从信息不对称条件下的房地产市场博弈看政府的调控决策

房地产市场的发展是一个动态变化的过程,国家政策的调控也随市场的变化而变化,文章针对房地产市场中的交易主体——开发商与购房者之间的博弈建立完全但不完美信息动态博弈模型,分析影响房地产市场健康发展的主要因素,洞悉房地产市场发展的当前状态,从政府发挥调控职能的角度提出了对房地产市场健康发展的调控决策的一些建议。     

破解房地产市场博弈僵局

“房地产新政”实施以来,我国的房地产市场进入了一个非常微妙的博弈时期。这个博弈的结果,将会对整个房地产行业及其相关行业的发展产生极其重要的影响。由“房地产新政”引出的房地产开发商和购房者间的博弈,造成了目前房地产交易的一个阶段性僵局的出现。一定时期内开发商和购房者对整个国家政策和市场的观望是一种理性的表现,但长期的观望会对整个房地产及其带动行业造成负面影响。针对目前的情况,我们应以“组合拳”,有的放矢地打破目前房地产市场的博弈僵局。开发商应以调整结构和新的营销策略来适应需求。就投资讲,房地产是资金密集…     

房地产公司针对80后群体的市场营销分析

本文首先从房地产公司的市场营销定义入手，然后分别对外部环境与资源分析、市场调查、找出机会点、营销与促销手段四大要点进行分析．最后得出80后群体合理安排购房计划，减少盲目购房和勉强购房带来的风险，以及作为房地产公司需要调整到更有利于服务消费者的营销模式中来的结论．     

对“十一五”期间天津房价走势的基本判断

“十五”期间，天津房地产市场逐步向以市场主导、竞争开放的运行模式转变。当前住房市场存在的价格偏高、供求结构失衡等问题，是在房地产市场发展培育过程中难以避免的。预计在“十一五”期间，随着国家对房地产宏观调控政策的逐步落实，房价与收入、住房销售与租赁价格、高档与中低档住房供应数量、自住购房与投资购房等各种比例关系将会逐步理顺，房价水平变化将会趋于平稳和理性。     

违约风险、房地产贷款市场博弈与房地产价格

本文从事后激励的角度，构建了一个关于房地产个人贷款违约与银行反应策略的博弈模型，对中国房地产价格下跌的诱发机制以及家庭和银行的最优决策进行了理论分析。在此基础上选择35个大中城市作为研究样本，利用面板数据回归模型对相关理论推论进行了实证检验。理论推演和实证研究表明，家庭收入下降和房地产贷款违约是诱发房地产价格下跌的关键因素。提高购房首付比，降低房地产贷款价值比以及保持房地产贷款市场结构的适度集中，既可以抑制房地产价格过快上涨，也可以预防房地产价格发生暴跌风险。当房地产贷款出现违约时，为了避免房地产价格进入下降螺旋，银行的最优策略不是取消房地产抵押品的赎回权，而是采取积极的信贷刺激措施以稳住房地产价格。贷款市场份额占比越高的银行越有激励这样做。     

刚性需求者如何制定购房计划

对刚需购房者来说，买房是人生一件大事，无论是首次购房还是二次置换，都会耗费大量时间和精力。但对于买房，不少人往往抓不住重点，本末倒置或顾此失彼。因此，在购房前制订好符合自己需求和条件的购房计划，是科学置业或改善居住条件的重要保障。     

房地产市场波动、宏观审慎政策有效性与双支柱调控

房地产市场波动对经济波动具有显著影响，促进房地产市场平稳健康发展对经济高质量发展具有重要意义。本文将家庭购房按揭贷款和房地产开发商抵押贷款嵌入带有金融中介的动态随机一般均衡（DSGE）模型，分析房地产市场波动对宏观经济的影响和传导机制，讨论宏观审慎政策调控房地产市场的有效性并评估双支柱调控效果。研究发现：住房偏好冲击驱动房价上涨，拉升银行杠杆，扩张信贷，积累金融风险；一旦风险显现，来自银行内部的金融冲击通过恶化银行资产负债表，收紧信贷约束，造成经济波动。本文选取两类住房金融监管工具进行逆周期宏观审慎政策实验，结果表明：最优贷款价值比政策和最优资本充足率政策对房价均可积极调控，但对信贷调控力度存在差异；宏观审慎政策对不同家庭福利存在取舍，社会福利通过卡尔多-希克斯效率增进。基于拓展的政策前沿曲线分析可知，宏观审慎政策通过降低顺周期信贷波动减轻了房地产市场波动对宏观经济的冲击，并与货币政策形成合力，提高了经济和金融稳定性。本文为厘清房地产市场波动的传导机制、研判宏观审慎政策调控房地产市场的有效性以及健全双支柱调控框架提供了政策启示。     

