宅基地使用权流转效力的异化与演进--基于立法与司法的比较

我国宅基地使用权流转制度的顶层设计，在基本法层面，并没有明确禁止宅基地使用权的流转，但各地法院的司法指导意见和审判实践却推衍出宅基地使用权流转的法律效力以认定无效为原则，以认定有效为例外的处理规则。这种隐性制度安排，实际造成宅基地使用权“产权”制度不明晰，使宅基地使用权无法实现资源最优配置的流转。因此，有必要理清宅基地使用权流转的标准和尺度，回归兼顾效率和保障的价值理念，对宅基地使用权流转效力的判定，应当主要考虑宅基地使用权流转是否违反了宅基地规划或用途管制。国家对宅基地使用权流转的法律治理，可以从仅管地、不管人的角度切入，对符合土地规划和用途管制的宅基地使用权和农村房屋的流转，法律承认其转让的效力，反之，则应当认定无效。     

论农村宅基地使用权的有条件转让

我国现有的农村宅基地使用权转让制度已不符合当前农村经济社会发展的需要,具有很大的法律缺陷.有条件地允许农村宅基地使用权自由转让具有重要的法理价值和现实意义,在一定的法律规则构建下,农村宅基地使用权的有条件转让是实现农村宅基地使用权社会保障性与物权性的功能平衡、社会稳定和经济发展对接的最好桥梁.     

农村宅基地使用权流转的合理性及其保障措施

农村宅基地使用权流转在理论和实践中呈现不协调状态。在分析农村宅基地使用权流转以及农村宅基地土地使用权流转合理性的基础上,分析其流转的保障措施:应当正确定位政府公公政策形成功能;完善农村宅基地登记制度;修改现行农村宅基地流转政策,以总量控制的方式,限制宅基地使用权转让,禁止投机或投资行为,预防农村宅基地使用权自由流转过程中产生的侵损农民合法权益和损害基本耕地的现象。     

农村宅基地使用权流转析论

农村宅基地问题是我国物权立法中“具有中国物色”的一个问题,对于其是否可以流转,近年来学者颇有争议,本文立足于中国农村宅基地转让的客观实际,比较分析各方观点,从理论和实践两方面阐述允许宅基地自由流转的理由,并设计了宅基地流转的相关制度,以期能对宅基地流转问题的解决有所裨益。     

关于我国农村宅基地使用权流转问题的若干思考

在现行的制度安排下，我国农村宅基地基本得不到自由流转，这既不利于农村社会的可持续发展，也不利于社会主义和谐社会的构建。因此，迫切需要对农村宅基地产权制度进行突破性的改革，在法律上确认农户有权对宅基地进行占有、使用、收益和处分，有效促进农村宅基地自由流转。     

农村宅基地流转利益主体博弈研究

采用文献研究和博弈论方法研究农村宅基地流转过程中土地隐形溢出效益在利益主体之间的分配。研究表明:当前农村宅基地流转中,农户是利益主体中的弱势群体,其合法利益难以得到有效保障;农村宅基地流转补偿方式单一,农户保障水平低;现行农村宅基地制度制约了农村宅基地流转,是利益主体之间冲突和矛盾的产生根源。基于此,提出了缓解农户与农村基层政府、宅基地使用者之间矛盾的建议:界定宅基地产权,重构三方产权关系,建立和完善农村宅基地流转市场;规范基层政府行政主体行为,确保农户主体地位,保障农户宅基地财产权益;强化农村集体组织在宅基地流转上的主导作用,引导建立农村宅基地流转的激励与约束机制;选择适宜宅基地补偿替代物,建立完善的农村社会保障体系。     

农村宅基地使用权流转制度改革探析

在我国农村宅基地大量闲置浪费、"隐形"流转导致法律纠纷不断增多的现实背景,中共十八大三中全会对农村宅基地的使用权改革做出若干规定的政策背景下,分析宅基地使用权流转的现状及问题,并针对宅基地使用权流转法律的不完善,提出制定详细的农村宅基地管理的法律法规,建立农村宅基地使用权流转制度,以地租理论和产权理论为基础,以农业、农村和农民受益为原则,合理分配和使用宅基地流转收益等宅基地使用权流转制度改革的建议。     

农村宅基地使用权流转的困境与出路

农村土地是农民安家立命之本,随着改革开放的推进和经济的飞速发展,与土地相关的矛盾层出不穷,特别是农村宅基地使用权流转的困境日益显现出来。如何以较小的成本实现农村宅基地使用权的自由流转,如何建立和完善相应的配套设施,是推进农村经济发展过程中不可回避的重要问题。     

我国农村宅基地产权排他性问题探析

产权是关于稀缺资源利用的权利行为规则安排,它受到社会权利行为能力结构的制约.而产权制度改革关键是做好排他性权利的界限,因为它是实现制度效率的首要条件.现行农村宅基地产权呈弱排他性,即:其占有权、使用权、处分权和收益权都表现出排他性不足问题.完善农村宅基地产权制度,必须明确指导思想和改革路径,全面消除农村宅基地束性产权的非排他性,着力完善农村宅基地所有权制度,重构物权性农村宅基地产权结构.     

