现实与展望:城镇化背景下我国农地发展权的均衡实现

随着我国城镇化进程的不断推进,农村土地基于用途的转变和利用强度的加大,释放出巨额的土地增值收益,形成了新的农地发展权。但在我国目前城乡二元结构拉大、发展不平衡、不协调突显的环境下,农地发展权配置及流转中出现了主体、区域、时序、结构方面的失衡,如何实现党的十八届三中全会确定的城乡发展一休化目标,怎样赋予农民更多的土地财产权利,让农民公平分享土地增值收益具有重要的理论与实践意义,其中均衡实现农地发展权甚为关键。只有在土地发展权历史演进梳理总结的基础上并对我国农地发展权现状及成因进行深刻解读与剖析后,方能进一步探索建构农地发展权均衡实现的路径,即制度规定的细化完善、农地产权的清晰界定、农地管理的强化改进、配置流转的综合权衡。     

论土地征用中农地发展权的保护

农地发展权是农民集体所有的在土地的利用上进行再发展的权利。当前,在我国的土地征用中,农民集体的农地发展权益被国家无偿占有。对农民集体的农地发展权的剥夺是对农民集体人权的践踏。为保障农民集体的发展权,有必要在法律中明确规定农地发展权,并且在土地征用中,要通过合理的方式充分保障农民集体的农地发展权。     

中国农地发展权利益协调机制研究

中国农地发展权制度安排的缺陷,使得诸如农地发展权的归属、红利分享的利益平衡、失地进城农民的市民化等成了亟待解决的问题。为此,要建立中国农地发展权利益协调机制：基于农地发展权的性质和国家宏观战略的考虑,非国有农地的发展权应当由国家统一行使和管理;确立农地发展权各方利益的兼顾原则,农地开发所得红利不仅应当妥善照顾到被征地的农村集体经济组织和农民的利益,而且应当惠及区域内未获得开发机会的农地权利人;消除土地增减挂钩制度中的土地财政动因,建立并共享农村地籍数据库和农民对政府实施土地增减挂钩制度的绩效评价机制;藉由农地开发红利设立农民市民化工程基金,发挥创新思维,赋予征地政府和开发者妥善协调农民市民化的辅助义务,从而快速有效地解决农民市民化。     

基于土地发展权分配的征地区片综合地价研究

征地区片综合地价的实施在一定程度上为农村集体利益提供了政策保障,但由于现行征地区片综合地价的测算本质上仍然基于被征土地的农业用途,还达不到保障农民生活水平的目的,尚不能从根本上解决失地农民问题.失地农民不能分享农用地用途转换所获得的土地发展权收益是问题的关键.借鉴实践中划拨土地使用权转让收益的分配方式,国家和农村集体按60%和40%的比例分享土地发展权收益,并利用部分资金共同出资建设失地农民社会保障体系是可行之策.改进征地区片综合地价测算方法,使土地发展权的分配在现实中得以实现.从建设用地出让金中扣除农地经营性收益和广义土地开发成本,得到土地发展权收益;通过对农民意愿的调查,确定农村集体分享的土地发展权收益比例,进而得到分享的土地发展权收益,其与农地经营性收益之和就是征地区片综合地价.     

浙江嘉兴农地流转试点存在的问题及对策探讨

阐述了浙江嘉兴地区农地流转试点的基本模式,分析了嘉兴农地流转经验及存在不足,探讨了农地流转过程中需妥善解决的几个关键性问题：对失地农民的补偿标准偏低、评估不公、农民城市化速度与地区生产力发展水平不相适应、土地增值收益分配不均、失地农民就业难等。提出了大力推进地区经济发展;规范土地流转政策及程序;制定失地农民就业保障体系;通过政策引导及产业规划,保证流转土地恰当使用;保证失地农民充分分享经济发展成果等对策。     

法律视角下农地使用权证券化流转的必要性与可行性

证券化是一种以证券为纽带的农地使用权流转机制,对于保护农民土地增量收益与促进对农投资、繁荣农村金融市场有重要价值.同时,现有的权利基础、运行机制与载体为农地使用权证券化流转提供了规则要件;土地利用分区管制与土地发展权制度为农地使用权证券化流转与耕地保护之国策之间提供了协调与控规机制;农地使用权证券化本身有助于解决农民因失地导致的社会保障问题.     

