2003年以来我国房地产调控政策的效果、问题与创新

通过回顾2003以来我国房地产调控政策认为,我国房价高企的主要原因是低效的房开商开发经营体制攫取超额利润以及缺乏基本住房需求管理、供给管理、开发成本控制不当.局部区域垄断、地区性垄断和资源垄断是我国房开商获取垄断房价的根源.以房价收入比作为核心目标,建立统一的城市房屋价格调控机制,推行合作建房,实现城市房屋供给主体多元化等一系列房地产调控政策建议,以实现房地产市场的有效调控,抑制房价的过快上涨.     

政府公信力视角下的房地产调控政策分析

近年来,在房价一路高涨的背景下,我国政府频繁出台政策对房地产市场进行调控,但并未扭转房价过快上涨的趋势,反而陷入"越调越涨"的怪圈。本文通过分析房地产调控政策和房价的走势,从政府的公信力角度出发,运用时间不一致性和理性预期的理论,运用博弈论的方法建立模型,从理论上阐述了房地产调控政策低效率的原因。提出了诸如建立政府公信体系、推广房产税和建设保障性住房等政策建议,以通过提高政府公信力来影响房地产调控的效率。     

论我国新一轮房地产发展面临的困境与变革

我国房地产发展还有很长的路要走,在房地产业发展的进程中也还有很多的困难要克服。针对房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题,要通过宏观调控来理性把握、认真对待和全面治理来解决。政府宏观调控的目的并不简单的是为了打压房价和整顿市场,而是为了稳定房地产商品的市场价格,理顺房地产消费和加强住房保障,使房地产业进入理性发展的轨道,满足广大消费者的基本住房要求。     

论农民工纳入城市住房保障体系之困境——基于准公共产品限域的讨论

农民工的城市住房保障问题不仅是社会热点问题,也是地方政府治理中的难点问题。将农民工纳入城市住房保障体系,不是简单的住房市场问题,而是一个社会结构性的问题。城市有限的公共资源(空间资源、财政资源等)、政策建构主体的权威、强势利益主体的态度、政策落实的差异等现实因素相互作用、相互渗透,抑制了将农民工纳入保障房体系的可能性。因此,应该将保障房看成是城市准公共产品,借助公共产品的相关概念,分析农民工纳入城市公共住房体系的制度困境与现实障碍。     

保障性住房建设的政策演进及其法律保障

保障性住房建设本身并不是进行房价调控的手段，而是满足国民基本住房权利的内在需要。住房改革以来关于房地产调控的宏观政策中对保障性住房建设缺乏统一的政策体系和系统的法律支持，导致保障性住房建设不能发挥相应的社会作用。国家应从完善基本立法的角度，以法律形式明确建管制度、基础住房信息数据库、建设模式和预期管理等问题，将保障房建设引入规范化、法治化的轨道。     

房地产“新政”的理论基础及政策效应分析

2008年开始的房地产"新政",坚持住房市场化的方向,把房地产市场的发展落实在民生与住房的消费性上,加大中低位价住宅的建设等.此次"新政"的理论基础是住房政策的公共性,房地产业发展的可持续性;"新政"的最主要效应是使房价回归理性,以消费市场为主导.     

我国城镇住房制度改革:回顾与反思

自1980年中国住房制度改革启动以来的30年,中国由计划的公共住房体系转向了以市场为导向的住房供应体系。文章从我国城镇住房制度改革的历程入手,在总结城镇住房制度改革取得成效的基础上,对政府终止住房实物分配福利体制的、货币化住房分配、市场化和社会化供给住房体系等各阶段进行学理分析,对政府住房制度改革的结果与干预目标进行对比分析,认为中国城镇住房制度改革是一个市场化、私有化的新自由主义方向的改革,这成为解释中国当前住房领域房价飚高、职工住房消费能力与市场房价严重脱节,以及中国住房不公平现状的逻辑起点。     

影响我国房地产市场健康发展的主要制度问题分析

房价整体过快上涨和部分城市房价过高已成为阻碍房地产市场进一步健康发展的瓶颈,究其原因是主要制度建设存在缺陷。文章认为,土地财政、保障性住房建管滞后、房地产开发制度缺陷、收入分配制度不合理、房地产税费制度不合理、房地产宏观调控效果不彰等是影响当前房地产市场健康发展的主要制度问题。     

