城镇化水平对房地产投资影响的研究——基于中西部面板数据分析

文章通过对中西部地区城镇化水平和房地产投资的现状分析,在研究了城镇化水平影响房地产投资的作用机制的基础上,提出了人口城镇化和空间城镇化的概念,运用我国中西部地区19个省(市、自治区)2000~2014年的相关数据和面板数据模型,对中西部地区城镇化水平对房地产投资影响进行了实证研究,结合研究结果对推进中西部城镇化建设、促进房地产投资提出了四点政策建议。     

房地产供给侧改革与农民工市民化

房地产供给侧改革与农民工市民化存在着内在的互动关系,房地产供给侧改革有助于推进农民工市民化,反过来农民工市民化也会促进房地产市场健康发展。当前我国房地产市场呈现出加速分化的态势,房地产供给侧改革与农民工市民化关系扭曲,影响着我国房地产去库存和农民工市民化。为此,亟须建立房地产供给侧改革与农民工市民化的协同联动机制,加快住宅建设用地出让制度、城镇住房保障制度、房地产税费制度、农村产权制度等改革,探索房地产去库存与农民工市民化一体化的解决途径。     

对中国房地产调控措施的反思——基于货币政策的视角

从需求的角度来看,有几个影响中国房价的重要因素,其中包括城镇化、居民收入、婚龄人口和货币政策.比较而言,货币政策具有极强的短期效应,而城镇化、居民收入和婚龄人口的短期效应并不明显.在楼市"混沌期",调节房地产市场需求的良方在于调整货币政策,引导房价"回落"到合理区间的切入点在于控制货币供应量.     

大庆房地产市场去库存做法及建议

中国人民银行大庆市中心支行对10户房地产企业、20家商业银行和50户家庭调查显示:三线城市大庆市利用公积金和户籍等政策推动房地产市场去库存稳步推进,商品房均价基本保持稳定,开发商投资意愿有所恢复,政府土地供应有所增加,当前房地产企业面临税负高、融资难度加大、融资成本上升、经营分化明显等问题,应引起关注.     

我国房地产市场泡沫度的实证分析

房地产泡沫是房地产供给和需求加上投机作用的结果,并以房价涨落的形式表现出来。本文设立了一个考虑预期的房地产泡沫模型,并用1997-2009年我国31个省(市)的动态面板数据实证检验了我国房地产市场泡沫程度,以及各种因素对泡沫的影响程度。研究结果表明:我国房地产市场已经出现了明显的泡沫,人均收入和地区性因素对房价上涨有一定作用,但市场预期是推动房地产泡沫产生的主要原因。     

房地产税、土地财政是否有效增加了公共品供给——基于1999-2011年省际面板数据的实证分析

本文选取1999-2011年中国省际动态面板数据,通过熵值法构建公共品供给综合评价指数,运用两步系统GMM估计法进行分析,研究发现房地产税显著提高了非经济性公共品的供给,而土地出让收入则更多地投入到了经济性公共品领域.进一步研究发现,房地产税和土地出让收入对公共品供给的影响存在着明显的区域差异:房地产税显著增加了东部的非经济性公共品供给,但对西部影响有限;土地出让收入对中部地区的经济性公共品影响最大,对西部的影响则不显著.我国地方公共品的供给主要依赖地方政府投入,去“土地财政”以及构建以房地产税为主体的地方税收体系是我国未来的改革方向,要强化政府公共服务职能,改革财政分配体制,提高政府公共服务供给能力.     

金融冲击与中国房价波动——基于动态随机一般均衡模型的考察

构建包含金融冲击的动态随机一般均衡(HDSGE)模型,考察金融冲击对我国房价波动的影响,研究发现:包含金融冲击的模型相对于未包含金融冲击的模型更好地拟合了我国经济的现实;金融冲击对我国房地产市场具有显著的冲击效应,并且积极的金融冲击在增加房地产部门投资的同时降低了其他部门的投资;同时,金融冲击具有扩大货币政策冲击效应的“加速器”作用.进一步对房价波动进行贝叶斯冲击分解,分析表明:在短期和中期,金融冲击是推动我国房价波动最为重要的因素;而在中长期和长期,货币政策冲击仍是我国房价波动的主要推动力.因此,货币政策和金融政策都是房地产市场调控的重要手段.政府应积极利用货币政策冲击和金融冲击的效应稳定房地产市场,不过在利用金融冲击时需要注意其对国民经济其他部门产生的负面效应.     

