出租经适房起纠纷不受法律保护

正2011年3月11日,北京的刘女士与房地产经纪公司签订房屋租赁合同,将其名下的海淀区君安家园的一套房屋委托出租。合同约定,中介公司需按季度支付租金,逾期付款需支付月租金200%的违约金。签约当日,刘女士收到了首季度房租,但当第二季度房租交费时,中介公司却拒绝支付,理由是该房屋为经济适用房,为避免因对外出租导致罚款等不利后果,该公司未能将刘女士的房屋出租营利。刘女士因没能按时收上房租,将中介公司起诉,要求被告支付欠付租金和违约金。近日,北京海淀区法院驳回了刘     

出售成本价购买的房屋，应征得原产权单位同意

我与章某于2007年6月签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定聿某将位于望京的某房屋出售给我。合同中明确约定，该房屋没有产权纠纷，否则由出卖人承担相应的法律责任。合同签订后，我依约向章某支付了购房款108万元的60％，其余款项约定在过户时支付。但是，等我要求章某协助办理过户手续时，章某却因该房屋的市场价格上涨，表示想解除合同。     

论融资租赁合同中承租人索赔权的行使路径

融资租赁合同项下,承租人依三方合意而获得对出卖人行使的索赔权。承租人获得的索赔权具有独立性特征,不因融资租赁合同解除而被出租人收回。同时,承租人在向出卖人行使索赔权时,一般不得拒付租金,但从实务裁判来看,承租人仍可以通过"出租人决定或者干预选择""融资租赁合同无效""出租人不履行协助索赔义务""出卖人与出租人‘人格混同’"等路径少付或者拒付租金以保障自己的合法权益。     

房主随意涨房租 承租者该如何接招

案例：合同期内调高房租。张女士承租了某市李某的50平方米的—居室,已连续租用多年。去年年初二人新签订房屋租赁合同,年租金为8000元,为期三年。去年年末,房主李某突然找到张女士,向张女士提出,明年的年租金为1．5万元,若不同意将立即终止合同。     

出租房屋不依法登记，出租人受罚

北京一位读者咨询：我于2008年2月9日至今将位于昌平区的某房屋对外出租给郑某，约定月租金为人民币1700元，近期我收到房屋租赁管理办公室向我下达《责令整改通知书》，告知我出租房屋期间应按规定办理房屋租赁合同登记，并通知我如果拒不进行房屋出租登记，将对我作出罚款处理。请问：出租房屋是否必须办理房屋租赁合同登记？如果不按照要求进行登记将会有怎样的处罚？     

浅论不可抗力与情势变更

《人民法院报》（最高人民法院主办）1996年5月28日第二版发表程相鹏的文章，标题是《内乡县312国道扩建引起租赁纠纷——法院适用情势变更原则以案说法》。文章的基本内容是：个体户张杨因扩大生产规模，租赁了312国道内乡段农民王祥的房屋5间，双方签订了书面租赁合同。合同生效后，张按合同要求一次性付给王一年租赁费3500元，但合同履行了3个月后，因312国道内乡北段扩建，扩建指挥部通知王祥拆除出租的房屋一间，致使张杨无法继续经营，遭受经济损失1500元。为此，张杨要求王祥退还多付的租赁费及违约金，并赔偿经济损失。王祥则认为房…     

论合同解除与违约金责任的适用关系

依解释论,合同解除后不能再要求承担违约金责任,只能要求承担赔偿损失责任;依立法论,则应当允许在合同解除后依约定要求承担违约金责任,且违约金责任应优先于赔偿损失责任适用。     

管理人解除合同的效力反思与解释重构

管理人解除合同的效力需从两方面考虑:破产解除应有溯及力,恢复原状请求权视债权人的选择定性为共益债权或物权请求权;债务人责任应基于违约解除的视角分析,赔偿损失的责任范围包括履行利益,其请求权属于普通破产债权。违约金的责任种类仅限于赔偿性违约金,清偿顺位以履行利益总额为划分节点。赔偿性违约金的酌减应以平衡全体债权人超出履行利益部分的违约金占其各自履行利益总额的比重为判断标准。破产申请受理前后解除合同应当具有相同的违约金债权申报和处理原则。     

浅议买卖合同中的价款拒付权

买卖合同中的价款拒付权的法理基础是双务合同的牵连性和诚实信用原则.适用条件是买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利.法律效力表现为买受人可以中止支付相应的价款,但出卖人提供适当担保的除外.行使价款拒付权应当注意掌握与合同履行的一般抗辩权的关系.     