浙江省公共租赁住房问题的调查与思考

随着公共租赁住房建设的全面开展,与之配套的管理制度也亟需完善.我们选取浙江省房价收入比的一类地区与二类地区中的两个典型城市进行问卷调查,了解公众对浙江省公共租赁住房政策的了解情况与需求情况,分析公众对浙江省公共租赁住房政策的期望,并基于此提出浙江省制定公共租赁住房政策的建议.     

我国房地产市场管理与调控的金融安全思考

我国城市房价近年来过快上涨,给金融系统安全带来潜在威胁.从分析我国房改历程入手,解析财政金融类标志性事件对于房价的刺激作用,分析认为我国房地产市场上存在多种虚假按揭,应着重从维护金融安全的角度改革住房调控措施,包括大幅提高首付比例及禁止一户多房按揭、清理各种虚假按揭、精准打击投机性购房行为、切实加大保障性住房建设等.     

关于国家住房战略的思考

中国实行住房市场化改革以来,一直缺乏科学的国家住房战略,导致住房政策非持续、行业监管无效力、住房保障不足、房价失控等问题.根据国际住房战略实践经验及联合国提出的人居议程和国家住房战略框架,中国需要建立明确的国家住房战略,确立"人人享有适当住房和可持续发展的生活环境"战略目标,拟定住房平等、住房定位回归、基本住房保障、住房价格与收入协调等战略方针,调动国家和地方资源、改革住房机构、提供资金支持、引导社会力量进行战略资源配置,通过住房立法、加大基本住房建设管理、及时评估等措施实施国家住房战略.     

莫道云蔽日 朝霞正满天——关于当前房地产市场发展的几个认识问题

随着中国经济的高速增长和城市化进程的加速,中国的房地产业正进入一个快速发展期。房地产业已成为国民经济的支柱性产业,在带动中国经济增长的同时也带动了世界新一轮经济景气。中国住房制度的市场化方向改革总体上是成功的。房价问题是个经济问题和正常市场现象。要发挥市场的作用,按照市场规律来调控市场,通过创造极大丰富的住房市场来不断满足民众日益丰富的住房需求。中国的住房保障体制,要从初级阶段具体国情出发确立。     

24个大中城市人均住房面积及房价相对泡沫估算

国家统计局公布的“城市人均住宅建筑面积”反映的是有当地户籍并有住房的城市居民的人均住房面积，与城市人均实际住房面积的概念存在着较大的差别。对我国24个主要大中城市实际人均住房面积的估算结果明显小于统计年鉴公布的数据，而且不同城市之间存在较大的差距；利用估算结果进一步估计各城市的房价相对泡沫指数，结果表明一些城市相对于其他城市存在较高的房价泡沫。我国城市人均住房面积与发达国家相比还有明显差距，对住房的刚性需求仍然强劲，房地产业还将保持较快的增长速度；对已经出现较大房价泡沫的城市，应防止其局部风险向全局风险转化，而对于房价泡沫程度不高的城市，应支持居民的合理住房需求。     

基于宜创特征的城市品牌价值对房价的影响研究

文章在《中国城市品牌价值报告》的基础上构建了包含宜创特征的城市品牌价值体系,以中国35个大中城市2006-2014年各指标数据为样本,通过熵值法计算各因素的权重,利用空间计量分析手段研究了包含宜创特征的城市品牌价值对房价的影响作用。研究表明城市品牌价值体系中宜业、宜居、宜学、宜创和宜游特征依次显著影响房价,并且宜创特征指数每增加1个单位,将给城市的商品房房价带来3.6%的增幅,而宜商特征对商品房房价的影响作用不明显。结果说明了城市的就业机会、居住环境、学校水平、创新能力和旅游特色是导致城市间房价差形成的重要原因。     

