农村集体经营性建设用地入市的几个法律问题

集体经营性建设用地使用权是一种用益物权。集体经营性建设用地的出让主体是作为土地所有人的"集体",受让主体可以是本集体内部和外部的任何人,但同等条件下本集体内部的组织和成员有优先受让权。入市交易的集体经营性建设用地应包括存量和新增的建设用地,以及城镇规划区之内和之外的土地;但在目前的试点初期,仅以城镇规划区外的存量地入市为宜。集体经营性建设用地出让后,在符合规划和用途管制的前提下,可用于房地产开发建设。集体经营性建设用地入市改革,还应配套解决如何缩小征地范围、城市土地归属、"小产权房"能否转正、宅基地使用权如何改革等相关问题。     

农村集体经营性建设用地流转范围探讨

集体经营性建设用地入市关系到城乡一体化资源配置与利益共享格局的构建,是我国集体建设用地改革的突破点。作为未来可设计为部分取代我国土地征收制度的一种新型用益物权,采用概括法与列举排除法,构建起以用途规划及管制为核心、以经营性为衡量指标,与农村宅基地、公共公益用地相行并列的流转范围体系极其重要。现实中农村集体经营性建设用地事实混同严重,应以落实宅基地与公益用地确地、确权为保障,在遵守规划和用途管制前提下处理好政府与市场的关系,以实现有效入市与降低风险的双重目标。     

宅基地整治盘活与乡村产业发展的路径选择——基于两个直辖市七个典型试点村的研究

在“三权分置”框架下的新一轮宅基地制度改革,探索盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅发展乡村产业的途径,探索退出宅基地统筹利用政策,为乡村振兴提供土地要素。本研究以天津、重庆两个直辖市七个典型试点村为研究对象,基于ECIRM理论构建分析框架,对“原址投资开发”“集中规划开发”“集体统一经营或管理”“整村出租流转”“集体经营性建设用地入市打通”等五种助推产业发展的宅基地整治盘活模式进行比较分析,总结五种模式在土地市场化利用或退出宅基地统筹利用方式的优势特点和适用的产业类型上的经验逻辑及不同产业主导区域和不同地区的宅基地整治盘活模式选择策略。实践中宅基地整治盘活不同程度面临发展难题亟待解决,例如资金、退出意愿、产权认定、规划、流转等问题,在改革推进中需要注重科学制定村庄规划;稳定宅基地使用权,保障投资主体土地权益;鼓励农房转让、租赁、入股等方式参与产业用地供给;构建土地整理激励机制;完善乡村发展用地保障机制。     

集体经营性建设用地入市的功能检视与实现路径

当前中国集体经营性建设用地入市的功能异化风险主要体现在农民合法权益受损风险、地方政府对入市政策执行懈怠风险、区域发展失衡风险等方面。究其原因，主要在于集体经营性建设用地入市的立法不完善、其配套体制机制不健全以及入市政策存在不足等。未来中国对集体经营性建设用地入市改革的功能需求，应突出集体经营性建设用地入市保障农民合法权益的功能、发挥集体经营性建设用地入市对地方政府的正向激励作用、强调集体经营性建设用地入市平衡区域协调发展的功能。为此，应从完善以保障农民合法权益为出发点的集体经营性建设用地入市法律规范、健全以优化地方政府行为激励为着力点的集体经营性建设用地入市配套体制机制、探索以推动区域协调发展为落脚点的集体经营性建设用地入市政策支持体系等方面探寻符合中国未来发展需求的集体经营性建设用地入市的实现路径。     

河南省城乡统筹建设用地市场建立问题研究

河南省城乡统筹建设用地市场建立中存在的突出问题表现在:集体土地入市范围有限、集体土地入市依据不足、集体经营性建设用地入市与征地制度改革的关系尚未厘清、河南"地票"和集体建设用地建设租赁住房政策的探索与其他制度的衔接不足。上述问题存在的体制机制原因为:集体土地产权制度不明晰,产权体系良好运行机制尚待发掘,土地用途管制下不同政策探索中的内生矛盾一直存在,地方政府对建设城乡统一建设用地市场的激励与约束机制不健全,政策内、政策间的协同性耦合性尚有较大的提升空间。政府应该摸清集体土地入市土地情况并探索确立入市主体及利益分配机制,建立健全集体经营性入市的规划和用途管制前提,完善征地制度为集体土地入市奠定基础。政府作为政策推动者和利益主体的角色不能忽视。     

我国城市土地供应方式改革探析

不同的供地方式其所产生的土地收益差异明显。在目前我国城市化快速发展时期,我国的城市土地供应还存在着土地有偿使用范围小、经营性用地供应的市场化程度低以及隐形交易、多头供地等问题。因此,要想提高土地收益,就须采取建立国有土地储备制度、加强土地监管、规范土地审批和交易行为、提高土地市场化交易程度、建立土地信息发布制度等措施。     