我国房地产调控中的问责困境

房地产调控是中央政府解决我国当前各种住房问题的重要手段。为了保证各项措施有效执行,取得预期效果,中央政府引入了问责机制。然而房地产调控政策的实施的效果并不明显,而中央政府也面临着对地方政府无法问责的困境。论文论述了影响房地产调控问责的主要因素和导致问责困境的制度根源,并指出破解问责困境的思路。     

中国城镇化水平的再认识与城镇化转型——基于新增城镇人口的来源结构角度

目前我国城镇化研究多关注城镇化水平量的层面,而忽视了结构层面。从新增城镇化人口的来源结构角度对我国的城镇化水平再认识,有助于清楚地把握城镇化水平快速提升的实质,发现存在的真实问题。通过分析我国近年来新增城镇人口的来源结构,发现扣除城镇自然增长人口和农村转移人口之后,由城镇地域扩大所带来的城镇人口增长对城镇化水平提升的贡献占据很大比重,而进城农民工所占比例较低,且持续下降。未来推进城镇化水平的持续快速提升,应通过促进农民工在城市购买住房,提高其举家迁移的比例,使农民工留守家属进城代替通过"撤村并居"扩大城市面积,成为城镇化水平提高的主要贡献力量。对此,应推动城镇化由集中型向分散型转变,引导农民工向中小城市和小城镇转移,降低居住市民化成本,实现大城市农民工市民化与中小城市房地产去库存的有效结合。     

新常态下中国房地产市场风险特征及影响因素研究

本文系统分析新常态下中国房地产市场发展的特点和风险特征,基于房地产去库存的视角下,从当前我国城市房地产市场的库存风险、价格风险、融资风险、政策环境风险四方面入手,运用结构方程模型,采用问卷调查法收集有关数据,定量分析了新常态下中国房地产市场风险影响因素。结果表明:库存风险因素对房地产市场风险影响最大,次之为价格风险因素,再次为融资风险因素。因此,政府管理部门应防范房地产市场风险,需要加大房地产去库存的工作力度,坚持差异化调控,区别化监管,防止全国房地产市场风险发生,促进房地产业持续发展。     

房地产、经济增长与宏观经济政策

近年来房价上涨成为社会关注的热点,房价在中国不同区域差异很大.房地产对社会发展而言存在财富累积效应,能促进经济增长,但房地产市场一旦出现非理性行为,则会产生房地产泡沫甚至引发金融风险.土地财政、收入分配的两极分化、供需双方的价格预期以及国内金融支持和国外资金流入,是导致我国房地产扩张过快的主要因素；同时,中央政府的经济政策对房价的调控效果受到地方政府、开发商、银行等利益集团的制约.因此,对房地产市场的调控应找到一个合适的均衡点,不能引发短期的经济衰退,更不能膨胀泡沫.从长期来看,不能把房地产作为一个支柱产业来发展,应积极发展新兴产业和培植新的支柱产业；同时,要加快税收体制改革和收入分配体制改革.     

房地产“新政”的理论基础及政策效应分析

2008年开始的房地产"新政",坚持住房市场化的方向,把房地产市场的发展落实在民生与住房的消费性上,加大中低位价住宅的建设等.此次"新政"的理论基础是住房政策的公共性,房地产业发展的可持续性;"新政"的最主要效应是使房价回归理性,以消费市场为主导.     

