《民法典》视域中物权期待权与抵押权的冲突与化解——基于470份判决书的实证分析

民事合同纠纷中，司法裁判普遍认可房屋消费者物权期待权的优先性，而对于不动产买受人物权期待权与抵押权优先性的认定存在分歧。除直接适用执行程序相关司法解释外，支持物权期待权优先的裁判理由还包括生存权说、事实物权理论、侵权说、权属争议理论等，主张抵押权优先的理由包括物权优先于债权原则、履行不能说、执行规定不适用说等。物权期待权由执行法溢出至民事实体审判中，由债权优先权衍化为物权优先权，然而缺乏公示性及财产性之隐蔽优先权对抗抵押权的结论难以为各裁判思路所证成。物权期待权违背物权变动规则、冲击物权公示公信力，难以负载厘定权利顺位的功能，应予摒弃。基于预售商品房制度的特殊性，给予房屋消费者特殊优先保护符合规范意旨及裁判惯例，而预告登记制度的适用将填补不动产买受人权益保护的实体法空缺。