地票交易法律问题初探

地票交易是指城乡建设用地增减挂钩指标在土地交易所内以出让等方式流转,在法律上是一种特许权交易。地票持有人享有地块选择权和开垦费用补偿权。地票交易在我国处于探索阶段,需要进一步明确权利内涵、完善交易规则、健全配套制度,以期为解决我国农村土地流转困境提供新的路径。     

城乡建设用地流转:体制内与体制外模式比较

城乡建设用地结构失衡是我国目前粗放型经济增长模式的典型特征.以集体建设用地"经营性地权"为特征的体制外流转,虽然在一定程度上提高了土地、资本和劳动的要素配置效率,但由于受土地固定区位空间的限制,难以形成要素集聚和产业协同优势.而体制内的"地票"交易模式,在城市土地国有产权的制度框架下通过"资产性地权"交易,以稀缺性的建设用地指标为交易对象,在集体资产价值获得实现的同时实现了城乡建设用地实物资产的空间置换和产业的集聚.     

城乡统一建设用地市场的构建：现状、模式与问题分析

我国现行的土地立法不仅使地方政府垄断了建设用地的一级市场，还严格限制了集体建设用地在二级市场上的流转，造成城乡土地市场间的巨大鸿沟，有悖《宪法》第10条的使命。城乡统一建设用地市场是城乡融合发展机制的重要组成部分，其核心在于推动集体建设用地流转。集体建设用地流转应当包括实物和指标（地票）流转两种模式。在实物交易上，应当放开宅基地使用权流转的限制；放松集体建设用地的使用管制，在符合规划的前提下允许在集体建设用地上开发建设公租房、商品房等商旅项目。在指标交易上，应当进一步扩大交易范围，逐步构建全国统一的地票交易市场。     

“地票”的创新价值及制度突破

重庆农村土地交易市场推出的城乡建设用地挂钩指标转让交易制度,俗称“地票”交易制度,它对农村土地流转方式改革、城乡统筹发展及实现土地收益公平分配是一种制度创新。但由于该制度尚处初创阶段,交易制度存在某些不足,待补充完善。应利用试点优势、增强制度活力,在“地票”法律化过程中更要实现多方利益表达的平衡,使其成为促进城乡统筹、协调发展的利器。     

重庆农村土地交易所篚运行机制及其优化

重庆农村土地交易所是我国首家农村土地交易市场,其成立对于推进重庆统筹城乡综合配套改革试验区建设、探索建立城乡统一的土地交易市场具有极为重要的意义。对重庆农村土地交易所基本管理体系、运行框架、交易品种以及历次地票交易情况等的调查分析表明,应充分发挥农村土地交易所市场平台作用,进一步丰富交易品种和服务内容,按照地票的商品特性和市场供求关系建立合理的价格形成机制,构建合理的地票收益分配机制,进一步完善交易所内部管理机制。     

建设用地指标收益分配机制的瓶颈与突破

建设用地指标收益分配机制关系到指标市场交易机制的发展,与农民权益保护息息相关。指标收益分配增减挂钩和“地票”交易是指标市场机制发展的初级和中级阶段,剖析这两种代表性模式,可以发现建设用地指标价值收益未能充分体现、收益分配也不尽合理等问题。以农地资源综合价值理论认识农地上各项权利背后的利益关系,有助于更系统地对建设用地指标收益问题进行法学分析,构建新型的农地资源价值标准及其归属,并根据价值归属确定参与分配的主体与方式,创新设计收益分配比例。     

“双碳”目标下森林生态产品价值实现机制研究——以碳票交易为例

以各地碳票制度改革实践为例,探究林业碳票如何将森林碳汇资源变资产为资本,实现碳汇资源生态效益和经济效益的统一。首先,从碳资源资产资本化、碳汇核算体系构建和碳票市场化三方面对碳汇价值实现机制进行分析,在此基础上以各地碳票项目实践为例,深入探究碳票价值实现机制,即将森林碳汇赋利、赋权,使得碳票凭证具有交易、质押等权能,推动碳票融资等业务发展。其次,在完善碳汇价值核算体系的基础上,对碎片化森林碳汇资源的集中化收储和规模化整治,及包装、定价、收储、售出等实践的碳票市场化运作进行研究,实现森林生态效益和经济效益的有效转化。最后,基于碳票项目发展中存在问题,提出优化碳票实现碳汇价值路径的政策建议。     

农村集体经营性建设用地形成及入市制度变迁

农村集体经营性建设用地是我国农村建设用地的重要组成部分。国家有关农村集体经营性建设用地的制度安排,刻画了包括形成制度和流转制度在内的制度变迁轨迹。从内在逻辑来看,形成制度和流转制度在交织互动下共同推动农村集体经营性建设用地制度向产权完善方向演进。其间,制度变迁呈现较强的路径依赖特征。从制度变迁动力来看,推动农村集体经营性建设用地制度变迁的动力由早期的政府主导切换到了市场主导,是市场在资源配置中主导地位显化的过程。据此,深化农村集体经营性建设用地入市改革应以节约集约利用土地资源为导向,以发挥市场在土地资源配置中的决定性作用为主逻辑,向集体土地产权完备和权能实现的方向推进。     

关于城乡建设用地指标抵押流转之构想

重庆农村土地交易所成立,推行“地票制度”,是农村土地制度的创新。在“地票制度”的基础之上,提出城乡建设用地指标抵押流转的设想,以此释放农村富余的宅基地资源,实现农村土地资源的节约、集约利用,更重要的是,为实现经济欠发达农村地区提供合适的融资路径,促进城乡经济的一体化发展。     

