宅基地使用权审批制度研究

农村的实际情况与法律规定的审批制度有较大的差距,宅基地使用权审批制度应该从实用性和中国国情出发。县级土地行政管理部门对宅基地使用权审批行为应当是以依职权确认为主、依申请确认为辅的行政确认。体制改革应贯彻村级组织决定原则,县级审核、省市规划、加强监督原则,加强宣传教育原则。     

湘中地区农村宅基地使用权流转情况调查分析——以湖南省涟源市3个乡镇为例

对湖南省涟源市三甲乡、六亩塘镇、水洞底镇3个乡镇的实地问卷调查显示：尽管立法对农村宅基地使用权的流转严令禁止,但《物权法》的颁布实施并没有有效遏制农村宅基地使用权的流转.在湘中地区,农村宅基地使用权地下交易十分普遍,且缺乏有效的监管;土地资源浪费现象严重;土地所有者利益严重受损;农民融资困难.造成这些现象的原因主要有3个方面：城乡一体化进程的快速推进是导致农村宅基地使用权流转的外部动因;农民愈来愈强的融资需求以及对平等财产权利的追求是农村宅基地流转的内在动因;追求利益最大化的基层政府及政策环境是导致农村宅基地流转的驱动因素.     

基层土地管理错位与服务缺位探源——基于农民“违建”的思考

基于对宅基地价值与功能的不同预期,普通农村的农民“违建”具有不同于征拆区农村的发生逻辑。当前宅基地管理政策聚焦于征拆区农村的“违建”治理,并体现为强化行政管理权和弱化集体所有权的管理思路,忽视和压制了普通农村大多数农民正当的宅基地使用权要求,宅基地管理逐渐脱嵌于村庄社会。管理错位和服务缺位造成对农民建房法律空间与物理空间的双重挤压,这是农民“违建”持续发生的制度根源。加强基层组织建设,积极回应和引导农民的宅基地使用权需求,以服务再造管理,是破解基层土地管理困境的根本之道。     

宁波市农村宅基地流转机制初探

文章结合宁波市新农村建设的相关调查,认为目前宅基地流转的主要方式有出租、出售和置换等三种。宅基地流转中存在的主要问题是宅基地流转的现实需求与相关法律法规的限制性矛盾十分突出。因此,必须建立以“单向流转、有序实施”为总体框架的农村宅基地流转新机制,形成以镇(乡)为单位的宅基地统一审批机制、农村宅基地统一管理使用机制、农村宅基地有偿使用流转机制和城乡一体化的宅基地流转机制。为保证新机制安全、有效、健康地运行,还应该修改《宁波市农村宅基地管理办法》,建立以多元投入为核心的农村宅基地流转保障基金,改革户籍制度,降低农民进城(镇)、居民进村的门槛,建立规范、有序的农村宅基地市场,从而推动和谐有序的新农村建设。     

南方都市郊区城中村宅基地使用管理中权利关系逻辑与破解问题之策——以广州市白云区城中村H村为例

城中村宅基地权属关系的核心问题是使用权制度的不完善,集中表现在使用权分配制度不明确、取得制度不合理和监管体制不完善。H村在宅基地使用与管理上出现的加建、改建、扩建宅基地房的违章问题,体现了南方都市城中村向城市化转型的特点。要解决这一问题,必须健全法规,加强监管;完善土地管理制度,加强农村宅基地流转市场建设;完善城中村宅基地的确权登记,采取疏堵结合的办法,妥善处理宅基地使用与管理中的混乱问题。政府有关部门要增强服务意识,加强和改进城中村宅基地管理与服务工作。通过典型示范,结合城中村改造建新居的试点来规范宅基地管理。     

宅基地使用权流转的法律分析

在城乡二元化体制下,我国原则上是限制宅基地使用权流转的。但随着城乡一体化步伐的加快,我国法律一直在突破这个原则,理论界对农村宅基地能否进入土地市场也存在着重大分歧。基于促进城乡一体化建设,解决农村面临的融资难题,实现“物尽其用”的物权原则,应当放开农村宅基地使用权,许可宅基地使用权进入土地流通市场。同时建立与完善宅基地使用权的取得与登记制度,完善农村保障体系,确保宅基地使用权有序、平稳地进入流通市场。     

