商品房预售合同转让的法律性质及条件研究

商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立起新的民事法律关系。     

预售商品房转让的若干问题

商品房预售在我国商品房买卖中占据重要地位,而我国相关的法律规定尚不完善,对此学界存在较大分歧。本文首先从预售商品房转让的概念、客体、法律属性、要件等方面做了解析,对其存在的合理性作了分析,并对现状存在的问题提出立法建议,使预购方对转让的期房引起足够重视,以维护预购方的合法权益。     

预售商品房情势变更原则的适用

预售商品房合同中因情势变更导致显失公平而发生的纠纷日渐增多,而法律规定相对滞后,纠纷的处理缺乏依据。本文从我国情势变更原则的立法现状入手,对预售商品房合同中适用情势变更原则的必要性和可行性及适用的条件进行了分析,并提出了完善这一原则的立法建议。     

论商品房预售登记的法律属性

目前国内外学界对商品房预售登记的法律属性缺乏统一认识.虽然我国的商品房预售登记在实践中对维护交易秩序发挥了一定的积极作用,但是在实践中往往片面强调登记的行政管理功能,忽略了登记的物权效力,以致于预购者的权益得不到有效保障,所以我们有必要借鉴国外成熟的立法经验,完善我国的商品房预售合同登记制度,将其定性为预告登记,以达到保护消费者权益之目的.     

论预售商品房权属之博弈

商品房预售在我国的房地产市场中已经成为主要的销售形式,而商品房预售的特殊性质决定了预售商品房上的权利主体较多,各权利主体均对预售商品房主张权利并由此产生争议。本文从司法实践中预售商品房上权利主体之争出发,探析预售商品房权属发生争议的原因,厘清预售商品房从开发公司建造房屋到预购人完成不动产物权登记期间,不同时间段预售商品房上权利主体及其所享有的权利性质,使各权利人明确自身权益并进行有效的权利救济。     

关于我国商品房预售登记制度之探析

房地产开发企业为了保护商品房预售过程中预购人的合法权益,促进房地产市场依法有序健康发展,在商品房预售过程中应不断加强政府监管行为,完善商品房信息公开制度,引入开发商信用评级管理系统,通过增强信息透明度来加强社会监督。同时,通过法律强制规定预售登记备案行为的预告性,赋予预售商品房准物权效力,使预购人的物权保护有了法律依据。只有从行政管理及法律角度不断完善商品房预售登记备案制度,才能够更好地保护消费者合法权益和维护正常的房地产开发秩序,最终促进整个国民经济快速、健康、有序发展。     

论商品房预售的几个法律问题

《城市房地产管理法》对商品房预售制度予以了确认，但只是一般性的规定。本文对商品房预售的条件和程序、商品房预售合同的法律性质和特征及主要条款内容、预售商品房抵押的条件和范围及抵押权的实现等问题作了较详细的阐述。     

预售商品房按揭法律属性及立法问题探析

预售商品房按揭的法律属性应理解为一种具有准抵押性质的担保,在预售商品房未建成前,受贷银行作为按揭权人所享有的只是一种准抵押权。预售商品房按揭的条件应包括主从合同均合法有效;合同形式必须合法;应进行公示登记。应加紧进行预售商品房按揭的立法;也可将现有法律法规延伸拓宽,借鉴国外预售商品房按揭的成熟经验,就目前关于实践中如何认定预售商品房按揭合同效力的问题、关于购房人有关还贷的法律问题、关于委托代销商品房中按揭的问题作出规范预售商品房按揭的全国性统一指导意见。     

预售商品房按揭法律属性及立法问题探析

预售商品房按揭的法律属性应理解为一种具有准抵押性质的担保，在预售商品房未建成前，受贷银行作为按揭权人所享有的只是一种准抵押权。预售商品房按揭的条件应包括主从合同均合法有效；合同形式必须合法；应进行公示登记。应加紧进行预售商品房按揭的立法；也可将现有法律法规延伸拓宽，借鉴国外预售商品房按揭的成熟经验，就目前关于实践中如何认定预售商品房按揭合同效力的问题、关于购房人有关还贷的法律问题、关于委托代销商品房中按揭的问题作出规范预售商品房按揭的全国性统一指导意见。     

构建商品房预售合同中预购人的利益保护机制

在商品房预售合同中，预购人虽然与开发商是地位平等的当事人，但由于开发商对交易信息的独占导致预购人欠缺实质的契约自由，致使契约公正难以实现。通过对现行法进行解释、整理以及在未来的立法中创设相关制度，构建预购人利益保护机制。该机制的构建也可以为那些在交易中严重缺乏缔约能力、信息收集力不足的弱势群体提供借鉴性的保护。     

