商业地产迎来掘金时代

自2010年4月开始,国家出台了一系列楼市调控政策,剑指投机炒作气氛越发浓重的房地产市场,截止目前,一线城市住宅市场成交量明显下降,而一向不温不火的商业地产则接下了下一波火爆行情的接力棒。     

基于系统动力学的商品住宅需求仿真研究——以南昌市为例

近年来,随着国家经济的迅猛发展,房地产投资规模逐年增大,城镇居民的可支配收入不断上涨,其购房能力明显提升,居民对住宅需求量日益增加,需求形式也呈现多元化.以南昌市房地产住宅市场为研究对象,系统分析商品住宅市场的价格、供需关系之间的相互影响关系,从城市人口、经济发展、住宅需求、住宅供给与住宅价格五个子系统出发,将住宅新增需求分为四类:结婚购房、投资性购房、改善性购房、其他因素购房,去构建商品住宅市场模型进行仿真实验.从宏观管理的角度出发,确立了城市人口政策、城市建设政策、税收政策和政策房供应政策四个参数调控类型,进行实证分析四种调控类型的仿真结果,为南昌市政府制定相关政策提供了理论依据.     

投资视角的住宅租价比分析

＂租价比＂是房地产投资收益的判断指标,也是衡量房地产市场健康程度的重要参考。先对＂租售比＂和＂租价比＂的概念进行阐释,并和股票投资中＂市盈率＂概念进行对比分析,通过国土资源部发布的数据和武汉市房地产市场的调查数据对住宅租价比进行了分析。研究表明：在当前市场条件下,单纯用城市住宅租价比判断房价高低的做法存在缺陷,提出通过鼓励住宅出租、建立同质住宅价格统计体系、对住宅出租行为进行规范管理来改善目前住宅租价比的准确性。     

绿色住宅的定价策略

随着环保浪潮的兴起和人们绿色消费意识的提高,市场上各类绿色产品纷纷涌现.作为与人们生活息息相关的绿色住宅也应运而生,绿色营销成为房地产企业新的营销模式.作为营销组合中最敏感的要素,绿色住宅的定价成了绿色住宅市场供需双方共同关注的焦点.本文结合绿色住宅价格的内涵尝试性地提出了三种定价策略,期望对开展绿色住宅营销的实践者有所启示.     

房地产投资、投机与泡沫的关系研究

房地产投机是世界各国普遍的商业行为,但是只有当市场上出现非常多的投机行为时,才会引起房地产价格脱离市场基础价格上涨甚至形成泡沫,过度的房地产投机和泡沫经济间有必然的联系。从研究房地产投资、投机与泡沫的内涵为出发点,揭示了经济学中的投资与投机、投机与泡沫的关系,旨在使决策者理性管理、消费者理性消费。     

基于主成分分析的商品住宅价格预测研究——以西安市为例

近几年来,随着我国社会经济的不断发展以及城市化速度的加快,国内各大城市的商品住宅价格不断攀升,即便是在政府不断加强宏观调控力度的情况下,商品住宅的价格仍然呈走高趋势。针对这种现象,对房地产市场商品住宅价格的研究就显得十分必要。文章首先对西安市住宅房地产市场价格进行了分析;然后,在此基础上运用描述性统计分析方法有针对性的分析了影响西安市住宅价格的各个因素,并引入主成分分析方法进一步对影响西安市住宅价格的因素进行了实证研究,并得出结论。其次,基于主成分分析的结果,并结合计量经济学回归预测理论建立住宅价格预测模型,并得出西安市未来几年的住宅销售均价。最后,在预测结果的基础上并结合西安市住宅房地产市场的具体情况,对政府提出了使住宅市场健康稳定发展的政策建议。     