新农村建设中宅基地使用制度改革浅议

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。随着农村经济的发展以及城镇化进程的加快，现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。现行的宅基她管理制度亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破，必须从井艮瓠上改变土地制度的二元性，统一城乡土地市场。建议完善宅基地使用权登记制度，建立有偿、有期限宅基地使用制度，逐步放宽宅基地使用权的流转，充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

农民宅基地所有权及使用权的法律探讨

宅基地所有权属于农民集体所有,宅基地使用权是一个具有特定含义的法律概念。必须严格控制农村新宅基地的审批,宅基地使用权应当灵活流转。必须加强对农村居民宅基地的规范管理,加快宅基地使用权登记发证工作,建议赋予宅基地使用权人的继承人以合法继承权,探索建立宅基地复合型所有制的新路子。     

农村宅基地的闲置与转型方向

加快提高农村宅基地利用效率,满足乡村产业融合发展的建设需求,是当前宅基地制度改革的核心任务。本文系统梳理了农村宅基地闲置与转型再利用的既有相关研究文献,总结了宅基地闲置的概念内涵、现状与成因,明晰了闲置宅基地转型的现实需要与转型方向。当前,农村宅基地的闲置主要包含“占而不用”和“建而不住”两种情况,闲置的成因主要有城镇化进程的推进、宅基地相关管理制度的执行缺位、农村传统思想观念及家庭结构的改变等。未来应以服务乡村振兴为目标,基于宅基地闲置类型区别探讨制定闲置宅基地量化指标体系,宏观上把握闲置宅基地的形成机制、变迁逻辑等基本规律,聚焦闲置宅基地整治及土地优化调控途径,为推进宅基地制度改革提供理论支撑。     

农村现行宅基地制度的突出缺陷及改革取向

我国农村现行宅基地制度的形成和建立经历了漫长复杂的历史过程,其现行规定是:农村宅基地归集体所有,农户使用,不得自由交易、出租和转让;一户一宅,不得超出省、区、市的规定标准;农村居民不得向城镇居民转让农村宅基地和住房,城镇居民也不得到农村购买农民宅基地和住房。该制度的突出缺陷就是没有实行市场化交易机制。由于没有市场化交易机制,农村现行宅基地制度成为制约农民财产性收入增长、城乡建设资源有效利用、工业化城镇化和农业现代化进程发展的桎梏,成为城镇房价地价上涨和土地财政的制度源泉,成为干群冲突和群体事件的重要根源。因此,只有以市场化为导向全面深化农村宅基地制度改革,全面放开农村宅基地使用权的交易转让,实行政府征收农村宅基地和住房参照市场交易价格进行的运行规则,对城乡建设用地和住房全面征收房地产税,才能完善宅基地交易管理,切实保护农民利益。     

农村宅基地流转的制度创新——以“联众模式”为例

在现有制度约束下,＂联众模式＂是一种农村宅基地使用权流转的诱致性制度创新,它推进了农村土地资源、社会资源、劳动力资源的优化配置,满足了新农村建设的要求,实现了有关利益相关方的双赢。农村宅基地使用权流转创新是诱致性制度创新结果,但农村宅基地使用权流转最终需走复合式制度变迁路径。     

农村居民点土地整理模式及其在广西的应用

土地整理有利于保持耕地总量的动态平衡 ,提高土地利用率和土地生产力 ,是实现土地资源可持续利用的有效途径。我国农村居民点用地浪费严重 ,对农村居民点进行土地整理十分必要且效益明显。我国农村居民点土地整理已经形成几种较成熟的基本模式。针对广西的地理环境特点 ,可因地制宜地选择不同的模式推行农村居民点土地整理工作 ,进而促进广西土地资源的可持续利用。     

日照市农村居民点整理运行机制探究

首先给出了日照市农村居民点用地现状,对2003～2012年日照市农村居民点用地变化从数量和区域差异上进行分析,在此基础上指出了存在的问题;重点分析日照市农村居民点整理的主要运行机制:政府主导型、企业主导型、村集体自主型.不同的运作模式中农村居民点整理的承担角色不同,适用的对象不同,具有明显的地域性、差异性,因此,应因地制宜选择合适的运作模式.     