经济增长、房价上涨与出生人口性别比——基于中国地级及以上城市的经验研究

出生人口性别比失衡是挑战我国经济和社会可持续发展的重大问题之一.已有文献主要从经济发展水平、城镇化进程以及社会保障体系等方面加以理论探讨,尚未进行深入的实证分析.本文将全国人口普查及抽样调查数据与2000年至2015年间286个地级以上城市的经济数据相结合,研究经济增长与房价上涨对出生人口性别比的影响,发现高房价有助于降低城市出生人口性别比,而经济增长则没有显著影响;房价上涨对出生人口性别比的抑制作用主要集中在儒家伦理和传统生育文化影响力小或城镇住房制度改革初期性别干预程度高的城市;女性社会地位、城镇化进程、医疗服务水平以及地区生育政策等传统的经济和社会因素也有助于降低出生人口性别比.因此,国家必须不断完善房地产市场平稳健康发展的长效机制、推动城镇化发展、加强"男女平等"宣传教育并普及新型生育文化,从而继续缓解家庭生育行为中的性别失衡问题.     

“黄金十年”财富效应与租购均衡

房产、房价的财富效应最为直接和直观的反映是城市分出一线、二线、三线,城市化是房地产业持续发展的根本动力.迄今为止,政策调控的基本措施,一是增加供给,二是限制需求,力度不可谓不大,态度也越来越强硬,但效果却不甚理想.假如认为这是由于货币发行过多,很可能倒果为因.从租购均衡分析结果看,未来房价将继续上涨,这是由影响房价与收入、房价与利率、房价与租金的各种市场约束和均衡条件所决定的.房价畸高其中固然有中国元素,但不足以解释这一现象,所以只能是另一种解释,即房地产不恰当地充当了流动性工具.“丈母娘推高房价说”的真实含义其实在于现阶段人口流动的结构性特征、城市“围城”效应的人口红利以及本地居民对待未来的收入预期与风险态度.中国的房贷跟美国“次贷”完全不同,该逐步放松了,否则又会导向另一个反面,变成过度紧缩.     

人口结构老龄化与房地产价格波动--基于珠三角市级面板误差修正模型的实证研究

中国人口老龄化问题日趋严重，人口结构高龄化的趋势短期内难以逆转，房地产业的发展面临着严峻的新问题。建立房地产市场运行的局部均衡模型，并利用该模型研究人口老龄化导致的城市存量房源空置规模增大、城市住房供给能力不断释放对房地产市场造成的影响，研究结果表明，人口老龄化会严重加剧房价的波动。而通过一个基于误差修正模型形式的panel data模型检验人口老龄化对房价波动的影响则可证实人口老龄化是中国珠三角近年房价剧烈波动的重要原因之一。     

促进房价合理回归的对策建议——以山西省为例

近年来,我国部分城市房地产价格畸高和上涨过快已成为普遍性问题。本文以山西省城市房地产市场为例,在对2011年各类住房需求量和实际建设量进行分析研究的基础上,提出2012年房价调控的具体目标和对策建议：坚持和完善房地产调控政策,加大住房建设投资,合理确定各类住房的比例结构,继续推进保障性安居工程建设力度,探索利用集体建设用地建设公共租赁住房,从而促进住房价格合理回归。     

房价攀升的多维视角分析

面对我国各地房价虚高并持续增长的状况,经济学按市场规律给出了很多解释和方案,国家也对房地产市场进行收缩和规划,可收效甚微。在吸取国外的城市发展和房地产开发的经验后,还应认识到房价之所以循环上涨,根本原因就是城市结构功能不合理,缺少有竞争力的有效土地区位供给。要形成一个健康发展的房地产市场必须将市场规划、城市结构功能调整和低收入人群住房保障三者结合起来。     

改革开放以来国家宏观调控房地产的政策效应分析

住房既是发展问题也是民生问题,事关宏观经济平稳运行与微观家庭民生福祉。市场化改革以来,国家房地产宏观调控政策几经调整,但由于房地产业牵连行业和管理部门甚多、体系庞大,而政府调控手段运用又不够纯熟,导致实际调控效果不尽如人意。应从深化土地制度改革、稳妥推进房产税立法和实施进程、实行因城施策分类调控政策、积极推动保障房建设和住房租赁市场建设等方面构建房地产市场的长效发展机制。