我国农地流转存在的主要问题及其对策

推进农地流转是提高农业生产力水平和土地使用效率的重要措施,也是中国农业由小农经营向规模经营过渡的必要途径.当前农地流转规模还不大,成果还不稳定;流转形式不丰富,流转制度不规范;流转市场不完善,中介服务职能不健全;新型经营主体表现出功利性,不利于国家粮食安全.加快农地流转必须推进城镇化进程,为农业剩余劳动力转移创造条件;建立多层次的社会保障体系,解决失地农民后顾之忧;完善农地流转方式,规范农地流转制度,建立健全农地流转市场体系,完善中介服务机构职能,维护各方合法权益;对新型农业生产主体加大支持力度,鼓励农民积极进行粮食生产,保障国家粮食安全.     

基于失地农民权益流失问题的农地产权制度探析

由于现行的土地产权制度与征地法律法规制度不完善,政府在征地过程中出现极大的随意性,直接导致失地农民权益的流失。本文讨论了我国农村集体土地产权制度与失地农民权益保障的相互关系,提出了健全农地产权制度的思路,即明确农民集体土地产权的主体地位;给予农民长期稳定的土地使用权;健全土地分配收益制度;建立地方政府征地激励约束机制;建立完善的土地流转制度。     

城市化进程中失地农民权益保护的法律探讨

失地农民是一个具有确定内涵的特殊群体,城市化过程中失地农民的生存和发展受到威胁。城市化建设用地膨胀导致大量农地转化为非农用地,农民土地使用权的丧失造成失地农民权利的缺失。农民土地权益是以承包经营权体现的一束权利,农民土地权益的实质是生存权和发展权,保护农民土地权益是破解“三农”问题的起点。     

农地流转制度创新的逻辑与步骤

农地规模经营需克服土地细碎化,这以农地流转制度创新为前提。自发土地流转难以克服土地细碎化,“行政干预市场”又损害了弱势农民自主交易权利,这启示制度创新需在满足保障农户自主交易前提下供给低成本整合细碎化土地产权的机制。皖中宣州县经验表明可行的制度创新步骤是：首先建立农地所有权、承包权和使用权“三权分离”新制度,重构土地集体所有制;其次建立自下而上的农地流转组织和规范体系,形成“农户主体、村社中介”的农地流转新模式。我国完全可以利用集体所有制优势,创新农地流转制度,克服东亚小农国家共同面临的土地细碎化问题。     

土地发展权价格测算初探

土地作为一种稀缺的不可再生的自然社会经济资源,对其合理利用能促进经济社会的持续发展。西方国家通过设置土地发展权有效地保护农业用地、公共活动空地和自然保护区,取得了很好的经济、社会、生态效益。近年来我国一些学者也开始研究土地发展权,但主要侧重于土地发展权的归属、配置、流转,而很少涉及土地发展权价格的研究。在市场经济条件下,价格作为市场配置资源的重要信号,对资源合理有效配置起着方向性的重要作用。文章系统地论述了土地发展权的价值构成、价格影响因素及土地发展权价格形成机理,最后建立土地发展权测算方法。     

我国农地发展权的立法创设及对耕地的保护

我国建设用地需求持续增长导致大量耕地被转为建设用地。耕地大量减少,损害农民土地权益、危害生态安全,更严重危及我国粮食安全。我国立法缺失农地发展权。利用农地发展权的立法来保护耕地是一种创新的举措。农村集体经济组织、农民个人、国家、土地经营者占用耕地都将受到农地发展权的限制,从而实现耕地的法律保护。     

我国农村土地流转情况调查——基于2009-2011年全国31个省份的实证研究

土地是农民最基本的生存保障,农民土地承包经营权的流转关系到农村社会利益分配和结构调整.随着我国城镇化的不断发展,农村土地流转问题日益受到关注.本文在全国31个省份248个村6192个农户调查数据的基础上,对现阶段我国农村土地流转基本情况、流转组织及流转服务进行了调查.结果显示:当前我国农地流转的规模不断扩大,速度不断加快.但流转组织配置率低,宣传欠缺,且流转服务不到位,服务短缺.     

