关于建立厦门特区土地征用和征购市场双重机制的探讨

农用土地向非农用土地转化，是社会经济发展的客观规律和城市发展的必然过程，也是世界各国因经济发展引起土地利用变化的共同规律。在城市化过程中，一个国家的土地利用状况会自然形成三种不同的用地格局：市区用地、郊区用地和农村用地。并且随着经济发展，这三类用地将以定向形式动态变更，使农地不断向非农地转化。改革开放以来，我国经济得到迅猛的发展，农地非农化过程也以同步甚至超前步伐发展。根据国际经验，当人均GNP达到一定水平，城市化就以加速度推进，农地非农化的速度也必然随之加快，我国沿海地区已逐步进入这一经济社会…     

建设用地指标收益分配机制的瓶颈与突破

建设用地指标收益分配机制关系到指标市场交易机制的发展,与农民权益保护息息相关。指标收益分配增减挂钩和“地票”交易是指标市场机制发展的初级和中级阶段,剖析这两种代表性模式,可以发现建设用地指标价值收益未能充分体现、收益分配也不尽合理等问题。以农地资源综合价值理论认识农地上各项权利背后的利益关系,有助于更系统地对建设用地指标收益问题进行法学分析,构建新型的农地资源价值标准及其归属,并根据价值归属确定参与分配的主体与方式,创新设计收益分配比例。     

集体建设用地使用权若干问题研讨

集体建设用地使用权不能简称为集体土地使用权 ,权利主体包括农民个人、土地所属集体社区以外的组织 ,权利客体为乡村非农建设用地 ;其取得方式主要有批划、买卖、初始登记和继承 ;权利人对于建设用地可以占有、使用、收益 ,其中的使用权应包含权利转让权、权利投资权和抵押设定权 ,作为用益权 ,权利人就享有物上请求权 ;其终止原因有土地灭失、放弃、权利人死亡、期限届满、国家征用等。法律不应当严格禁止集体建设用地使用权进入市场流转     

农民外出务工的逻辑与农地制度调适

农民外出务工存在面向村庄的兼业生存和面向城市的职业生存两种逻辑。不同逻辑的农民务工对农地权利提出了不同的诉求,需要农地制度在未来一段时期进行包括农地所有权职能定位、农地权利流转和农地权利的退出机制等方面调适。     

二元农地产权:农民失地问题的解构与前瞻

农民失地的真正原因在于我国农地产权的二元属性:即涉及到农业用途时,农民享有所有权;而涉及到非农用途时,国家享有所有权,地方政府代替国家行使这种权利.地方政府有强烈的寻租动机,同时,既定的发展战略及由此内生的政绩考评体系促使地方政府大力吸引外资和竞相发展本地经济.这两点使得地方政府在征地中有强烈的过分掠夺动机,而二元农地产权则使得过分掠夺成为现实.当前条件下,解决农民失地问题不在于极力明晰农地产权,而在于市场化改革的深入.     

都市圈化中的"三农"难题及其破解

城市化是一国工业化和经济发展的必经途径和必然趋势。城市化的基本模式是都市圈化。在都市圈化的过程中,不可逾越的问题是非农化,包括:农地的非农化,即大量的农业用地将转化为非农用地;农民的非农化,即大量农业人口转入非农业产业部门;农村产业非农化,即传统农业向现代农业发展,由此产生都市圈化过程中的"三农"难题:被征地农民的权益保护、失地农民的就业转移、农业产业的结构调整。     

失地农民工法律权利的弱势性及化解之道

失地农民工是具有农村户籍,因失去土地及土地上附着的包括财产权利、基本生活保障权利、就业机会权以及一系列相关权利,被人雇佣从事非农职业的一类特殊社会群体.农地承包使用权的基本丧失、社会主体身份权的缺失、权利实现的途径受限、权利救济的供给不足是其权利缺陷的重要表现.强化农地使用权、明确界定"公益目的"、维护"正当程序"、完善征用补偿、优化争端诉求解决机制、消除就业歧视、打造"责任政府"、提供长效保障机制是其化解之道.     

农地过度非农化中的地方政府行为动因分析

农地非农化是经济发展和城市化、工业化进程中的一个普遍现象,其实质是土地资源在农业利用和建设利用两种用途间的再分配。农地非农化在满足经济发展所必需的非农建设用地资源的同时,也会造成大面积的农地资源流失,因此农地非农化进程应该与社会经济发展水平相适应,合理、适度地进行。由于我国法定的农地非农化渠道单一,农地非农化进程中所产生的土地级差收益往往由地方政府通过土地征收或土地征用方式获取。在地方社会利益、地方政府利益和地方官员利益的综合作用下,地方政府具有明显的农地非农化偏好,从而导致部分地区农地过度非农化。     

基于成员权的农地产权改革路径

我国农地实行农地集体所有制,农地所有权主体为农民集体。在这样的制度框架下,农民个人的农地权利不仅包括基于农地承包经营权所享有的对农地的占有、使用、收益和部分处分权,还包括基于成员权获得的参与农地分配、经营、管理、分享农地其他相关收益的权利。纵观现有的农地产权制度改革,在保障农民农地权益的理论和实践方面偏向于农地承包经营权物权化的思路,改革的主要举措在于延长农地承包期限,赋予农民永久不变的承包经营权和确定农地承包经营权的用益物权性质。这对于保护农民土地权益无疑有着重要作用,但是对于农民集体成员权的理论研究和实践尚显不足。     

土地制度强制性变迁背景下农村社会结构演化趋势研究

农村改革的核心是土地制度，农地制度改革对农村经济社会结构演化有重大影响。纵观1978年以后我国农地制度改革历程，清晰呈现了国家对农村土地的放权和农民土地权利扩大同向进行的特征。在“农地改革-农村社会结构”互动分析框架下，将农地制度变革、人口流动、土地流转和农村社会结构变迁看作是一个相互促进的过程，发现农地制度变迁不断强化农民的土地权利，激活土地的财富效应，进而凸显农村的人口推拉效应，推动农村社会结构的重构。存量农民、农民工、农业规模经营者和下乡市民四类人群在农村土地制度产权化改革进程影响下的行为选择及后果，会引发农村社会结构的重构与变迁。