集体经营性建设用地入市收益分配法律问题研究

集体经营性建设用地入市已正式进入试点阶段,而收益分配又是集体经营性建设用地入市的核心问题。各地试点经验反映出集体经营性建设用地流转收益分配面临政府部门是否参与分配、"成员权"的内涵界定不清、规划限制下不同土地权利人的利益难以平衡、收益分配缺乏理论依据和实践经验、对入市后收益的分配和使用缺乏应有的监督和规范的管理等问题。针对以上问题,从兼顾公平与效率的角度,提出"一次分配基于产权,二次分配政府参与"、界定"成员权"的实质标准、对集体建设用地所有权和使用权进行确权颁证、以农业补贴和税收方式实现规划限制下不同土地权利人之间利益均衡、以条例规则规范收益分配、以行政规范监督政府和集体收益后的用途六项措施。     

论农村集体经营性建设用地入市的规范体系

农村集体经营性建设用地入市可以《土地管理法》（修正）和《民法典》为基本法,建立起集体经营性建设用地入市的规则体系和结构体系。内容层面,《土地管理法》（修正）确立了集体经营性建设用地入市的基本规则、配套规则以及参照规则的规则体系,但也存在不足。《民法典》则通过界定集体经营性建设用地使用权的物权属性,在结构层面实现了对其规范的重新定位与体系整合。基于此,可从“同地同权不同适用”落实对集体经营性建设用地入市的具体适用规范。其中,集体成员自治是实现集体经营性建设用地入市“不同适用”的基本途径;城乡一体化建设是实现“不同适用”的主要内容。在一级市场,集体经营性建设用地入市应受到统一的规划条件和用途管制;在二级市场,应健全集体经营性建设用地与国有建设用地一体化流转的配套机制。以此,在规则体系和结构体系内构建集体经营性建设用地入市的适用体系,能最终实现“三位一体”的规范体系。     

河南省城乡统筹建设用地市场建立问题研究

河南省城乡统筹建设用地市场建立中存在的突出问题表现在:集体土地入市范围有限、集体土地入市依据不足、集体经营性建设用地入市与征地制度改革的关系尚未厘清、河南"地票"和集体建设用地建设租赁住房政策的探索与其他制度的衔接不足。上述问题存在的体制机制原因为:集体土地产权制度不明晰,产权体系良好运行机制尚待发掘,土地用途管制下不同政策探索中的内生矛盾一直存在,地方政府对建设城乡统一建设用地市场的激励与约束机制不健全,政策内、政策间的协同性耦合性尚有较大的提升空间。政府应该摸清集体土地入市土地情况并探索确立入市主体及利益分配机制,建立健全集体经营性入市的规划和用途管制前提,完善征地制度为集体土地入市奠定基础。政府作为政策推动者和利益主体的角色不能忽视。     

论集体经营性建设用地入市中所有权区分归属的正当性

城市规划区内、外所有权区分归属的视角缺失,将使城市化的集体土地难以融入改革行列.城市规划区内集体所有权的概括国有化、规划区外保持集体所有,符合现有集体经营性建设用地入市改革实践的经验,更是宪法框架的必然约束."农业、农村、农民"之间的紧密联结构成集体所有权存续的内在机理.城市规划区内集体经营性建设用地入市打破了农民对农业、农村的依存关系,导致农民集体的群体性特质改变;入市适应了集体所有权向民事权利方向的转变,成就了集体所有权由"通过土地使用权提供生存保障"向"实现土地收益权以完成土地增值收益分配"的价值功能转变.城市化的集体所有权不再具备存续的主体基础和制度价值.     