工业用地配置制度和政策对空间利用效率的影响机理——兼论中国工业用地配置市场化改革的思路

“保持制造业比重基本稳定”的提出,再次明确了实体经济在实现第二个百年目标过程中的根基作用,也对城市工业用地的供应提出了新要求。针对当前工业用地空间保障中的两种策略,文章通过剖析中国城市工业用地的现状,结合中国城市空间资源配置趋势,提出内涵挖潜方式的制造业基本空间保障策略。进一步分析中国工业用地空间配置、闲置土地处置和土地再开发中的制度和相关政策对工业用地集约高效发展的影响机理,提出工业用地配置的市场化改革思路：深化土地“放管服”改革,重构市场主导的产业用地价格形成机制;完善保有产业用地的税收体系,增强税收的土地资源调配能力;推进工业用地产权改革和土地二级市场建设,营造规范有序的市场环境。     

我国农村土地流转的形成机理、运行方式及制度规范研究

本文在从内在形成机理和外在作用机理两个方面分析了我国农村土地流转形成机理的基础上,通过对农村土地流转主体(政府或社区、农户、企业)的分析,分别比较了两田制、股份制、四荒拍卖、反租倒包、转包、转租、互换、租赁、联营、抵押、托管等农村土地流转形式及其权利内容。并提出了规范我国农村土地流转市场的制度约束。     

地票价格探析:基于耕地价格的思考

地票的价格是地票制度的核心问题之一,但目前由于地票定价理论的不成熟,实践中的地票定价除了力求农民不受损失外,缺乏真正让人信服的理论依据,且随意性比较大,难以说服公众。从地票的形成及交易过程可以看出,地票的价值是客观存在的,并最终通过征收转用过程实现。比较征收转用前后的土地价格,可以看出地票的实质是对征收转用耕地的国家粮食安全保障价值和生态价值的补偿,地票价格是农用地转为建设用地并产生土地增值收益的权益价格,该权益价格不是土地增值收益,而是耕地的国家粮食安全保障价格与生态价格之和。地票价格与土地增值收益此消彼长;不依成本定价,但必须制定最低保护价;呈上涨趋势,但上涨有限。     

城乡建设用地的二元结构及其市场构建

我国存在城乡建设用地的二元结构,城市新增建设用地必须通过征地才能取得,这一制度安排导致了一些问题,需要进行改革。建立城乡统一建设用地市场,要编制科学合理的统一的城乡土地利用规划,明确可以入市的土地范围,培育建设用地市场的供给主体,修改完善相关的法律制度,深化征地制度改革,逐步缩小征地范围。     

农村土地市场化的改革走向

农村土地市场化有利于城市化发展和完善市场经济体制,以及保护农民土地权利。中国现行有关土地使用权市场的法律、法规不健全、不完善,完全的土地市场化体系尚未完全建立,农村社会保障体系建设滞后,农地价格上的非市场化强力阻碍等因素,均制约着中国农地使用权市场的健康发展。因此,应确立各种农村土地制度的动力机制、运行机制和保障机制来有效促进农村土地市场化的发展。     

城乡统筹视角下的农村土地市场改革

党的十八届三中全会明确指出继续深化农村土地产权改革,赋予农民更多的财产权利,建立新型城乡关系。从统筹城乡土地市场着手,分析了建立城乡统一土地市场的必要性和可能性,并提出了相关政策建议,对于缩小城乡差距、发展农村经济、统筹城乡发展具有一定的借鉴意义。     

农村土地制度变迁的经验研究:从“宅基地换房”到“地票”交易所

城市化带来大规模农地转用。在现行的制度下,土地的城市化与耕地保护显然存在冲突。严峻的用地实践催生了土地制度变迁,进而开启了农村土地制度变迁之路。在城乡建设用地增减平衡的思路下,各地进行了很多有益的探索,农村土地制度形成了一条从宅基地换房、挂钩项目到地票交易所的演进路径。以中国的实践为基础,本文对这样一条农村土地制度变迁的脉络做了简单勾勒,分析了变迁中存在的问题,并在总结经验的基础上对未来土地制度演进方向做了尝试性探索。     

城乡统筹视角的重庆市农村土地流转制度探索

土地资源是人类生产和生活的物质基础。随着社会的不断进步,过去的土地制度已经不再适用于今天。在“三农”问题被提上议事日程之际,农村土地的使用制度显得越来越重要,重庆市作为全国统筹城乡综合配套改革试验区,各区县在农村土地流转方面作了一些有益的尝试,农村土地市场已经形成,然而国家相关法律、法规的模糊使得农村土地流转管理不规范,并由此带来了一些问题。因此,如何使农村土地流转向合理化、规范化、合法化方向发展,已成为急需解决的现实问题。     

制约我国农村土地流转的因素分析

随着城市化的深入,农村土地流转问题日益成为农村经济发展的关键点。通过引用转出、转入土地两类农户各自的成本一收益模型,分析农村土地产权、农村土地市场、农村劳动力转移、农业经营等方面制约农村土地流转的原因,应实施明晰土地产权、加快农村土地市场建设、改革与土地流转相关的一些制度、完善农村社会化服务体系等促进土地流转的措施。     

城乡一体化发展中的债务风险与融资创新

十八届三中全会提出要健全城乡发展一体化体制机制,融资机制是核心.然而,由于土地财政不可持续、融资平台潜藏巨大风险、地方政府性债务不断发酵,传统融资模式难以满足城乡发展一体化巨额融资需求.未来,地方政府主导城乡发展一体化应深度挖掘财政性、政策性和市场性融资渠道创新潜力,探索发行地方政府债券、开征房产税、开发性金融提供引导和信贷资金、资产证券化和项目融资等模式.