关于房地产抵押的适用问题

以房地产为标的物的抵押权的实现有时与典权相混淆,影响其担保功能,有人对以房地产为标的物的抵押合同不办理抵押登记,而致使抵押合同无效,这些问题的解决有助于提高不动产抵押物的担保效益,进一步促进商品经济的发展.     

论重复抵押

抵押是近代民法中一项重要的担保物权制度,在保障债务履行及市场融资方面发挥着重要作用。本文重点论述一个抵押物上负有多个抵押权的重复抵押制度。首先,确定重复抵押的概念,讨论形式上的重复抵押的一些特点;其后,对担保法第三十五条对重复抵押所作的限制进行研究,说明法律强行规定“抵押物价值必须大于被担保债权”的不适当性;再后,分别从抵押权设立上的关系、抵押担保范围的关系、先序抵押权消灭后后序抵押权的次序处理问题、抵押权的让与与抛弃、对后序抵押权人的特殊保护等方面,探讨重复抵押中各抵押权人之间的关系     

对最高额抵押制度实践中几个困惑的思考

最高额抵押制度是一种特殊的抵押制度,最高额抵押权有着不同于一般抵押权的特征,在实践中也表现出特殊的成立与实现要件。我国对最高额抵押权的基础关系采取限制主义,在实务中最高额抵押担保债权的确定与最高额抵押担保的债权变动都存在一些缺陷,我国立法应予完善。     

房地单独抵押、房地分别抵押的效力——以《物权法》第182条为分析对象

在房地一致原则之下,建筑物及其占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押,但房地单独抵押、房地分别抵押时,并不能仅因违反这一原则而被认定无效。房地单独抵押时,抵押权人就未抵押财产取得法定抵押权;约定抵押权和法定抵押权构成共同抵押,共同担保主债务的履行。房地分别抵押时,各抵押权人仅就其设定抵押权的财产享有抵押权,就其未设定抵押权的财产不享有法定抵押权,但在实现抵押权时,应依《物权法》第146、147条的规定,就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权一并变价,各抵押权人仅就其享有抵押权的抵押财产所占变价款中的比例优先受偿。     

论抵押权证券化

抵押是担保制度的重要组成部分。我国民法理论强调抵押权之附随性,即附随于其所担保的特定债权。但是过分强调抵押权的附随性,有碍交易便捷和交易成本的最优化。德国、日本和瑞士等国通过抵押权的证券化,在充分发挥了抵押制度担保债权维护信用之功能的同时,亦保证了交易便捷和交易成本的最优化,使这一矛盾得以缓和。这一立法模式可兹借鉴。     

论重复抵押中抵押权的实现

作为融通资金的一种重要手段,在一物之上设立多个抵押权的重复抵押使抵押财产的价值得到了最优化的利用。但重复抵押中,抵押财产的价值不能满足多个抵押权所担保的债权总额的情形时有发生。如何使重复抵押中的多个抵押权均能得到公平的实现,于市场经济正常秩序的维护和抵押权人利益的保护关系甚巨。我国《物权法》所确立的“以登记主义为主,以平等主义为辅”的一般清偿规则,虽极有利于保护顺位在先的抵押权人的利益,但对顺位在后的抵押权应如何实现则缺乏明确规定。对此,应在保障顺位在先抵押权的前提下,允许顺位在后的抵押权所担保的债权先到期时,可先行申请实现抵押权。     

房产典当及其立法思考

房产典当,性质上属于营业抵押,是典当行为了确保在当期届满时出当人归还当金本息,对于出当人所有的不转移占有的不动产当物所设定的一种担保;应在未来的《物权法》的“抵押权”中增设“营业抵押权”的一般规定,并出台一部由最高立法机关制定的特别法《典当法》,以具体规定房产典当法律关系。     

论物权行为理论对抵押权变动的影响

不动产抵押权变动的登记要件主义是对物权行为独立性、公示性原则的借鉴,根据物权行为理论,应当以标示行为作为动产抵押权变动的公示方式,改动产抵押权变动的登记对抗主义为标示要件主义。进而将不动产与动产抵押权的变动统一为公示要件主义。物权行为的无因性原则对抵押权变动过程中第三人利益的保护意义重大。按照物权行为三原则理论构建抵押权变动的理论和制度,既可以改变现行抵押法律制度复杂而漏洞颇多的窘境,更重要是对保护交易的安全、快捷起到现行制度所无法替代的作用。     

论最高额抵押权的效力

最高额抵押制度在国外立法较为完善,而我国《担保法》的此项规定则比较简单且对最高额抵押的效力多有限制或禁止。最高额抵押的效力可适用普通抵押效力的规定,但也有其特殊性:担保的债权范围由当事人约定的最高额和决策期决定。最高限额、债权、决策期可以约定变更。最高额抵押权担保的主合同债权和最高额抵押权应可以自由处分,以完善我国相关司法解释。     

对动产抵押若干法律问题的思考

本文从我国对动产抵押的有关规定出发．分析了动产抵押权登记的对抗力、动产抵押权效力所及标的物的范围以及动产抵押权与其他担保物权并存时的优先效力等问题，并对动产抵押实践中存在的问题提出看法。     

