两个市场之外的情况下,地方政府、农户追求利润最大化的结果是地方政府低成本占用农民宅基地,不利于耕地质量保护,农民也不可能过上"城里人的生活".     

我国农村宅基地使用权转让制度改革研究

我国农村现行宅基地使用权转让制度存在着诸多弊端,宅基地使用权转让的内涵、是否须经集体同意、限制条件等缺乏明确的界定,一些条款存在政策规范与法律规则矛盾、行政管理和司法裁判冲突,因而造成宅基地资源巨大闲置和极大浪费、宅基地使用权转让范围过窄等问题.因此,应赋予宅基地使用权为完整的现代意义上的用益物权,依法确立宅基地使用权转让自由与限制相统一的法律制度.     

农村宅基地使用权流转问题探析

自新中国成立以来,农村宅基地制度经历了从农民享有宅基地所有权转变为享有宅基地使用权两个历史阶段.现行法律、法规虽然规定了农民享有宅基地使用权,但对其是否能够入市流转,确无明确规定.鉴于现行宅基地使用权制度存在的问题,应当在建立城乡统一的房屋和宅基地市场、实行宅基地一级市场垄断和有偿使用制度及建立宅基地收购储备制度等方面予以完善.     

农民住房财产权抵押的制度障碍及解决途径

为了解决农村融资难的问题,十八届三中全会提出了以农民住房财产权抵押贷款的思路。但是这一政策的实施面临着来自现行法律及土地制度的多重障碍。针对"住房财产权"这一概念包括或不包括宅基地使用权两种情形,在保障农民基本居住条件的前提下有两种可供参考的解决模式,即突破我国现有制度在房屋转让中采取的"房地一体"原则,通过土地上叠加权利的方式解决房屋的土地权源;或是淡化宅基地的住房保障功能,有条件突破现有的宅基地流转的某些限制,以真正实现农民充分享有宅基地使用权所蕴含的财产意义。     

中国农村集体土地法律制度变迁与完善图景

公平正义是法律制度的终极价值,也是评价农村土地法律制度的根本标准.回顾历史,关于农村土地制度的发展有国有化、私有化和集体所有前提下有限流转三种模式.国有化和私有化的模式追求效率优先,容易导致公平正义价值的缺失,激化各种利益冲突和矛盾.坚持农村土地集体所有前提下的有限流转模式既能保障公平正义,又能最大限度地提高土地的利用效率,是最优模式,因此成为历史的选择.虽然现行农村集体土地所有制的实现模式也存在诸如权利主体虚位、效率低下的问题,但以上问题完全可以通过改造与完善现有制度得以解决,进而使农村集体土地法律制度充分体现法律的公平正义价值、秩序价值、自由价值和效率价值.当前农村土地制度改革完善的方向是:完善宅基地和农地"三权分置"制度和农村集体经营性建设用地入市制度.     

快速城镇化中政府行为对失地农民就业的影响--基于天津“宅基地换房”试点镇调查的博弈分析

我国快速城镇化过程中，失地农民的就业是其市民化的关键。对天津4个“宅基地换房”试点镇的调研表明，“换房农民”换房后虽然平均收入有所增加，但支出的增长更快，净收入有减少的趋势；而其就业状况也不容乐观，2012年有50．67％的劳动力没有工作，有36．44％的家庭依靠政府补贴生活。对政府行为与“换房农民”就业的博弈分析表明，一次性货币补偿过多或提供的失业保障过多，都会降低“换房农民”的就业意愿，而政府提供有效的就业服务则可促进“换房农民”的就业。因此，政府应完善征地补偿制度，构建失地农民多渠道安置体系；完善社会保障制度，实施适度的失业保障；提供有效的就业服务，提高失地农民实现就业的概率，并降低其找工作的成本。