论宅基地使用权流转的现实困境与出路

随着我国城乡一体化建设快速推进和市场经济体制改革逐步深入,农村宅基地使用权最终将回归其纯粹财产权性质,实现和国有建设用地使用权一样能够自由流转的目标。在我国当前宅基地使用权制度条件下,要实现农村宅基地使用权自由流转的目标,必须突破宅基地使用权流转的传统观念、当前的法律制度障碍以及理论困境,在此基础上重构宅基地使用权流转模式。     

农村宅基地使用权人的权利与义务

我国法律法规中关于农村宅基地使用权人的权利和义务规定,背离了用益物权的基本原理,违反公平和效率的基本原则,缺乏权利与义务的系统性规定。宅基地使用权人可对宅基地享有占有权、使用权、收益权、处分权及物上请求权,负有按约定用途利用宅基地的义务,保护与合理使用宅基地的义务,相邻关系的注意义务,依法交回宅基地的义务。     

新农村建设中宅基地使用制度改革浅议

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。随着农村经济的发展以及城镇化进程的加快,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。现行的宅基她管理制度亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从井艮瓠上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场。建议完善宅基地使用权登记制度,建立有偿、有期限宅基地使用制度,逐步放宽宅基地使用权的流转,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

我国集体建设用地使用权流转探论

作为我国农村集体土地重要组成部分的集体建设用地,其所有权具有不完整性,其使用权作为一种土地用益物权,应合法进入市场有偿流转。集体建设用地使用权流转的主要内容由法律明确规定。国家对集体建设用地须依法征收并实行市场性补偿。政府在集体建设用地使用权流转中的职责主要是对市场进行公共管理和社会服务,并运用宏观调控手段实现城乡建设用地市场的全面接轨。     

农地制度变迁与农村劳动力迁移

农村劳动力迁移是中国农业转型的重要组成部分。以不完整产权为特征的中国土地制度是否会阻碍劳动力的流动,是一个值得探讨的问题。文章基于期望效用函数构建了一个劳动力转移决策理论模型,并由此提出一个可验证的假说:土地租值的提升会增加移民的激励。运用1978—2011年的经验数据对该假说进行检验,结果表明,更完整的土地收益权和更稳定的土地产权通过增加土地的租值,对农村劳动力迁移有着正向的促进作用。这一结论在政策上意味着进一步明晰农村土地产权,稳定土地承包关系以及构建完全的土地市场,可以促进农村劳动力转移到更高生产效率的城市工业部门,帮助中国经济更全面的发展。     

狭义土地承包经营权特殊用益物权性质及其流转保护

规范和引导农村集体土地流转市场,前提是界定土地承包经营权的内涵和所流转土地权利的属性,但我国立法及相关理论研究对此都缺乏明确的解释。以区分两种涵义的＂土地承包经营权＂为起点,从农民与集体经济组织的产权关系、集体经济组织的性质以及相关法律规定三个方面,分析了狭义土地承包经营权的特殊用益物权性质,指出其作为农村集体经济组织成员平等承包本集体土地的权利,具有不同于一般用益物权的特殊性质,是接近自物权的他物权,是法律保护农民土地产权的重点。土地流转中除了土地互换外,转移的并不是土地承包经营权,而是土地使用权,应当根据不同情况采取相应的规范措施。     

罗马法地上权制度研究

地上权是用益物权的一种,肇始于罗马法,并为大陆法系国家民法所继承。罗马法的地上权制度仅仅是现代民法地上权制度的一个雏形。但是,它对后世民法关于用益物权的立法,在观念和技术上产生的巨大影响却是深远的,值得我国在设计相应土地用益物权制度时加以借鉴。     

农村宅基地制度改革的目标及方案分析

文章归纳了计划经济体制延续下来的宅基地制度在当前存在的问题,指出宅基地制度改革的目标,认为比较好的方案应该是:所有权归国家,农户享有完全的使用权,有偿使用,有偿转让,利用市场规律调节供求,沟通城乡居住用地市场等内容,并进一步分析了该方案的优点和可行性。     

新农村建设视野下宅基地使用权流转的困境与出路——由画家村案引发的思考

针对长期以来我国法律限制宅基地使用权自由流转的问题进行了研究。指出司法实务常将市民购买农宅的合同认定为无效。认为宅基地作为农民安身立命之所和主要财富,应当允许宅基地使用权自由流转,以充分发挥农村房屋效用,实现城乡一体发展。     

三权分置背景下土地承包经营权的分离与重构

新一轮农村土地制度改革的政策意蕴是,最大限度地剥离土地承包经营权超载的、原本属于集体土地所有权的、公法层面的生活保障功能和农村治理功能,使土地承包经营权回复完全的物权属性。由于现行法律将土地承包权的内容附着在土地承包经营权上进行一体规定,集体土地所有权的功能内容迁及到土地承包经营权,因此将土地承包权从土地承包经营权中分离出来是使土地承包经营权回复物权属性并达到改革目的的根本方法,其中土地承包权是成员权的具体权能,是取得土地承包经营权的前提,这与三权分置下的土地承包权不是一个概念。土地承包经营权分离出土地承包权而形成的这个新权利将具备包括抵押在内的完全的处分权能,其应当沿用土地承包经营权的权利名称,并应当采取登记生效主义模式设立。