论我国大陆“商品房按揭”制度的法律性质

本文沿着历史线索,探析英美法律中按揭的原始含义和现实状况,联系我国香港按揭法制的现状,结合我国按揭担保的实践和相关立法,对我国大陆“商品房按揭”的法律性质作出判断。根据我国法制的传统和按揭的实践,宜将现房按揭定性为不动产抵押,楼花按揭定性为动产质押。     

房地产证券化的性质条件及在我国发展的障碍

房地产证券化的发展要求广泛的社会和市场条件 ,如成熟的房地产市场、证券市场、抵押贷款一级市场和担保市场。房地产证券化要求一级贷款市场为抵押贷款 ,而目前我国多采用担保贷款 ,如保证贷款、质押贷款等 ,这些贷款方式将贷款的债权债务关系复杂化 ,不适宜于建立抵押贷款二级市场。开展房地产证券化 ,就要规范、量化抵押房屋 ,要规范住宅抵押贷款行为 ,建立可操作的抵押贷款法规和制度。目前我国还没有推行房地产证券化的社会和法规条件 ,但可以做一些预研究或在条件成熟地区 (如深圳 )做小型试验     

房地产抵押制度研究

房地产抵押，是当前我国房地产市场的一个热点。本文试图揭示房地产抵押的主体、客体、特征、方式，以及估价、清偿、再抵押等诸多的法律问题，从不同的角度进行了理论探索，并对如何进一步完善房地产抵押制度提出立法的思考。     

房地产金融风险防范之私法视角——关于保证保险的案例和比较法研究

房地产抵押贷款保证保险首先兴起于美国,后被其它国家所效仿.其功能在于分散风险,使债权信用增级,有利于房地产二级市场的形成发展并可促进交易的实现.保证保险属于保险而非保证,因此应适用<保险法>而不适用<担保法>的规定,但因其担保功能又不同于一般的保险.案例分析与比较法研究得出的结论是我国应吸取其它国家在房地产金融风险防范方面的经验教训,借鉴国外成熟的立法而对其作出制度设计.     

商品房降价补差广告：要约,抑或要约邀请

伴随限房、限贷、房产税等政策出台,我国商品房市场价格一直涨跌不明。商品房降价补差广告引起不少争议：购房者认为这是商家的承诺,在房屋降价时应当兑现;房产商仅将其视作宣传手段,不承担任何责任。降价补差广告的特殊性决定需要借助理性人客观评价标准分析法律属性。文章建议,在限制降价补差广告的基础上,将其定性为要约列入买卖合同,并明确其与欺诈性广告的区别,以保护消费者的信赖利益以及合理预期,促进商品房市场良性发展。     

不动产抵押物转让效力问题研究

抵押期间抵押人可以不受限制地自由转让不动产抵押物,但在不动产抵押物转让效力问题上,采纳传统的单一物上追及说,未必是保护抵押权人利益的最佳途径,并且会不当地放纵原来的抵押人,也难以为抵押物受让人提供十分有效的救济手段;而采纳单一物上代位说,抵押权的效力又无法获得充分的保障。采纳物上追及与物上代位的选择竞合说,由抵押权人选择物上代位还是物上追及,是解决这一问题较为理想的途径。     

林权抵押二题

林权抵押是集体林权改革的重要环节,急需理论回应。中国对抵押物转让进行了限制规定,这主要是基于理论原理和价值考量两个方面,但此种限制抵押物转让的理由不足成立。作为一种特殊的抵押物,抵押林权应可以自由转让,林权抵押实践为抵押物自由转让提供了进一步佐证。林地与林木是两项独立的不动产,在设定抵押方面,应认为构成两项抵押,至于一并抵押或是分别抵押应尊重抵押人的自由决定。林权抵押制度设计应在主体间进行充分的利益衡量,不能过于偏重抵押权人。     

我国房地产金融市场现状分析及改革方向

在调查研究我国房地产金融市场现状的基础上,对其中存在的不合理现象进行了剖析,提出了建立以执业律师为主体的第三方金融市场制约机制,实现抵押贷款证券化,发展政策性抵押贷款保险机构,规范房地产贷款合同,合理补偿金融机构管理费,以经济利益为纽带,建立房地产金融市场服务网络的建议.     

商品房按揭与保险的法学思考

随着我国经济的发展 ,房地产业也呈现快速发展的态势 ,许多市民纷纷购买商品房 ,由此而产生的商品房买卖纠纷也急剧上升。我们认为 ,在处理银行按揭付款购买商品房的合同纠纷时 ,应妥善处理房地产开发商、商业银行与消费者三者之间的利益。由于在贷款利息与本金的计算、强行按揭保险、购买人寿保险、商品房预售合同登记、优先受偿权等方面 ,法律规定存在相互矛盾或者空白等问题 ,直接损害了广大房地产消费者的利益 ,有关方面应引起高度重视 ,及时寻求对策     

房地产金融市场发展的探讨

分析了房地产金融市场发展中存在的问题,论述了房地产金融市场的发展趋势,提出了改进房地产金融市场中的措施:加大房地产信贷监管力度,创新抵押贷款工具,将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托,完善金融体系,建立和发展金融二级市场,建立个人信用制度,稳定房价,加快经济适用住房建设,完善住房制度。