论不动产物权变动中债权和物权的保护

随着房产交易的增多,有关房屋买卖的纠纷,特别是房屋双重买卖的现象大量发生。物权行为和债权行为是客观存在,因此,作为原因的债权行为和作为结果的物权变动必须遵循各自的生效要件。不动产物权变动应以公示方法即产权登记为生效要件,而债权变动则无须登记即可生效,登记的法律效果是发生不动产物权变动,而非物权转移合同的生效要件,不能将两者混淆。     

小产权房买受人的权益保护

小产权房在交易过程中,涉及到买受人、村民、集体经济组织和政府多方利益的博弈。其中,因为不能经产权登记而取得产权的买受人,虽然是其中涉及利益最大的群体,却缺乏社会关注,故应就其权益进行研究。因此,应该就买受人权益保护中的业主身份、合同效力、物权返还请求权等相关问题进行论证,对于实务中买受人权益保护具有一定积极意义。     

论房屋租赁合同登记备案制度的立法价值目标

房屋租赁合同登记备案对租赁合同的效力问题目前在法学界仍存在争议。从立法价值目标来考察房屋租赁合同登记备案制度的建立过程,这一制度建立的最初目的是为了通过行政审批和行政征收来管理房屋租赁市场,但后来演变为社会管理手段。从理论和实施效果看,这两个目的和具体制度都有失偏颇。应当改革房屋租赁合同登记备案制度,发挥其不动产占有和使用权转移的公示公信作用。     

论物权转让与危险负担

物权变动与危险负担,有法定与自治之分.自治之制,一般情况是所有权从合同成立时转移,危险负担也随之转移;法定之制,一般情况是登记或交付为转移所有权的时间,交付转移占有和危险负担.我国法对不动产物权变动,采登记生效主义;对危险负担之转移,采交付主义,即对物权变动与危险负担,采法定之制.但我国立法与德国物权变动采物权行为独立性及其无因性的登记生效主义不同,不动产物权合同的债权效力与物权效力分阶段转移,物权变动的效力基于合同、登记法律事实之构成,债权效力基于合同行为,危险负担转移取决于合同、交付法律事实之构成.我国应对合同债权效力、物权变动和危险负担作出分阶段转移的司法解释,以便法院正确适用法律.     

法国法关于无权处分中买受人之救济制度

在法国法下,无权处分合同为无效合同,买受人无法依该无效合同取得标的物的所有权,而且,在合同无效的情况下,买受人往往无法获得合同有效下之充分救济.法国法通过动产即时取得制度和占有保护制度等物权法之救济制度以及无权处分合同无效之相对化和追夺担保制度等合同法之救济制度,形成了一套较为完备的无权处分下善意买受人的救济制度.     

产权未过户 房屋买卖合同是否有效

在房屋买卖案件中,因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续,常常被认为该房屋买卖行为无效。这种看法在认识上存在误区。房屋买卖行为是否有效,取决于房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的,依照其规定。据此可以看出,合同生效有两种形式:一是依法必须办理批准、登记等手续才     

浅析房屋所有权转移登记申请的义务主体——兼谈格式合同之法律适用及完善

住房制度改革之后,我国房地产行业进入了市场化轨道,与此同时,商品房买卖纠纷日渐增多.通过分析房屋所有权转移纠纷中的法律问题,证明转移登记申请的主要义务在于出卖人和房地产登记部门,买受人仅承担协助义务,建议对有关法规规章进行相应修改,并由此对我国格式合同及条款的适用与完善进行探究与论证.     

论动产抵押权善意取得之“两种善意”的区分

"善意"是动产抵押权善意取得的核心要件,但动产抵押善意取得过程中有"订立抵押合同时的善意"和"抵押合同生效时的善意",它们属于两种不同的善意。"订立抵押合同时的善意"属于缔约过程中的善意,其认定标准比较低,该种"善意"通过影响无处分权之抵押合同的效力而影响动产抵押权的善意取得。"抵押合同生效时的善意"属于善意取得中的善意,其判断标准较高,且动产抵押善意取得之客体有一般动产与特殊动产之别,在判断善意时因客体之不同也有很大差异。权属有争议之动产也有被善意取得动产抵押权之可能性,这时也应对"订立抵押合同时的善意"与"抵押合同生效时善意"进行区分。动产抵押权善意取得中登记具有对抗善意第三人的效力,善意取得之动产抵押权无论是否登记,都具有对抗原权利人和债权人的效力。     

论赃物所有权的善意取得

善意取得制度是现代各国民法对善意买受人予以特别保护的制度.善意买受人取得财产所有权是基于物权法的直接规定,属于原始取得,而非合法有效的合同,原权利人将因此丧失对被处分财产的所有权,而只能请求无权处分人赔偿损失.原权利人与受让人之间的这种强制性的权利配置,体现了民法对交易安全和效率优先保护的价值倾向.赃物应当适用善意取得,以充分实现善意取得制度的立法目的,保护交易安全和善意买受人的合理期待与利益需求.     