现阶段商品房消费市场分析及政策建议

以大连为代表城市,从影响商品房价格走势的税收因素、费用因素以及经济因素角度出发,对商品房价格走热进行理性预测,总结商品房消费市场特点,并逐一对影响商品房价格的经济因素进行分析,最后得出关于现阶段商品房消费市场的相关结论。     

契约对第三人保护问题探究

契约相对性原则是契约法的基本原则。它曾经严格限定了契约责任的范围。随着契约相对性原则被突破 ,契约对第三人的保护力度得以加强。无论是德国法上的附保护第三人利益的契约 ,还是美国商法典中的利益第三人担保责任 ,都扩大了契约对第三人的保护效力 ,从而使契约对第三人的保护问题有了新的发展     

住宅房型特征与消费者选择的调查统计分析

提出了用住宅房型特征因素来描述和概括形式各异的住宅平面间差异的方法。通过对住宅消费者进行抽样调查 ,以数据信息为基础 ,运用统计分析技术 ,定量研究住宅房型特征因素与消费者价值取向的内在关系。结果表明 :在诸多房型特征因素中 ,消费者最为注重的是住宅的平面利用效率因素、内向和外向 (动静 )关系因素、采光因素以及入口形式因素等     

高校学生公寓管理浅论

学生公寓管理是高校管理的重要组成部分。加强高校学生公寓的管理工作是贯彻落实科学发展观、构建和谐校园、加强和改进高校学生思想政治教育的需要。要把握目前高校学生公寓管理中存在的问题,切实加强高校学生管理工作,强化责任意识、加强制度建设、突出以人为本、提高管理员素质、提高学生公寓管理工作水平,营造和谐公寓文化氛围。     

论商法的原则和精神——从商事法律关系的基本特征谈起

中国商事通则的制定对于我国商事法律制度建设的现代化具有重要而深远的意义,商法基本原则的厘定和商法精神的弘扬与普及则是顺利制定商事通则的关键,二者的成功实现取决于对商事法律关系基本特征的准确把握。商事法律关系的基本特征曾经是学界热议的话题,其中的主流观点却值得反思。商事法律关系的特征是"聚合性"而非"营利性",商事法律关系与民事法律关系的根本区别在于"量变导致了质变"。这直接决定了商法与民法有着大相径庭的原则和精神。     

现阶段我国商品房价格泡沫研究

我国房地产业的发展在1997-2004年间,大部分特征指标没有显现出泡沫的特征,更没有出现商品房价格脱离市场基础价值的持续飞涨。尽管我国部分地方房价虚高,出现了一些泡沫特征,但总体上,并没有出现商品房价格泡沫。     

商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题

商品房预售合同签定以后,常常会由于某种原因在房屋竣工交付并办理相关权属证明之前,发生合同主体的变更情况。我国现有法律法规对"楼花"转让问题的规定尚存在缺位现象,围绕这一问题,对楼花按揭合同中的法律关系以及预售合同主体变革涉及的相关法律问题进行了探讨。     

预售商品房广告法律问题研究

近年来,随着预售商品房交易量的上升,预售商品房广告方面的纠纷也在增多。通过研究预售商品房广告的法律性质和内容,提出风险防范建议：要依法严格规定广告宣传的内容,将广告内容定位为＂最低义务＂,对广告主采取过错推定责任原则,加大对虚假广告的惩处力度,从而更加有效地保护购房者的合法权益,促使预售商品房广告在规范中健康发展。     

公寓化条件下学生教育管理工作探讨

分三个方面对公寓化条件下学生教育管理工作进行了分析和论述。首先论述了公寓化条件下工作环境、工作对象观念的变化;其次是对公寓化条件下学生教育管理工作的思考,认为学生住宿实行公寓化,思想教育不能社会化,学校要努力提高学生的自律意识;最后提出了在公寓化条件下做好学生教育管理工作的四项对策。     

大学生公寓红色文化建设探析

大学生公寓是大学生开展校园生活的主要环境主体,充分发挥好大学生公寓的教育功能,有助于显性和隐性地引导大学生健康发展。进行大学生公寓红色文化建设就是要弘扬正气,利用好红色资源,在大学生公寓中营造良好的红色文化氛围,弘扬伟大红色精神的主旋律,传播感动生活的正能量,发扬优秀的红色文化,为促进高校大学生成长成才,推进思想政治教育活动提供有力的环境支撑。