租赁的婚纱导致染病，影楼应赔偿

读者罗珍来信咨询：一个月前,我在一家影楼租赁婚纱举行婚礼。不料婚礼完毕后,我却染上了皮肤病,花去2700余元医疗费用。原来是影楼没有对婚纱进行消毒处理,导致婚纱内细菌严重超标所致。面对我的索赔要求,影楼却断然拒绝,理由是租赁不等于买卖,租赁合同自然也就不等于消费合同,我不能因为婚纱卫生不合格,而享有作为消费者具有的索赔权。请问：影楼的说法对吗？     

办理房屋买卖预告登记防“一房二卖”

湖北一位市民来电咨询：王某有一套90平方米的房屋，今年1月，我和他签订了房屋买卖合同，合同约定我于5月1日一次性支付给他42万元房款，他再把房屋钥匙交给我。当我付款时得知，王某已将该房屋以更高的价格卖给了孙某，并且已办理了产权变更登记。我觉得我受了很大的欺骗，但我不知道该怎样维护自己的合法权益，请问，遇到这样的事我该怎么办？     

简论《合同法》中出租人租赁解除权的行使

承租人未及时交付租金 ,出租人可解除租赁合同 ,但是采用直接行使合同解除权还是先催告再行使解除权 ,对出租人和承租人有不同的意义。作者认为动产和不动产租赁对出租人解除合同的权利的赋予应有所区别 :对于动产 ,承租人欠付租金时 ,出租人不需履行催告义务 ;对于不动产 ,应依法履行催告义务 ,并进而对我国《合同法》第227条提出修改建议。     

楼宇层面是否可以归个人所有

南京一位读者咨询：我2006年初购买了一套商品房，2007年6月入住。我的房屋窗前空余着楼下房屋约20多平方米房顶。在我签订房屋买卖合同时，开发商同意将这部分房顶的层面部分让我使用，我因此多支付了5万元。2007年底，我想在那个层面上加盖一问阳光棚，但是遭到楼下业主的反对，其认为那个层面应当属于共有部分，我无权占有使用，开发商无权销售给我。请问：开发商在房屋销售合同中卖给我的楼宇层面是否可以归个人所有使用？     

论收货人在航空货运合同中的法律地位——以航空运费到付纠纷为视角

在航空运费到付模式下,常常因收货人提取货物但拒付运费而产生纠纷,理论和实践对支付运费的主体仍存在争议,其实质是收货人在航空货运合同中处于何种法律地位。合同转让理论揭示了航空货运合同的本质特征,认为收货人因受让托运人的部分权利义务而成为航空货运合同的当事人,故承运人应当向收货人主张运费。     

为逃税降低房价，房屋买卖合同属无效

湖南一读者来信咨询：2008年4月，我通过房产中介公司向李某购买一套位于某小区的203平方米的房屋，价格为157万元，双方为此签订了房屋买卖协议，约定李某向我转让房产，而整个交易过程中所有的税费由我承担。为了少支付税费，中介建议我们将房屋买卖合同的购买价格做低至78万元。同日，我向中介公司支付定金5万元，中介公司将定金转给李某，李某出具了收条。     

我国合同司法解除的类型化探究

一方当事人依据《合同法》第93、94、96条规定的合同解除条件和程序向对方行使解除权时,如发生争议,可诉请法院确认解除。实务中当事人未按《合同法》第93、94、96条规定的合同解除条件和程序行使解除权,而是直接诉请法院解除合同;抑或当事人未向法院提出解除合同的诉讼请求,但因合同内容具有违法性时,法院司法判决合同解除的情形已屡见不鲜。由此亟需在理论上对法院司法解除合同的类型化问题进行探究。     

承租人迟延支付租金,出租人可否解除合同?

编辑同志: 2000年8月,我将自家所有的一套住房出租,双方签订了租赁合同,约定每月租金500元,月底支付。但租赁合同正常履行了两个月后,承租人未说明任何理由就拖欠租金至今。不知我可不可以单方解除租赁合同?老 马老马同志:     

社区与法

因房屋购买资格问题毁约算违约吗北京读者刘某来信咨询:我在购买一套二手房时,与卖方签订了房屋买卖合同,约定了交付首付款以及办理完贷款后进行过户,如果不能如约履行,则应当承担违约金。签订房屋买卖合同后,我积极支付了首付款。不料,在办理贷款手续时,我因购买资格问题遭到银行拒绝。我与房主协商解除房屋买卖关系,     

我对前妻的婚外生子是否有抚养义务

河北一位读者咨询：我与前妻韩某于1988年结婚，因为我惠有先天不孕不育症，无法生育。1996年，韩某与他人发生婚外情并意外怀孕。当时，韩某写了保证书，我抱着想要个孩子的态度原谅了韩某的出轨行为。1997年，韩某生育一女孩，起名天天，天天出生后就和我与韩某共同生活在一起。2005年，因韩某再次出现婚外情，我们于2005年5月办理了离婚手续，     

新政新知

新旅游合同推广使用国家旅游局和国家工商行政管理总局联合发布了2014年版《团队境内旅游合同》等四个示范文本。目前，海南、四川、福州、厦门等地已推广使用。参照新“旅游法》，新合同文本对游客购物、增加游览景点、退款扣费标准等问题进行了细致规范。其中，相比老版合同，对中途退团者，扣费标准下调20％～30％，若旅行社无故甩客，造成严重后果的，除向游客支付旅游费甩总额30％的违约金外，最高要赔偿三倍团费。