中国城镇住宅财富效应的微观检验

在生命周期假说的基础上,文章构造了一个城镇居民资产与城镇居民人均消费关系的模型,并利用1978-2006年的数据,分阶段实证研究了我国城镇居民住宅资产对城镇居民人均消费的影响。实证研究发现,我国城镇房地产市场不具有财富效应。住宅供给结构不合理和住宅市场信息不对称是造成我国城镇住宅市场不具有财富效应的重要原因。      

对税费影响商品住宅总开发成本及销售价格的探讨

住宅建设作为国民经济新的增长点是房地产市场的主流,而住宅市场中的普通商品住宅一直是房地产市场开发的主体。目前在商品住宅开发成本中,包括土地费用在内的各种税费占住宅商品房开发总额的50％─60％,其中各种税费占30％─40％、土地费用约20％,税费对住宅总开发成本、住宅销售价格影响较大。因此,有必要对影响商品住宅总开发成本及销售价格的税费进行分析探讨。     

建立与完善我国房地产住宅金融市场

通过分析我国房地产住宅市场的现存问题，提出建立与完善地产金融一，二级按揭市场，以使房地产住宅消费真正起来，扩大的需和促进国民经济快速增长。     

中国房地产市场发育和规范化运行的制度分析

从现实来看中国房地产市场具有以下特征：一是市场机制与计划机制呈板块式结合；二是垄断性有余，竞争性不足；三是国家正式开放的房地产市场与灰色交易关系并存；四是存在一定的非理性或非法市场投机行为；五是房地产市场机制作用范围狭窄，市场体系不完整。根据制度分析，现实的房地产产权制度、市场制度、企业制度和金融体制都存在一定制度缺陷，而不同程度地阻碍着房地产市场的发育。因此，必须进行制度创新，建立起一套适合于房地产产权交换的制度，来促进房地产市场的发展和规范化运行。具体地说：改革土地产权制度，促进土地产权市场化；加快住宅制度转换，全面放开住宅市场；推进企业制度建设，培育房地产市场主体；建立房地产金融体制，推进房地产金融创新     

论中国住宅税的经济性质

中国高房价的根源在土地财政,住宅投机是土地财政的外在表现形式.房产税与住宅税不同,前者是财产税,后者是消费税,它们均不可能单独降低房价.中国需要住宅税来提高城市居住用地的利用效率,但面临很多困难.中国住宅税很可能先以房产税的面目出现,然后独立出来,并与房产税发挥相互补充的作用.     

试论重庆市住宅需求的一般趋势

结合笔者参与《重庆房地产市场报告》编写小组所做的一次住宅需求抽样调查 ,试图对重庆市住宅消费需求的一般趋势作一些分析和探索     

试论重庆市住宅需求的一般趋势

结合笔者参与《重庆房地产市场报告》编写小组所做的一次住宅需求抽样调查,试图对重庆市住宅消费需求的一般趋势作一些分析和探索。     

基于灰色系统的宁夏地区商品房价格影响因素的实证分析

一般认为,房地产市场的发展与经济增长存在正相关关系,房地产市场的发展是经济增长的一个重要推动因素,关于这一点已被我国二十多年的房地产市场发展所证明;然而,在经济高速发展的过程中我们也看到房地产的价格也在快速上升,尤其是住宅的价格;住宅的价格关系到广大消费者的切身利益,也是社会关注的热点问题。一旦调控不力,将会严重影响经济的可持续增长。本文以宁夏地区房地产市场为例,探求影响商品住宅价格各因素之间的相关关系,运用灰色系统理论对其进行了初步量化,通过商品房价格的灰色关联分析,确定了影响宁夏商品房价格变动的主要因素依次为建设成本、市场需求和宏观经济环境。     