集体经营性建设用地入市收益分配法律问题研究

集体经营性建设用地入市已正式进入试点阶段,而收益分配又是集体经营性建设用地入市的核心问题。各地试点经验反映出集体经营性建设用地流转收益分配面临政府部门是否参与分配、"成员权"的内涵界定不清、规划限制下不同土地权利人的利益难以平衡、收益分配缺乏理论依据和实践经验、对入市后收益的分配和使用缺乏应有的监督和规范的管理等问题。针对以上问题,从兼顾公平与效率的角度,提出"一次分配基于产权,二次分配政府参与"、界定"成员权"的实质标准、对集体建设用地所有权和使用权进行确权颁证、以农业补贴和税收方式实现规划限制下不同土地权利人之间利益均衡、以条例规则规范收益分配、以行政规范监督政府和集体收益后的用途六项措施。     

乡村振兴视野下农村集体经营性建设用地直接入市：演进逻辑、现实挑战与未来展望

改革开放以来四次修订了《土地管理法》,农村集体经营性建设用地经历了从禁止入市、试点入市到全面入市的转变,是强制性制度变迁与诱致性制度变迁交互影响的结果,政策目标导向是“还权于民”“让利于民”。但目前仍然存在产权制度不完整、增值收益分配机制不健全和改革协同性不够等制度障碍。实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”的改革目标,仍需正确处理好农村集体经营性建设用地“公益性”与“经营性”关系的基础上,破解制度障碍、拓展改革空间。由此提出农村集体经营性建设用地入市的四点建议：（1）基于乡村振兴导向的目标兼容,农村集体经营性建设用地应服从国土空间规划;（2）基于保障国家粮食安全的战略高度,农村集体经营性建设用地应服从强化耕地非农化、非粮化倾向的管控;（3）基于构建城乡融合发展的体制机制,拓展农村集体经营性建设用地入市规模;（4）基于构建利益主体土地增值收益共享机制,完善集体经营性建设用地入市收益的分配方法。     

论农村集体经营性建设用地入市的规范体系

农村集体经营性建设用地入市可以《土地管理法》（修正）和《民法典》为基本法,建立起集体经营性建设用地入市的规则体系和结构体系。内容层面,《土地管理法》（修正）确立了集体经营性建设用地入市的基本规则、配套规则以及参照规则的规则体系,但也存在不足。《民法典》则通过界定集体经营性建设用地使用权的物权属性,在结构层面实现了对其规范的重新定位与体系整合。基于此,可从“同地同权不同适用”落实对集体经营性建设用地入市的具体适用规范。其中,集体成员自治是实现集体经营性建设用地入市“不同适用”的基本途径;城乡一体化建设是实现“不同适用”的主要内容。在一级市场,集体经营性建设用地入市应受到统一的规划条件和用途管制;在二级市场,应健全集体经营性建设用地与国有建设用地一体化流转的配套机制。以此,在规则体系和结构体系内构建集体经营性建设用地入市的适用体系,能最终实现“三位一体”的规范体系。     

基于发展权的集体经营性建设用地入市增值收益分配研究--以江苏省赣榆区为例CSSCI

基于土地发展权视角分析集体经营性建设用地入市增值收益的形成机理,提出按照利益主体对发展权实现的贡献度进行入市增值收益分配的思路,构建增值收益分配模型,并以江苏省赣榆区为例,综合运用模糊综合评价法、熵权法和层次分析法对赣榆区集体经营性建设用地入市增值收益分配比例进行了实证研究。结果表明,集体经营性建设用地入市是土地发展权实现的过程,用途变更权、强度提高权和流转交易权分别对应用途性增值、投资性增值和供求性增值。将发展权量化,得到区政府、镇集体、村集体和农民对入市发展权增值收益的实现程度,计算得到赣榆区入市增值收益分配的比例为:区政府23.57%,镇集体13.97%,村集体24.72%,集体成员(农民)37.74%。而现实中镇集体的分配比例达到30.28%,镇集体收益分配比例明显偏高。从显化集体经营性建设用地入市价值增值,确保集体资产保值增值以及提高入市增值收益分配科学性等方面提出了相应的政策建议。     

乡村振兴背景下农村空间变迁及乡村治理变革

乡村振兴强调乡村治理的"治理有效"。传统乡村治理具有简约治理特征,中华人民共和国成立后,国家政权对乡村控制不断加强,但随着家庭联产承包责任制实施和农业税减免,乡村治理显现悬浮化特征。改革开放后城镇化进程加速,导致农村空间快速变迁,呈现出空间重组和空间改造的两种不同程度空间变迁方式,形成空间形态差异化的乡村治理。基于空间社会学理论,建构"空间形态—权力结构—联结关系"分析框架,空间重组的治理主体权威重新型塑,治理联结关系通过公共空间再造得以深化;空间改造的治理主体权力不断规范,网络空间的运用加强了治理联结关系。农村空间变迁促使因地制宜建立微治理机制,强化网格化管理,吸纳村庄精英参与治理,实现乡村治理体系和治理能力现代化。     