浅议城市私有房屋过户登记的效力

一、过户登记不是房屋买卖合同的生效要件查阅八九十年代的法学著作和相关法律规范,我们不难发现:过户登记是房屋买卖合同的生效要件。这就将交易本身和过户登记混合在一起。而且,这种“不登记不生效”的观点成为惯性思维、权威和传统。有这样的权威和传统,是事出有因的。首先,     

不动产登记前买受人之期待权探析

不动产登记前买受人之期待权与所有权保留买受人之期待权都是德国期待权理论中比较成熟之期待权类型。因法律规范之完备制度设计,期待权可成为交易之对象,自由移转、质押。在我国不动产领域引入期待权理论,以其具有的处分效力、对抗效力增强对商品房买受人的法律保护力,提升我国消费者的法律地位,促进我国公民资财融通之效率。     

登记对抗模式下的信赖保护问题研究

促进信赖保护是登记对抗模式制度的基本宗旨。而在权利或行为的真实状态与外观事实"错位"的情形中,相对人基于外观而产生信赖,信赖保护主要表达的是对外观事实的倚重和偏好。因此,基于登记作为一种以国家信用为背书、更能全面和准确地反映权利状态且更具效率的权利表征形式,具有更强的物权外观效力的事实,在特殊动产的物权变动中,应当赋予登记与交付相同的生效要件地位,并合理运用登记的对抗效力规则和善意保护制度,妥善地解决登记与交付的冲突问题,以完善其物权变动规则,强化对相关当事人的信赖保护。而以"未经登记,不得对抗善意第三人"为内涵,在登记对抗模式中,"善意第三人"因登记而产生的主要是消极信赖,因此,可获保护的仅是因信赖落空而遭受损害的善意第三人,而且,其可获保护的范围也需以所遭受的实际损害为限。     

论买卖不破租赁的法律效果

我国《合同法》就买卖不破租赁的规定过分简单,导致对于法律的规定出现了误解,《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)将误解消除,但就法律效果仍然未能言明.买卖不破租赁的法律效果应为法定的契约承担,买受人取代出卖人取得在租赁合同中出租人的法律地位.租赁合同中有押金的,应由买受人负责返还;有租金先缴情形的,先缴的租金对于买受人发生效力,而不论买受人主观上明知与否.     

《房屋登记办法》中的登记程序

我国<房屋登记办法>在房屋登记启动、审查和决定程序方面既有成功的经验,也有值得进一步完善之处.在登记启动程序中应明确生效要件.在登记审查应以收件为时点,区分两个不同阶段的审查范围和方式.在决定程序中补充暂缓登记制度.     

《民法典》视野下所有权保留交易的法律构成

所有权保留交易中,在买受人履行支付价款或者其他义务之前,出卖人向买受人交付标的物的行为并不具有转移标的物所有权的法律意义。在形式主义和功能主义相结合的立法态度之下,出卖人所保留的所有权被功能化为担保物权,但也保留了所有权的部分元素。买受人不履行支付价款或者其他义务时,出卖人享有标的物的取回权,并可在回赎期后再次出卖标的物,就变价款优先受偿。在出现所有权保留和其他权利相竞存的情形之下,以登记(取得对抗效力)的时间先后顺序来判断彼此之间的优先顺位;在基于所有权保留买卖合同交付标的物后10日内,所有权保留办理登记的,出卖人对标的物保留的所有权优先于标的物上的其他担保物权人受偿,但留置权人除外。     

试论先合同义务

先合同义务以诚实信用原则为其理论基础。它始于要约生效,终于合同生效,是对缔约信赖利益的保护。当事人违反先合同义务应当承担缔约过失责任,其适用于合同无效、被撤消、变更、解除,合同成立后生效前以及合同生效。《合同法》第42条、第43条仅规定了缔约过失责任,而未明确先合同义务,尚有进一步完善的必要。     

论法律行为的效力层次——以探矿权、采矿权转让合同未经批准的效力问题为例

传统通说将法律行为效力分为成立和生效两个层次,其理论缺陷在于将生效等同于有效,无法合理解释法定生效条件或约定生效条件合同的效力状态,导致了司法实务的混乱。本文虽赞同将法律行为效力分为成立、有效与生效三个层次,但认为学界不同学者主张的法律行为效力三层次论,要么存在理论观点的错误或片面,要么存在理论论证的错误;对此进行了理论上的修正,主张修正的法律行为效力三层次论,在传统成立和"生效"(有效)之后增加一个生效层面,以合理解释法定生效条件或约定生效条件合同的效力是有效但未生效,具有法律拘束力,厘清了司法实务的混乱。     

论网络环境下我国著作权的法律保护

"国际互联网条约"在我国的正式生效,意味着在网络环境下完善我国著作权法律保护机制实为迫在眉睫.应以加强网络复制权的法律规制为基础,以权利限制制度支撑著作权法上的"利益平衡",从而完善我国的著作权法律保护机制.     

论合同成立与合同生效

对合同成立与合同生效的认识,目前仍存在着分歧。“合同一经签订即生效”,“合同一经成立即具有法律效力”,“合同依法成立即具有法律效力”,这些不同提法的存在,就是明证。合同成立和合同生效的含义如何,二者关系怎样,是合同法律效力的重要问题,从理论上把它们搞清楚,对我国合同成立及其适用,都至为必要。     

特殊合同勿忘登记

我国合同法第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的,依照其规定。”那么法律、法规规定了哪些特殊合同须经登记才能生效呢?很多人对此不甚了解。因而在订立这类合同时带有相当大的