历史与现状:我国建设用地使用权难点初探

由于历史原因,我国建设用地使用权呈现城乡二元体系并存的现象,因此在法律的适用过程中有了一些难点。本文对城市建设用地使用权的取得方式问题和流转问题进行了探讨,重点研究了城市划拨建设用地使用权的市场化问题和建设用地使用权和地上物权的冲突关系。     

马克思地租理论与我国城市建设用地

马克思地租理论对我国城市建设用地仍然有现实的影响。地租作为一种有效的经济杠杆,对城市建设用地的集约利用和合理布局起着直接的调节作用。在社会主义公有制条件下,地租反映的是国家、企业和个人对超额利润的分配关系。随着我国城市化进程的加快,城市建设用地中存在的不少问题都可以从马克思地租理论中寻找答案。特别是在我国城市土地有偿使用制度实施背景下,更需要积极地研究马克思地租理论对城市建设用地的调节作用,根据客观的经济发展需要对城市建设用地进行调节。     

南京市建设用地变化及其驱动力分析

以1990-2005年南京市建设用地和相关社会经济数据为基础,系统分析了南京市建设用地总量、人均建设用地、人均单项建设用地、建设用地结构、建设用地效益等变化特征,在此基础上,利用spss13.0软件和主成分方法,进一步研究了南京市建设用地变化的驱动机制.研究表明,1990-2005年南京市建设用地总量快速增长,建设用地弹性系数变化较大;人均建设用地面积急剧增长,目前为137.39m2/人,远远超过国家规定的最大标准;人均单项建设用地总体呈增加趋势;建设用地结构基本合理;建设用地经济效益呈先升后急降再缓升趋势,其中2000年最大,为4.81亿元/km2,2005年建设用地经济效益仅相当于1994年水平;建设用地变化的驱动因素是经济总量增长、人口增加、交通发展和产业结构调整,行政区划调整对建设用地变化影响极其显著.最后,提出了南京市控制建设用地增长、提高建设用地利用集约水平的相关建议.     

城乡建设用地的二元结构及其市场构建

我国存在城乡建设用地的二元结构,城市新增建设用地必须通过征地才能取得,这一制度安排导致了一些问题,需要进行改革。建立城乡统一建设用地市场,要编制科学合理的统一的城乡土地利用规划,明确可以入市的土地范围,培育建设用地市场的供给主体,修改完善相关的法律制度,深化征地制度改革,逐步缩小征地范围。     

“城市失用地”的概念、类型及其社会阻隔效应

本文通过分析中国2010年发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》,揭示了城市化中一个被长期忽视的问题:城市中没有经济社会价值的区域,提出了"零价值区"、"负价值区"概念及"城市失用地"假设。提出了不同于城市社会学范式性理论的城市空间区位价值理论的新视角,即:政府权力、个体利益、废墟经济、文化僻陋和生态歧视已成为城市化进程中出现"零-负价值区"和"城市失用地"的五个原因,及其后效———"城市社会阻隔效应"。提出了分析这一新用地问题的实证研究手段。     

集体建设用地使用权流转对城乡二元房地产市场的影响论析——以《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为背景

集体建设用地虽被禁止开发房地产，但允许其流转本身给城乡房地产市场带来的影响是巨大的，它打破了国家对城市土地供给一级市场的垄断，有利于城市房地产市场竞争秩序的完善和房地产价格的下降，开启了农村房地产市场，为新农村建设中的住宅用地整理提供制度支撑，给小产权房问题的解决带来契机，同时也会带来房地产投机过热的消极影响。而禁止集体建设用地使用权进入房地产市场将人为地割裂城乡统一的房地产市场，城市房地产用地来源也无法解决。只有国有、集体建设用地使用权真正“同权、同地、同价”，才能建立城乡一体的房地产市场体系。     

城郊乡镇经济城市化模式思考

党的十一届三中全会以来,我国城乡的经济发展和经济建设都达到了新的高度,城市的中心市区和与之毗邻的郊区都出现了引人注目的变化。但是,城市和城郊经济发展和建设的好势头。在用地问题上给城乡关系带来了一系列新问题。这就需要我们从传统的城市化模式中探索出一条城郊城市化的新路来。     

区域中心城市城乡结合部稳定和谐研究

建设和谐社会,既是一个社会理想,也是一个新的实践课题。城乡结合部作为特殊社区,其存在的体制性矛盾、经济性矛盾、基层政权建设问题和利益性矛盾等,使城乡结合部成为各种社会矛盾的集中、高发地区,对区域中心城市及其周边地区影响很大。实现城乡结合部社会稳定,并以此作为切入点,推动区域中心城市及我国的和谐社会建设,意义明显。这需要在城乡结合部推行城市社区管理体制,纳入城市总体规划;搞好户籍制度改革,加强人口管理;发展城乡结合部经济,整顿经济秩序;加强基层政权建设和精神文明建设等等,从而实现既定目标。     

城市集体建设用地流转的法律规制

实践中城市集体建设用地在通过各种各样的方式流转着,却又与目前的宪法、土地管理法规、物权法等相关规定相冲突。国家在不同的省市开展了集体土地流转的改革试点工作,物权法理论也支持集体建设用地的流转。城市规划区集体建设用地在征收以前应该允许其使用权规范性地流转,城市建成区集体建设用地应当依法予以征收,但是征收的方式原则上应该采用"相当的补偿标准"征收。     

我国城市土地管理中的问题与对策

随着社会主义市场经济的迅猛发展，我国城市化进程明显加快。我国人多地少的客观现实和城市用地中存在的种种问题表明，在推进城市化的过程中，必须把加强土地管理作为一项不可忽视的战略问题来考虑。一般说来，城市土地是指城市市区范围的土地。我国宪法规定，城市土地属国家所有，其使用情况包括生产用地、生活用地、基础设施用地、机关团体用地等。城市的发展状况与土地的利用状况有十分密切的关系。一方面，城市土地承载着大量的生产和生活要素，具有较高的聚集效应。另一方面，城市生产、生活要素布局的不合理，将会推动城市建设规模盲…