我国房地产市场周期波动谱分析及其实证研究

 本文以1998年1月至2009年12月的国房景气指数作为反映房地产市场周期波动的分析指标,针对普通的谱密度分析存在分辨率低的缺点,采用加窗平均周期图谱分析和多次分辨法相结合的方法,将各主周期分量单独分辨出来,并通过对序列进行三角函数拟合来确定各主要周期长度的准确值,发现我国房地产市场自1998年1月以来存在为期36个月的主周期和27个月的次周期波动,且该周期波动与我国房地产政策的周期性是密不可分的。最后,本文根据我国房地产市场的短周期波动特征,分别针对政府管理部门、房地产企业和购房者提出了相应的对策建议。     

牟平区房地产市场走势分析

2008年以来，面对复杂多变的国内外经济发展环境和变化多端的市场形势，牟平区认真贯彻落实科学发展观，主动顺应国家宏观政策取向，积极有效应对，房地产市场保持了平稳健康发展态势。然而，受国内房地产市场下行态势的影响，房地产市场发展前景成为政府和社会各界关注的焦点。本文从牟平区房地产市场的发展状况、存在主要问题和发展趋势进行分析，旨在为领导制定房地产业发展决策提供参考。     

从天津楼市看 需求旺盛是房价上涨的重要推动力

房价虚高，国家几次出台调控措施，房价却依然在涨：中低收入家庭住房难，而房地产开发却维持高额利润回报。究竟是什么原因呢？本文从供求关系的角度对天津的房价走势分析认为，购房需求旺盛是重要原因。对购房需求进行分流，建立多层次的公共住房保障体系是关键。     

编制城市房地产价格指数的若干问题

一、房地产指数的功能定位编制房地产指数首先要明确定位 ,就是通过发布这个指数要达到什么样的目的。目前来看 ,已经存在的房地产指数大体致力于达到这样几个目的 :1 反映市场走势。通过城市综合指数来反映城市房地产市场整体行情的变化 ,通过分物业指数反映不同物业类型的变化情况。这样通过指数的变动可以比较清楚地了解房地产市场发展变化的过程 ,并可以以此预测未来的变动趋势。2 指导有关决策主体的行为。政府及有关部门可以通过房地产指数了解本地房地产市场的行情 ,在制定本地区土地供应计划及指导投资项目方面作为重要的参考信息 …     

中国房地产市场有效供求失衡分析：1987-2004

一、引言如何实现房地产市场有效供求均衡,维持房价稳定长期以来都是全社会所关注的热点问题。目前,我国房地产市场尚存在总量投资过度与结构性投资不足共存等多种矛盾,一方面导致了房价普遍大幅上涨,商品房空置面积不断扩大;而另一方面制约了众多潜在消费者有效需求的自由释放     

房地产价格波动的塑性模型及其实证研究——基于广州十区住宅市场历史交易数据

基于房地产市场成交量和成交价的变动规律,分析了房地产价格波动的塑性和弹性性质。针对房地产价格的塑性性质,建立计量经济学模型,包括塑性基本模型和幂指数模型。使用广州十区住宅市场从2007年5月到2010年7月一手房和二手房的数据,对两个塑性模型分别进行实证分析,结果显示：房地产价格塑性基本模型和幂指数模型均能通过经济意义检验和T检验,拟合优度较好,证实房地产价格的确具有塑性性质,且房地产价格塑性模型具有合理性,其中幂指数模型更加科学。     

