公共租赁住房投资信托(REITs)法律重塑——两房合一背景下的新审视

自2014年1月开始,廉租房与公租房并轨,两者统称为公共租赁住房。公共租赁住房REITs在设立过程中,政府态度由之前的严控逐步转变为积极的推动,在设立方式与模式上进行了新的探索:在运行的制度搭建上,政府出台税收优惠并明确了补贴政策,加上动态调整租金,有效缓解了收益率的难题;在风险与监管上,构建诚信体系以应对新型的信用风险;在退出机制上,承认购房退出的中国式做法,但退出模式还需改进。     

媒体关注·新政新知

国土部、住建部9月27日联合下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》要求，各地在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70％的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。     

关于武汉公共租赁住房发展的思考

2011年武汉市16个城区(含开发区)将完成111 708套保障房的建设任务,其中公共租赁住房3万套,占总数的27%。面对大规模建设公共租赁住房的艰巨任务,房源、资金从哪里来,监管和退出机制如何设置,这些都是亟待研究的重要课题。     

房地产开发企业参建公共租赁住房的利益驱动及阻碍因素

公共租赁住房是我国保障房的发展方向,建设规模大、任务重,引入具有丰富住宅开发经验的房地产开发企业是缓解政府财政压力和提高公共租赁住房供应效率的有效途径。本文在对房地产开发企业及其智囊机构——房地产咨询公司——问卷调查的基础上,利用众数提炼房地产开发企业参建公共租赁住房的直接盈利诉求,应用重要性指数探究相应的主要间接利益驱动和阻碍因素,并提出鼓励房地产开发企业参建公共租赁住房的政策建议。研究结果表明,房地产开发企业参建公共租赁住房的直接和间接利益驱动因素多元,阻碍因素主要是资金回收期太长、收益率有可能比预期的回报率低、缺乏公共租赁住房成熟的盈利模式。     

我国公共租赁住房法律问题

公共租赁住房是保障性住房中的新成员,它对于解决中低收入家庭住房难的问题具有十分重要的意义。但是由于我国没有统一的保障性住房立法,导致我国公租房保障对象狭窄、没有完善的准入退出机制以及缺乏司法救济制度等问题突出。为此,我们应制定统一的保障性住房立法并扩大公租房的保障对象、完善其准入退出制度并规定申请人复议、诉讼等权利方面的救济途经。     

公共租赁房立法研究

公共租赁房是国家为解决中低收入者的住房困难问题推出的一种新的保障性租赁住房。公共租赁房的发展离不开完善的立法支撑。针对当前公共租赁房立法存在的位阶较低,条文内容笼统,权利人保障措施缺乏等问题,需选择公共租赁房集中立法模式,确定法制统一、鼓励私人投资等立法原则,要在立法中明确国家是公共租赁房的唯一产权主体,把刚毕业的大学生群体纳入公共租赁房的适用范围。     

企业参与公共租赁住房建设运营模式选择研究——以西安市为例

公共租赁住房是带有公共性的准公共产品,我国政府承袭惯有传统,在公共产品的建设运营上既充当安排者又充当生产者的双重角色,在过去的三年期间,广泛采用政府主导、国有企业参与的建设运营模式,严重制约了我国公共租赁住房的发展,无法满足更多需求者的住房需求.该文在国内学者对于公共租赁住房建设运营模式研究成果的基础上,从企业的角度分析了公共租赁住房建设运营模式的构建以及影响因素,利用层次和模糊综合评价方法并结合西安市的现实条件,对西安市社会企业参与模式进行综合评估,得出了企业参与模式的综合排序.为实现由政府垄断建设运营向民营企业参与建设运营模式转变,将竞争引入到公共租赁住房的建设和运营提供了理论支持.     

香港公屋准入管理模式及其对内地的启示

香港公屋准入管理分为申请、审核、轮候和配屋等几个环节.公屋准入申请环节不仅有科学的申请程序,而且对申请者的住房状况、收入状况及资产状况等也有严格的标准;公屋审核环节,分为初审和配屋资格审查与核实阶段,配屋资格审查与核实阶段既可证实或证伪初审结果,又可根据申请者家庭状况的变化取消资格或加快配屋;在轮候和配屋环节,也分别有相应规定.借鉴香港经验,内地并轨后公共租赁住房准入管理应制定严格的准入标准,由专业部门进行专业化运营和管理;准入审核管理应科学化、周期化及常态化;准入监督管理应加强动态审查与重典处罚;同时,应实行精细化管理,体现必要的人文关怀.     