促进房价合理回归的对策建议——以山西省为例

近年来,我国部分城市房地产价格畸高和上涨过快已成为普遍性问题。本文以山西省城市房地产市场为例,在对2011年各类住房需求量和实际建设量进行分析研究的基础上,提出2012年房价调控的具体目标和对策建议：坚持和完善房地产调控政策,加大住房建设投资,合理确定各类住房的比例结构,继续推进保障性安居工程建设力度,探索利用集体建设用地建设公共租赁住房,从而促进住房价格合理回归。     

高房价压力下的政策调控

近年来,我国房地产价格持续快速上涨,不仅使城镇居民生活质量下降,催生地产泡沫,也阻碍了产业结构升级和经济持续稳定增长。供求缺口过大、过度投机、土地财政和卖方垄断是造成我国房地产价格上涨的主要原因。建立多元化的住房供给体系、抑制投机、完善分税制、制定与实施反垄断政策是现阶段我国房地产政策调控合理选择。     

基于灰色理论的房地产市场需求影响因素研究——以北京市为例

房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系着国民经济的兴衰。近年来,我国房地产领域出现了一系列问题:房价上涨较快,商品房空置量增加,政府每一轮的调控只能短时间抑制房价,随后又会出现不同程度的上涨。为此,文章基于灰色关联度模型对北京市房地产需求影响因素以及影响程度进行了分析,得出各需求影响因素相对重要性依次是:北京市人口总数、城镇人均居住面积、经济适用房竣工面积、消费价格指数、人均可支配收入、商品房销售价格、GDP,从而为房地产的良性发展提供参考。     

24个大中城市人均住房面积及房价相对泡沫估算

国家统计局公布的“城市人均住宅建筑面积”反映的是有当地户籍并有住房的城市居民的人均住房面积，与城市人均实际住房面积的概念存在着较大的差别。对我国24个主要大中城市实际人均住房面积的估算结果明显小于统计年鉴公布的数据，而且不同城市之间存在较大的差距；利用估算结果进一步估计各城市的房价相对泡沫指数，结果表明一些城市相对于其他城市存在较高的房价泡沫。我国城市人均住房面积与发达国家相比还有明显差距，对住房的刚性需求仍然强劲，房地产业还将保持较快的增长速度；对已经出现较大房价泡沫的城市，应防止其局部风险向全局风险转化，而对于房价泡沫程度不高的城市，应支持居民的合理住房需求。     

西南地区城市保障性住房运行机制及其改进

我国西南地区保障性住房在缓解地区住房供需矛盾、改善城镇居民居住条件及推动城镇化建设等方面发挥着重大作用。同时,在其发展过程中也出现了中低收入者权益得不到切实保障、保障面过窄等问题。鉴于此．应进一步建立和完善管理机制、运作机制、房源保障机制、房源控制制度和运营机制,加快城乡二元体制改革步伐,大力发展住房二级市场,构建以政府为主体的住房保障金融体系。     

房地产保有阶段税收法律制度改革刍议

随着房地产市场持续升温,中央政府三令五申遏制房价快速上涨,为此,各地陆续出台了房产税收新政,房产税改革被推上了公众舆论的风口浪尖。笔者从房地产保有阶段的税收法律制度改革出发,力求立足国情,借鉴国外经验,对我国保有阶段税收法律制度进行分析,并对未来的法律制度改革提出自己的意见和建议。     

房产税改革的方案选择及财税效应分析

对房产持有环节开征房产税具有国际通用的合理性和合法性，房产税改革是新一轮国家财税体制改革的重要内容。对国内主要城市的房产税改革方案及其财税效应分析表明：采用无差别税率征税方案的优势在于减少征管成本、确保居民纳税义务的公平性，劣势在于造成纳税人税负过重、不利于调节财富分配差距；而按住房面积采用递进税率征税方案的优势在于能够调节贫富差距、体现“量能负担”原则，劣势在于容易被纳税人投机取巧而逃避高税率和监管。权衡利弊，“每人享受一定面积的减免，根据住房面积大小、基于公告价值或评估价值按不同税率征收”的方案，可作为今后房产税改革的主要方向。     

我国房地产泡沫的成因与防范

房地产经济泡沫是房地产经济波动的一种表现形式。房地产经济泡沫一旦破灭，将会给社会带来很大的危害。房地产泡沫的形成源于银行信贷的非理性扩张、土地的稀缺性、结构性矛盾等因素。要加大金融监管力度，规范住房金融业务；强化土地资源管理，规范土地市场；合理调整房地产的供给结构，大规模她推出经济适用房和廉租房，防止房地产泡沫的发生。