基于多源数据的房地产价格指数预测模型及实证研究

房地产的价格变化对社会经济发展有显著的影响,准确预测房地产市场价格变化并对其进行有效调控显得尤为重要,但使用房价作为评估房地产市场的度量指标有一定的局限性。住宅销售价格指数是由国家统计局发布的综合反映住宅商品价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数,为探讨新建商品房住宅销售价格指数的预测方法及其预测有效性,利用与相关的房地产供求关系、社会宏观经济指标、国家货币政策和民众对房价的预期等多源数据,构建了一套房地产价格指标体系。分别使用BP-Adaboost和支持向量回归机两种机器学习算法构建房地产评估模型,同时设计了一个调参算法对支持向量回归机模型进行参数优化。在实证中使用华北某市的房地产月度数据对两种模型进行训练和预测,并与ARIMA模型和经典BP神经网络模型做对比。实验结果表明,BP-Adaboost模型的预测误差最小,使用BPAdaboost模型预测房地产价格指数具有可行性。     

住户满意度和住宅市场分析

本文提出了一种基于用户满意度理论的住宅市场分析模型,用于分析我国住宅市场的现状并预测其发展前景。由于将住宅金融措施和政府的住宅政策引入用户满意度模型,此模型的应用范围已由分析住户对住宅的满意度扩展到研究住宅市场的活力问题。满意度方法结合住宅品质综合软件和住宅金融、政策综合软件可用来计算住户满意度指数,估计住宅市场的潜在容量,研究影响居住质量的因素,分析住宅市场结构的变化及各类居民的住宅消费心理,评价金融服务和住宅政策。使用北京住宅市场的调查数据,模型分析结果说明这种方法对于解决与群众评价有关的社会经济问题颇具实用价值。     

老年住宅的市场需求与供给策略--以广州为例

老年住宅市场的形成是我国经济发展、人口政策和社会因素共同作用的结果,也是房地产经济持续发展的一种途径和房地产产业资源优化配置的需要。以广州为例,影响老年宜居住宅需求的主要因素依次为人均可支配收入、人均住宅面积、人口老龄化水平、城市住宅价格、区域经济发展状况等,为释放和满足老年宜居住宅需求,应该形成由政府部门、公共机构、房地产企业、家庭和社区等共同参与的多元化供给主体模式,并构建针对不同消费群体的老年住宅供给体系。     

土地出让制度对住宅市场SCP的影响及建议

我国当前土地出让制度即使经过招拍挂的出让改革,也没有完全改变其对房地产市场结构的消极影响。它导致了住宅市场的寡占市场结构,住宅商品缺乏价格竞争,造成房价居高不下,且房屋空置、土地闲置并存。同时,在土地供给的完全垄断下,一些地方政府部门的越位与缺位,致使区域性地块卖给同一个或者几个房地产开发企业,直接形成垄断性开发和寡占市场。建议政府在进行市场的规制和市场的宏观调控时,注意综合利用土地政策体系作为宏观调控的工具,完善土地微观规制的法律体系和建立土地调控的保障制度,勇于创新,提高土地资源的有效利用。     

广州市住宅现状及需求调查分析

文章基于入户调查统计资料,对广州市户籍居民居住现状和需求趋势进行了分析研究。其中对现有住宅性质、面积等分析有助于住宅发展商对广州市户籍居民现有住宅状况进行了解;而对消费者对住宅需求的趋势分析,包括拟购住宅的动机、时间、区位、价格等,有助于房地产公司进行住宅投资区位选择,制定STP战略和营销组合策略,以满足顾客对住宅的各种消费需求。这些数据及分析也将有助于政府制定房地产政策,包括制定较合理的土地拍卖价格等。     

租售比与房地产市场宏观调控

我国房地产业发展历程充满着关于房地产泡沫的争论。近年来,随着房价的上涨,这种争论持续升温。房地产泡沫一旦发生,将给国家的经济和社会生活带来严重的后果,因此,防范房地产泡沫的发生具有重要的现实意义。本文通过对我国房屋租售比现状的分析,指出了我国住宅销售价格过高,住宅需求更多地体现为投资和投机的需求,住房价格中存在着泡沫。在此基础之上,本文就我国房屋租售比失调的成因进行了简要的讨论,并针对房地产市场宏观调控提出了一系列建议。