创新型公共租赁住房制度的分类补贴机制研究——以全国首创城市黄石市为例

湖北省黄石市独具特色的共有产权公共租赁房制度被视为解决国内当前住房保障体系缺陷的重要制度创新。本文对黄石市公共租赁住房制度具体实施至关重要的租金分类补贴原则、模型和机制进行了探究,提出了相关价格模型和分类补贴实施方案,力图使尚处于初创阶段的黄石市共有产权公共租赁房制度更具可操作性和推广价值。     

基于房地产证券化的公共租赁住房融资模式构建

公共租赁住房作为我国住房保障体系的重要环节,为解决中低收入者的住房困难开拓了新的途径。公共租赁住房建设需要资金投入,目前,以政府为主的财政拨款已经很难满足其巨大的资金需求。我国应在资产证券化的基础上创新市场化融资模式,积极调动社会力量参与公租房建设。     

漫谈“目的复句”

本文从语言实践出发,探讨了语法关系中的目的复句,认为一般语法著作中不提目的复句或作为因果句的一种下属类型是不妥的,目的句有跟因果句不同的句法形式和语义内容,并从目的句的界说及类型,如何区分目的句和因果句,以及目的句的作用三个方面进行了阐述。     

汉语有“被”字标志的被动小句中各类副词使用频率的计量研究

采用语料统计方法,探讨有＂被＂字标志的被动小句中各类副词的分布状况与使用频率问题;通过对不同类副词在不同类被动小句中的分布规律与特点,深入探讨不同类被动小句的句式义,从而为今后深入探讨被动小句的类奠定基础。经过研究发现：被动句式中,被把小句对修饰语的语义要求最低,其次是被字小句和被给小句,最后是被所小句。     

英语"wh-继续分句"的功能再分析及其翻译

文章尝试从系统功能语法的角度对“wh-继续分句”再次分析，研究发现这种特殊继续分句还具有一些新特点:“wh-继续分句”的引导词不仅可能是which，还有可能是who、where、when等代词或副词；“wh-继续分句”不仅可以对前面起始句进行延伸，还可能进行发挥/增强。同时作者就这种特殊继续分句的英汉翻译进行了对比分析，再次证明了系统功能语言学对翻译理论与实践研究的指导意义和优势。      

“介词＋小句”结构的功能分析

文章尝试用系统功能语法理论来分析汉语中句首的"介词+小句"结构①的语法归属问题。文章从介词引导的小句入手,审视了该小句与后面小句之间的关系,并重新分析了介词的功能。研究结果表明,从类型学的视角来看,介词同样具有连接功能,介词后的小句通过介词与随后的小句连接成小句复合体②;从拓扑学的视角来看,从"介词+名词词组"到"介词+小句"体现了环境成分到从属小句的渐变过程。     

德语同位语从句探析

目前国内外德语语法书都鲜见"同位语从句"这一概念,为了将德语同位语从句归置到其应有的位置上,文章对德语中同位语从句这一语法现象从语言形式和逻辑上进行了探讨,并将同位语从句与一些与其貌似但实际神离的从句进行了对比分析.     

论信托文件中免责条款的效力——美国法的经验和中国法的借鉴

美国法院在判定信托文件中免责条款效力时,主要考察三个方面:受托人违反信托的情形是否在信托文件规定的免责范围内;免责条款是否违法;免责条款制定过程中,受托人是否滥用了委托人对他的信任。考察免责条款是否违法,关键是确定委托人设定受托人义务的自由边界,其实质是探讨信托法上有关受托人义务的规定究竟是任意性规定还是强制性规定。我国《信托法》没有任何关于信托文件免责条款效力的规定。因此,我国信托法在立法及司法上应借鉴美国法的有益经验。     

对格式条款两个问题的思考

我国《合同法》仅用了第 39、 4 0、 4 1条三个条款来规定格式条款的相关内容 ,它对格式条款的定义不够准确 ,既没有将格式条款最本质的特点规定在内 ,也没有就格式条款的订入规则与效力规则相区别 ,这给司法实践造成了不便。因此 ,《合同法》的“格式条款”有必要作出相应的修订     

语气是小句间依赖关系区分的根本标准

汉语小句复合现象中,小句间是否存在并列或主从依赖关系,一直争议很大。本文建立在赞同汉语小句复合体有并列和主从之分的基础之上,从功能的角度出发,提出语气是小句间依赖关系区分的根本标准。文章通过添加疑问语气词、变换语调序列的方法,从疑问语气来检测小句复合体中的首要句和次要句是否同时具有语气,研究结果表明,并列关系小句复合体中的两个小句各自都有语气选择,主从关系小句复合体中,首要句有语气选择,而次要句没有语气选择;这一结果也进一步证实,系统功能语言学理论具有普遍性和适应性。      

谈特保条款的适用与解释

特保条款是公认的中国加入世界贸易组织所接受的四个不利条款之一。特保条款是对中国过渡(或转型)期 12年有效的特殊保障规则。特保条款是不公平的贸易条款,不具有“真正的法律”品格,特保条款的执行应该让位于法理,受限于WTO法的目的与宗旨。中国在战略上应认清特保条款的性质,主张特保条款应该用得正确妥当,并进行限制性解释,在战术上应重视应对,最大限度地避免特保条款的滥用。     

“全额罚息”条款涉嫌限制竞争——以“首例银行信用卡全额罚息案”为例

“全额罚息”是我国各大银行在信用卡业务中通行的做法。但实际生活中频频发生的事件表明这种习惯做法存在的不合理支出已经对广大信用卡客户造成伤害或潜在伤害。本文以反垄断法中反限制竞争理论为基础，结合经济学相关理论，从正反二个角度对“全额罚息”这一行为进行分析，总结出这一行为违反了反垄断法，以及为达到节约成本并切实保护持卡消费者利益的目的，应由反垄断法规制的结论。不仅为反垄断法的研究提供了新颖的视角，而且具有十分突出的现实意义。