乡村振兴视野下农村集体经营性建设用地直接入市：演进逻辑、现实挑战与未来展望

改革开放以来四次修订了《土地管理法》,农村集体经营性建设用地经历了从禁止入市、试点入市到全面入市的转变,是强制性制度变迁与诱致性制度变迁交互影响的结果,政策目标导向是“还权于民”“让利于民”。但目前仍然存在产权制度不完整、增值收益分配机制不健全和改革协同性不够等制度障碍。实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”的改革目标,仍需正确处理好农村集体经营性建设用地“公益性”与“经营性”关系的基础上,破解制度障碍、拓展改革空间。由此提出农村集体经营性建设用地入市的四点建议：（1）基于乡村振兴导向的目标兼容,农村集体经营性建设用地应服从国土空间规划;（2）基于保障国家粮食安全的战略高度,农村集体经营性建设用地应服从强化耕地非农化、非粮化倾向的管控;（3）基于构建城乡融合发展的体制机制,拓展农村集体经营性建设用地入市规模;（4）基于构建利益主体土地增值收益共享机制,完善集体经营性建设用地入市收益的分配方法。     

我国农村集体建设用地入市的思考

允许集体建设用地依法入市,构建城乡统一的建设用地市场,是十七届三中全会对农村土地制度改革的一项突破性举措,集体建设用地中的经营性建设项目,可以不通过征为国有土地,在符合土地利用总体规划的前提下有序、公开入市.通过分析集体建设用地入市的理论依据和现实意义,探讨了目前集体建设用地入市面临的主要困境,提出了推动集体建设用地入市改革的配套措施和建议,为完善和规范集体建设用地入市提供理论参考.     

划拨土地流转的法律问题研究

目前我国存在大量的划拨土地,由于历史原因,划拨土地中既有被用于公益目的的,也有营利性的.本文将划拨土地与划拨土地使用权二者严格区分开来,坚持划拨土地使用权的公益性和不可流转性.将划拨土地分为存量划拨土地和增量划拨土地,其中的存量划拨土地又区分为公益性用地和经营性用地,存量划拨土地中的公益性用地和增量划拨土地作为划拨土地使用权的载体,不可流转,而存量划拨土地中的经营性用地,则逐步纳入出让土地市场按照价值规律自由流转.     

集体经营性建设用地入市的功能检视与实现路径

当前中国集体经营性建设用地入市的功能异化风险主要体现在农民合法权益受损风险、地方政府对入市政策执行懈怠风险、区域发展失衡风险等方面。究其原因，主要在于集体经营性建设用地入市的立法不完善、其配套体制机制不健全以及入市政策存在不足等。未来中国对集体经营性建设用地入市改革的功能需求，应突出集体经营性建设用地入市保障农民合法权益的功能、发挥集体经营性建设用地入市对地方政府的正向激励作用、强调集体经营性建设用地入市平衡区域协调发展的功能。为此，应从完善以保障农民合法权益为出发点的集体经营性建设用地入市法律规范、健全以优化地方政府行为激励为着力点的集体经营性建设用地入市配套体制机制、探索以推动区域协调发展为落脚点的集体经营性建设用地入市政策支持体系等方面探寻符合中国未来发展需求的集体经营性建设用地入市的实现路径。     

论集体经营性建设用地使用权的物权化改革

城市化进程的快速推进,导致集体经营性建设用地的隐形市场逐渐形成规模.此类用地的历史复杂性加剧地区发展不平衡,流转主体的任意性引发土地利益分配不公,流转方式不规范导致各地违法用地现象突出.历时近30年的集体建设用地使用权流转试点改革,充分反映出集体经营性建设用地流转的重重困难,映射出集体经营性建设用地的制度需求与法律供给之间的巨大鸿沟.面对土地乱象未获有效遏制、地方规范与法律规定屡见冲突的困境,从法律层面设计科学合理的集体经营性建设用地使用权制度,尤其是推进该项权利的物权化改革已成当务之急.     

农村集体经营性建设用地流转范围探讨

集体经营性建设用地入市关系到城乡一体化资源配置与利益共享格局的构建,是我国集体建设用地改革的突破点。作为未来可设计为部分取代我国土地征收制度的一种新型用益物权,采用概括法与列举排除法,构建起以用途规划及管制为核心、以经营性为衡量指标,与农村宅基地、公共公益用地相行并列的流转范围体系极其重要。现实中农村集体经营性建设用地事实混同严重,应以落实宅基地与公益用地确地、确权为保障,在遵守规划和用途管制前提下处理好政府与市场的关系,以实现有效入市与降低风险的双重目标。