论房屋强制执行中案外居住权人的保护

《民法典》新增的居住权制度旨在保障弱势群体的居住权利，但对于强制执行中居住权的处置缺少规定。判断案外人是否享有居住权，不仅应从形式标准判断其居住权是否设立，还应从房屋的使用状况、居住权的设立时间以及是否支付对价等方面对其真实性予以实质审查。根据物权的优先效力与顺位规则，案外人的居住权优先于执行申请人的债权与后设立的抵押权。居住权根据功能不同可分为人役性居住权和非人役性居住权。其中，人役性居住权以保障特定主体的基本生存居住为目的，其实现需要房屋所有人的配合，若案外人能够证明强制执行将妨害其人役性居住权实现，则可排除强制执行。在居住权不能排除强制执行时，设有居住权的房屋以“带居拍卖”为原则，仅在居住权影响在先抵押权实现时可“除居拍卖”。在“除居拍卖”时，居住权人有权要求相应补偿，或者可以向债权人代为履行并取得对房屋所有人的债权。无论采用何种拍卖方式，居住权人均应享有优先购买权。