农村居民点整理潜力研究——以山东省金乡县为例

以山东省金乡县为例,概述了金乡县农居点用地特点,在分析金乡县农居点整理的潜力构成和整理方式的基础上,对9镇4乡根据整理潜力进行了预测、分级,并对农居点整理的生态、社会和经济效益进行了展望.     

基于增减挂钩模式“迁村并点”效益探究——以邙山镇六村为例

城乡建设用地增减挂钩是对农村居民点整治规划的新思路,被广泛应用在当前新农村建设中,对邙山镇六村居民点整治“迁村并点”的规划方案加以研究,探究城乡建设用地增减挂钩“迁村并点”模式下可取得的规划效益,“迁村并点”不仅可以促进土地的节约集约利用,而且可以完善公共基础设施,改善农民的居住环境;同时还可以促进农村的经济发展,促进城乡一体化发展的进程;但最终的规划效益取决于方案的实施情况,所以在规划方案实施过程中,为政府监督管理部门提供政策参考;也为农村居民点整治后的效益评价体系提供了参考依据。     

基于村庄调查的城乡建设用地增减挂钩潜力研究

从城乡建设用地增减挂钩的内涵和要求出发,分析了现有居民点整理潜力测算方法的利弊,提出了城乡建设用地挂钩的潜力调查及测算方法。以随县为例进行了实证研究,得出其规划目标年(2020年)按人均用地指标法推算的随县居民点整理理论潜力为8 314.66hm2,城乡建设用地增减挂钩项目规模可达到1 003.58hm2,扣除安置用地,挂钩指标可达805.47hm2。研究表明:采用现有的农村居民点整理潜力的测算方法测算的潜力是理想条件下增减挂钩的最大潜力;而实际潜力需要在拟定拆旧和安置地块基础上,通过实地核实图斑,推算整理复垦新增耕地面积,以及因安置占用的耕地面积,由此推算挂钩潜力指标。     

农村宅基地储备制度初探

农村宅基地闲置已成为一种较普遍的现象,而农村宅基地流转虽有利于土地利用效率的提高,却与现有的法律相抵触。针对农村宅基地流转所处的两难境地,在现有的土地制度和法律框架下,提出了建立农村宅基地储备制度的构想,对农村宅基地储备制度的目标、宗旨进行了定位,并对其组织机构、组织职能和运作机制进行了设计,尤其是对其资金运作机制做了深入的探讨。在实际中,农村宅基地储备制度应该根据地方特点,通过实践逐步改进和完善。     

丘陵地区城乡建设用地挂钩项目的可行性研究——以重庆市北碚区静观项目区为例

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩作为国家推出的一项重要的土地管理措施,在项目开展初期,没有成熟的运作模式和经验,应进行深入的可行性研究.文中对地处丘陵地区的重庆市北碚区静观城乡建设用地增减相挂钩项目区的可行性进行多方面研究,以充分认识挂钩试点工作的重要意义,防止二次拆迁,侵占耕地和侵害农民权益,为丘陵地区"挂钩"项目的可行性研究提供参考.     

户籍改革背景下农村宅基地退出机制研究

户籍改革背景下,引导农民自愿有序退出空闲宅基地对于提高农村土地利用效率、推进新型城镇化建设具有重要意义。来自安徽省农村的调查结果显示,具备退地条件的农户越来越多,但愿意退出的较少。究其原因,宅基地使用权制度承载的复杂功能形成外部障碍,无偿取得与无期限使用导致农户退地缺乏外在压力,低标准补偿抑制了农户退地的内在动力,退出机制缺失对农户退地造成现实困难。需统筹城乡社会保障,回归宅基地使用权的用益物权权能,以破除农民退地的外部障碍,提高农民退地的积极性;通过完善宅基地使用权制度和建构合理的宅基地退出机制,为宅基地退出提供制度约束和可行路径。