刍议土地使用权出让合同的法律性质

近年来,我国房地产市场异常兴旺,土地的稀缺性和重要性正逐步体现出来.土地使用权出让合同对于保障这种宝贵资源的正常流转起着举足轻重的作用.但目前我国法律并未对其的性质作明确认定.法学理论界对此亦存在四种不同的学说:行政行为说、行政合同说、经济法律行为说、民事法律行为说.由于对土地使用权出让合同的性质在认定上认识不一,导致了法律实践上的诸多混乱,如行政合同与民事合同规则混淆;土地使用权出让合同命令色彩过于浓重;受让方权益不受尊重;出让方有职权没有得到充分而适当地行使等.本文立足于论述土地使用权出让合同的民事法律行为性质,希望借此厘清此类合同中各方权利义务,促进土地资源的有效、合理配置.     

国有土地出让合同争议的类型化及其可仲裁性研究

适用仲裁机制解决国有土地出让合同纠纷是我国传统做法,仲裁作为非诉讼解决机制之一,在解决该类纠纷中一直发挥重要作用.然而,基于最高人民法院现行的行政协议救济视角,一旦国有土地出让合同定性为行政协议,势必将该类纠纷全部类型化为行政争议,进而排除了仲裁的适用.但是,实践中国有土地出让合同产生纠纷并非尽然是行政争议,仍存在可仲裁的民事争议,两种法律属性争议产生并存的情形.因此,简单地将国有土地出让合同纠纷类型归为行政争议存在重大缺陷.为化解国有土地出让合同纠纷所面临的困境,需要有全新的视角.基于公私混合契约理论,即使把国有土地出让合同归入行政协议,当事人就其民事争议部分仍有权选择适用仲裁解决纠纷,而不能以合同属性一概而论.     

中国海域使用权出让合同性质论

国家海洋主管机关以所有权人的代理人身份和海域使用权人之间订立的出让合同，无论是定性为行政合同还是民事合同，都要维持当事人之间权利义务的对等与平衡。从解释论上讲，由于我国现行法律制度上没有法国法上那一套行政合同的利益平衡机制，如将海域使用权出让合同解释为“行政合同”，合同相对人的利益将无法得到有效保护。因此，应该根据我国实际情况，将海域使用权出让合同解释为民事合同。     

土地使用权出让合同的混合属性解析及其司法救济适用——基于双阶理论的思考与修正

国有土地使用权出让合同因其“民事或行政”属性的不同理解，在其纠纷的救济适用上产生了私法或公法模式的冲突问题，而消解问题的关键在于对其合同属性作出恰当解析。结合“双阶理论”的分析及本土化的适用，出让合同具有双阶段的混合属性，即以合同的签订为界分，第一阶段为归于公法属性的土地出让行政许可阶段，第二阶段为本质属私法属性的出让合同签订履行阶段。基于此，经过可行性分析与案例检验，“行政救济＋民事救济”的阶段性混合救济模式即得到初步构建，避免了单种救济模式在权益保护上的失衡。此外，对于“第二阶段完全纳入民事救济”，还应有“识别其公法要素”的修正，即将“对合同履行监管的行政制裁”剥离，纳入行政救济的范畴。      

国有土地使用权收回制度重构

我国现有的土地使用权收回制度是土地行政划拨的产物。政府土地管理部门作为国有土地所有权行使的代表,在国有土地使用权出让后,具有土地管理者与土地使用权出让方(代表所有者)双重身份。土地管理部门在行使土地使用权收回权时,由于传统的土地国家所有观念与行政执法的路径依赖,使其在行使国有土地使用权收回权时常常模糊甚至混淆了两种身份,忽视了公民具有的土地使用权这一用益物权。《物权法》立法条款用词的不严谨加剧了国有土地使用权收回权与《物权法》确认的土地使用权作为用益物权的冲突。国家对已出让的国有土地使用权确因公益利益之需要,则应该通过征收的途径,而非通过行使收回权;基于出让合同约定的土地使用权期限届满国家收回土地使用权,则属民事返还性质,并非行政收回;土地使用权受让方未按出让合同约定期限开发,其违约应承担民事违约责任,而非直接导致土地使用权的行政收回,其是否构成违约而丧失土地使用权应通过司法途径确认而非行政部门一方认定。现有国有土地使用权收回制度的混乱,不仅是造成房屋拆迁纠纷,也是导致"一地二主"并存后果的重要原因。现行国有土地使用权收回制度必须重构。     

景区经营权投资是风险投资

近年来，取得一定时期景区的经营权已成为旅游投资热点，众多投资者纷纷仿效万贯集团的成功投资模式，与急需发展资金的景区签订景区经营权出让合同，取得景区一定时期的经营权。本文从景区经营权出让的涵义和风险投资的特点和判断标准入手，阐明了景区经营权投资是风险投资。     

侵害公民土地使用权行为认定及赔偿新探讨

《中华人民共和国土地管理法》规定,公民依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。形成侵权赔偿的前提条件之一,就是土地使用权被侵害且造成了经济损失。侵害公民土地使用权的行为,有来自于出让合同、土地使用权转让合同、土地使用权出租合同中的侵权行为,也有来自于不正当的行政干预行为,尤其是对“四荒”拍卖过程中的侵害土地使用权行为,必须依法认定侵害土地使用权的侵权责任构成,甄别侵权责任人或单位。构成侵害公民土地使用权的必须依法赔偿,同时还应追究责任人的经济责任、行政责任或刑事责任。     

旅游合同研究

随着经济的发展和人民生活水平的提高,旅游业也得到了迅速发展,旅游也由个人的偶然行为转化为一项社会组织行为,且日渐成为人们日常生活的一个重要组成部分.旅游合同成为规范当事人权利义务、切实保障旅游者合法权益的重要依据.然而,目前规范旅游合同的法律制度阙如,立法上停滞不前;理论上对旅游合同的理论准备不足,尚未为立法活动提供有力的理论支持,一些最基本问题诸如旅游合同的内涵和外延尚未在理论界与立法部门形成共识;实践中伴随旅游合同的格式化,损害旅游者合法权益现象时有发生,旅游纠纷频繁;司法上对旅游纠纷的处理因无法可依而常出现一些偏差.旅游的发展需要理论的支持,这也正是研究格式化旅游合同的法律意义所在.     

试析电子合同主体资格的认定

随着电子商务的快速发展,出现了不同于传统合同的电子合同。由于电子合同的特殊性,其主体资格的认定也必然有别于传统合同。应当依照电子合同的特点,对于电子合同主体资格予以认真界定和分析,以期在合同立法当中详尽地规范电子合同行为,以适应电子合同快速发展的需要。     

《物权法》土地出让的创新与评析

在城市土地公有制背景下,土地出让实现了土地归属与利用的分离。《物权法》确立了建设用地的分层出让,明确了土地出让合同的性质,承认了住宅用地期满后的自动续期。这有利于法律规则的统一,凸现私法理念,深入推进了土地市场化。