乡村治理变迁下的农村社会组织

回顾乡村治理结构变化的历史过程,农村社会结构以及不同治理主体间关系发生了很大变化。多中心乡村治理格局正在成为目前中国农村社会公共事务管理的主要方式。农村社会组织作为治理活动中的重要主体,在协调不同治理主体关系、实现村民利益有效表达、推动农村社区民主意识形成等方面发挥着关键性作用。由于自然嵌入农村社会结构,农村社会组织通过组织运作实现了不同治理主体的广泛参与,这与目前乡村多中心治理格局目标相得益彰。乡村治理过程显然需要组织运作机制与传统村民自治机制有机结合。因此,农村社会组织充分发挥其社会功能,并与农村党组织、村民自治组织、村民个体等治理主体相互合作协商是解决目前农村社会治理困境的主要出路。     

试论农村发展与知识分子参与——从"乡村建设运动"到"参与式农村评估(PRA)"

中国农村的现实状况要求知识分子参与发展。从“乡村建设运动”到“参与式农村评估(PRA)”,一脉相承的工作理念和工作方法,正是知识分子参与农村发展的写照和依据,也是中国农村发展必须关注和努力解决的一个重要问题。     

农村流通体系对农村消费需求的影响分析

我国的农村流通体系建设相对于国民经济和农村经济的发展仍显落后,对农村消费需求的扩大有显著影响。文章从农村消费需求影响因素的分析入手,分析了农村流通体系对农村消费需求的直接和间接影响,提出了建设和完善农村流通体系的对策。     

乡村全面振兴与乡村集体性的发展

改革开放以来,我国农村总体上获得了重大发展,也有一些中西部农村面临"空心化"等困境.在走向现代化新征程和建构国际国内双循环背景下,乡村振兴成为重要和迫切的战略选择.在乡村全面振兴中,农村居民是主体,改善乡村居民的经济社会生活是核心,增强农村活力是关键,集体性建设是重要内容.集体性是在共同的经济和社会活动中产生和表现出来的相互合作、共同受益、依存发展的群体活动的关系特征.它是乡村全面振兴的深层动力,可以通过发展多种形式的集体经济、做好公共服务和社会服务、建构乡村社会资本和乡村文化复健等途径加强乡村的集体性建设.     

农村外出人口与乡村社会结构变迁

20世纪80年代以来,农村外出人口在城乡之间流动成为极其重要的社会经济特征,对当代中国社会结构变迁产生了深远影响。     

乡村振兴背景下的乡村社区资本活化

乡村社区资本是人们在乡村生产生活过程中长期积累,并可被持续利用以促进乡村发展的价值。新时期乡村振兴的根本在于坚持 “资本为本”的理念,实现乡村社区资本的全面活化。“人”是乡村社区资本活化的基础和主体。乡村社区资本活化的目的在于实现资本的持续增值,促进乡村社区资本系统内生动力勃发,从而推进我国乡村的全面振兴和城乡充分协调发展。畅通城乡“资本对流”的渠道、发挥规划“资本引导”的功能以及强调产业“本固邦宁”的基础分别是乡村社区资本活化的关键、重点和命脉。其基本方法包括内嵌融入式和外溢输出式活化;其实践路径则有深入调查研究、摸清资本家底,注重功能作用、做好资本识别,找准资本痛点、激发资本活性,突破机制障碍、实现资本对流等。     

协商民主视域下农村公民教育探析

协商民主与我国农村以村民自治为核心的基层民主管理制度有一定的契合,将之嵌入乡村治理,是谋求乡村善治的可行路径。推进协商民主所内在的对公民素养和能力的要求与我国农村公民意识缺失和能力欠缺的矛盾,是当前协商民主嵌入乡村治理所面临的主体困境。公民教育是培育理想公民的最佳途径,协商民主视阈下的农村公民教育应将农民培育成具有主体性及权、责意识,具有参与意识、公民能力和公民美德的现代化公民。     

发展农村民间组织构建农村和谐社会

改革开放后,农村民间组织蓬勃发展起来,并在农村经济、政治、文化等社会各领域发挥着日益重要的作用.着重从构建农村和谐社会的角度分析农村民间组织在新形势下的重要地位和积极作用,并在剖析农村民间组织在发展中存在问题的基础上提出了当前培育发展农村民间组织的几点建议.     

乡村振兴背景下的乡村社区资本活化

乡村社区资本是人们在乡村生产生活过程中长期积累,并可被持续利用以促进乡村发展的价值。新时期乡村振兴的根本在于坚持 “资本为本”的理念,实现乡村社区资本的全面活化。“人”是乡村社区资本活化的基础和主体。乡村社区资本活化的目的在于实现资本的持续增值,促进乡村社区资本系统内生动力勃发,从而推进我国乡村的全面振兴和城乡充分协调发展。畅通城乡“资本对流”的渠道、发挥规划“资本引导”的功能以及强调产业“本固邦宁”的基础分别是乡村社区资本活化的关键、重点和命脉。其基本方法包括内嵌融入式和外溢输出式活化;其实践路径则有深入调查研究、摸清资本家底,注重功能作用、做好资本识别,找准资本痛点、激发资本活性,突破机制障碍、实现资本对流等。