土地发展权研究述评

土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利.土地发展权的分类除了包括农地发展权、建设用地发展权、未利用地发展权外,还应当包括生态用地发展权.土地发展权是从土地所有权中分离出来的具有相对独立性的物权,具有人权属性.土地发展权除了具有物权的排他性、支配性、收益性等一般特征外,还具有抽象性、潜在性、政策性和工具性等特征.在界定土地发展权的归属时应当厘清国家对土地的宏观调控权和土地产权之间的关系,不能因为国家的宏观调控而抹杀了土地产权.我国的土地发展权应当分别归属于国家和农民集体.     

解读土地新政下的“同地同价”原则——基于权利的视角

“同地同价”原则的提出可以有效地遏制土地财政、保障农民的合法土地利益。“同地同价”原则体现了农民集体土地所有权与国家土地所有权的平等,体现了对农民生存权和发展权的尊重,但没有体现对农地外部效益的补偿。土地发展权是“同地同价”原则的权利源泉,建议我国在土地权利体系中引入土地发展权。     

我国征地补偿制度的问题及其完善

农地征用过程中出现的种种矛盾和侵害农民合法权益的现象反映了我国现行征地补偿制度存在的主要问题——征地补偿方式违背市场基本规则、农村土地财产权受到侵犯和征地补偿方式违背帕累托最优原则。基于对现实和理论的深入分析,本文指出我国农地征用补偿应遵循地价形成规律,并努力探索集体土地流转,合理分配土地收益,同时建立起失地农民生活和就业保障机制。     

论农地发展权程序权能的实现

程序权能是农地发展权的一项核心内容。系统性制度缺陷导致现阶段我国农地发展权程序权能不能得到有效落实,并实现其应有的功能。为了合理解决农地征收和农地用途管制所引发的社会矛盾,国家应该针对这些制度缺陷进行相应的改良与完善,保障农地发展权程序权能实现的各种条件,让失地农民能够遵循正义的程序实现农地发展权。     

从农村土地所有权性质看我国失地农民补偿

农民失地是工业化、城市化的必然趋势 ,如何对失地农民进行有效补偿 ,是不容忽视的大问题。土地所有权的性质是对失地农民补偿的根据 ,现行法律规定造成补偿政策与实践对失地农民补偿的弱化。因此 ,重新界定土地所有权性质 ,使农民成为所有权主体 ,从而建立对农民的直接补偿机制 ;以“向后看”为补偿原则 ,体现农民的发展权 ;提高补偿费用 ,使其包含保障因素等 ,成为政策完善的关键     

国际视角下我国农地流转风险防范研究

农地流转有助于现代农业技术和农业机械的推广,是发展农业现代化的必经之路。农民、规模经营者、基层政府作为农地流转的参与者,为了自己利益最大化展开博弈,导致农地流转中存在农民权益受到侵害、规模经营者风险高、政府公信力下降等风险。国外现代农业发展历程表明,保障农地出租方权益,利用财政金融降低规模经营者的风险,管制土地用途严格保护耕地是预防和化解农地流转风险的有效手段。借鉴国外成功经验,我们可以通过法律保障农户承包经营权,妥善安置失地农民;采取财税金融政策培育新型经营主体,分散规模经营风险;健全农地流转监督机制,防止农地非农化等措施保障农地的有序流转。     

土地征收中的社会发展与农民发展——以土地发展权为视角

在基本人权体系中,生存权是基础和前提,发展权则是实现生存权等基本人权的必要条件。土地征收后如何保证失地农民生存权的实现是首要解决的问题,如果不能够解决和落实失地农民的生存权问题,则征地的正当性与合理性就会遭到质疑。从社会公平与正义的角度来看,农民为城市化做出贡献就理应享受城市化的成果,即应当享有土地发展权。但农民恰恰被排除在土地发展权之外,具有非正当性。政府更加积极地帮助农民实现土地发展权,通过区域经济发展让成果的受益者更具普遍性,唯此才能从根本上解决失地农民的社会保障和长远生活保障问题。