金融危机和地产调控冲击下地产板块和整体股市的波动性研究

本文采用股票指数数据，通过BEKK—GJR—GARCH模型考察了地产板块和整体股市之间的均值溢出和波动溢出效应，并在此基础之上，进一步考察了在金融危机发生的特定时间窗口下，两者之间的波动溢出效应。此外，本文在引入表征危机事件和地产调控冲击的虚拟变量之后，考察了冲击对地产板块和整体股市波动性的影响。本文的实证模型考虑了非对称性因素并采用广义误差分布（GED）处理“厚尾”问题，是对现有研究范式的有益探索。本文的实证结果认为，地产板块和整体股市之间存在着显著的波动溢出效应，均值溢出效应的存在不甚稳健，但两种溢出效应都存在明显的非对称性。地产板块对整体股市的波动溢出持续性很小，但冲击会加剧波动，反之整体股市对地产板块的则具备持续性，冲击更强烈。波动溢出在2008年金融危机和2015年股灾期间存在变化，尤其是一方对另一方的直接冲击作用都更弱了，可能由两市场联结减弱导致，但非对称性依旧突出。引入表征事件冲击的虚拟变量后，估计结果能够显示出危机和地产调控对于地产板块和整体股市的波动性存在明确影响：直接来看，2010年的房市调控影响幅度最大，超过2015年股灾和2008年金融危机，这一点值得房市调控政策制定者注意；间接来看，六次事件中的五次均对地产板块和整体股市之间的相关性有影响，普遍性很高，由此，风险监管层有必要关注不同冲击下股市内部相关性的变化。     

中国各地区人口特征和房价波动的动态关系

本文分析了人口特征、金融市场和房地产市场三者的相互影响机制，基于2002-2015年中国大陆31个省市自治区直辖市的年度数据，建立了面板平滑转换模型，将人口密度作为异质变量构建计量模型来研究房地产市场的非线性影响因素，研究中国省市人口特征对房价波动的影响机制。实证结果表明：人均GDP对房价的影响随人口密度增加呈现非线性提升效应；人口密度小的城市房地产价格上涨比人口密度大的城市更像是“货币现象”；当人口密度较小时，地区中老年人口占比越大，房价有下降趋势，反映了房地产“年轻人推动房价上涨”的直观趋势，但是极少人口密度比较大城市例外。     

准确反映房地产价格水平的难点与对策研究

 房地产是一种有别于日常消费品的特殊商品：从经济形态看，既具有投资属性又具有消费属性；从物质形态看，具有固定性、耐久性和唯一性。房地产价格作为房地产经济运行中重要、敏感的市场信号，其价格水平及波动越来越受到社会各界的高度关注。但由于影响房地产价格水平的因素多而复杂，准确反映房地产价格水平及其变化的工作在全球范围都面临着严峻的挑战，我国也不例外。 基于不同类型商品价格指数必须遵从共同的基本规律和要求，以及房价问题的社会关注度和敏感性，本文在理清当前我国房地产价格统计工作现状并分析所存在难点及问题的基础上，重点探讨准确反映新建商品房销售价格水平的思路，提出进一步改革和完善我国房地产价格统计制度和方法、改进房地产价格统计各环节的工作和规范房地产价格信息发布，以更加准确地反映房地产价格水平及其波动的对策和可行性建议。     

城镇居民收入不平等分解研究

 本文利用国家统计局城镇住户调查数据对2002—2007年城镇居民收入不平等进行了研究。研究发现：○1基尼系数先上升后下降，2002、2004和2007年的基尼系数分别为0.342、0.361和0.349。○2房地产和资本市场扩大城镇居民收入不平等的作用日益增强，财产性收入已成为仅次于工资及补贴收入、公共转移支付净收入影响收入不平等的第三大分项收入，2007年的贡献率约为7.3%。○3更高的投资门槛以及持续上涨的房价使得房产投资比金融资产投资更能扩大城镇居民收入差距。     

中国短期资本外流规模再估算及其影响因素分析

通过比较资本外流的三种核算口径，本文将间接法与权益差额调整法相结合，对我国1982-2016年资本外流的规模进行估计。结果显示，2008年全球金融危机以来，我国资本外流规模逐年增加且近年呈增速递增趋势。通过构建非限制性VAR模型，本文进一步对导致资本外流的结构性与周期性“推动”及“拉动”因素进行分析，经验结果显示，2008年全球金融危机爆发至2013年美联储货币周期转向以前，导致我国资本外流的主要因素为人民币贬值预期与我国经济周期性调整等国内“推动”因素。2014年以来，我国资本外流进一步加剧主要受美国经济复苏步伐加快以及我国房地产市场调整等国内外“拉动”与“推动”因素共同作用。其中，外部“拉动”因素是主要诱因。在资本加速流出背景下，我国金融开放步伐应渐进审慎。