论小区车库、车位的产权归属——兼评《物权法》第74条

我国现实中时常发生业主与开发商之间关于车位、车库权属的纠纷.<物权法>第74条将约定方式作为判断车位、车库归属的依据,但是由于其理解上的困惑,仍然存在着发生纠纷的隐患.在规划的车位、车库可能属专有也可能属共有的情况下,应当借鉴台湾立法模式,对小区车位、车库的归属进行分类规制,正确处理车位、车库的归属问题.     

论我国小区停车位的产权归属

小区停车位的产权归属,一直是开发商和业主的争议焦点。《中华人民共和国物权法》第七十四条将约定方式作为判断车位车库归属的依据,但是由于其理解上的困惑,仍然存在着发生纠纷的隐患。本文从楼房出卖前和楼房出卖后两个阶段来探讨小区停车位的产权归属,并提出了相关立法完善建议。     

建筑物区分所有权形态下小区车位、车库的权属

住宅小区车位、车库可以成为建筑物区分所有权的客体,是建筑物区分所有权中的独立物,为建筑物区分所有权的专有部分。而理论界有关车位、车库的归属问题亦存有诸多争议,其权利归属应由强行法进行规范。车位、车库应由业主法定共有。     

住宅小区车位、车库权属研究——以法经济学为视角

住宅小区业主车辆的增多使得小区车位、车库的权属问题的争议日益增多。通过对政府、开发商与住宅小区业主之间的博弈模型的建立与分析，可知，开发商作为逐利主体在理性选择的支配下会作出修建小区车位、车库的最优决策，而政府的最优决策是将小区车位、车库的权属规定为“业主共有”。结合学术界的各种观点的分析，得出现行《物权法》对于车位、车库权属规定的弊端，并提出“将车位、车库权属直接规定为业主法定共有”的观点。同时，针对部分学者对将住宅小区车位、车库权属规定为共有所带来的问题的担忧作出回应，对共有本身所存在的一些问题提出相应的完善对策，如共有机制下专有使用权的提出等。     

纽约如何限定小区车位的利益分配

我在纽约看国内的新闻,得知3月16日,全国人大通过的《物权法》规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。     

小区车位和车库权属研究

《中华人民共和国物权法》第七十四条试图结束开发商和业主之间车位和车库权属纷争,但表述模糊,无可操作性。从车位和车库的区分界定以及物权理论来看,车位应归业主共有,车库作为独立的物权客体可以归开发商或者业主所有,但是车位和车库的产权无论归属于谁,都应当"首先满足业主的需要"。这里"首先满足"是指优先使用、购买和租赁等权利。     

论高层建筑物的车库权属

关于高层建筑物车库权属问题,我国法律法规没有明确规定,导致生活中业主和开发商纠纷不断。车库在现代社会应理解为建筑物的配套设施。各国立法例上车库权属的界定存在业主共有和开发商专有两种模式。结合我国房地产法律,车库归属问题应同时将土地使用权和容积率纳入考虑范围。物权法草案的相关规定没有考虑到现实中多种车库形式归属的复杂性,因而有待进一步完善。     

论小区停车位的归属

解决小区停车位归属的问题,应当采取共有和专有相结合的综合归属模式。按照法定配置比例建设的小区停车位属于小区住宅的必要配套设施,从保障业主最基本的停车需求的角度出发,法律应当强制性地规定这部分停车位归业主共有。增设的小区停车位如果具有构造上的独立性、利用上的独立性,且能够进行单独登记,就可以认定为专有部分。综合模式能够更好地平衡小区业主与开发商的利益,解决停车位归属的纠纷和矛盾,对于创建和谐稳定的社区具有积极意义。     

我国分层建设用地使用权制度的完善——地下车库问题的思考

地下车库的物权一直是具有争议的话题,虽然我国物权法第136条、第138规定了分层设立建设用地使用权,但对于地下车位的归属仍有一些尚待解决的问题。通过分析在物权法实施前地下车位归属如何确定、地下车位归属与规划的关系、集体所有土地分层利用、空间权利人之间的冲突解决等问题,以期完善我国的分层建设用地使用权制度。     

对物权法74条中的车位与车库问题研究

物权法74条对车位与车库的归属做出了三种规定,但由于不够具体与完善,使其产生了诸多的争议与纠纷。本文详细分析了74条的不足之处,并提出了完善建议。     

论住宅小区车位、车库的归属与使用

2007年10月1日正式实施的《中华人民共和国物权法》就建筑区划内车位、车库的归属专门做出了规定,在民事基本法的层面上填补了我国住宅小区车位、车库归属与使用的法律空白,其积极的意义不容置疑,然而在解决实际问题中仍存在一定缺陷。建筑物区分所有权理论是解决小区停车位在法律上权利归属的基础,以此为切入点,在理论界已有研究的基础上,从车位、车库的归属现状、法律性质、类型、归属学说、我国立法等多方面入手,运用比较分析等方法予以探讨,以期进一步完善我国的相关法律法规。     

建筑物区分所有权之共有权制度争议问题再探讨——以相关司法解释为起点

我国现行《物权法》中的建筑物区分所有权之共有权制度未以该物权的内在规定性和我国实际为基础,照搬他国准则去规制区分所有权人的权利与义务。这一重大缺陷使该制度无法对相关问题给予正确的指导和判断,反而引发新的纠纷。故必须理性地对现行《物权法》及相关司法解释予以甄别,以公平不同主体间的权利为理念,科学规范共有部分及其范围;重新定位车位、车库的归属;明确区分所有权人对专用使用权的权利,避免其利益受侵害,以满足我国实际和建筑物区分所有权制度的客观要求。     

论商品房住宅小区中会所、车库的所有权归属——从我国物权法的相关规定谈起

我国物权法有关商品房住宅小区停车位、车库所有权归属的规定和对会所所有权归属的回避,既未能平衡相关各方(主要是业主与开发商)之间的利益,也难于达到定纷止争的预期效果,所以有待进一步完善。文章认为,基于我国的实际,应通过相关的过渡性的立法解释、司法解释或者政策、法规,最终实现会所和车库、车位归业主共有。     

“卖豆腐模型”及车位所有权

商品住宅小区里的车库权属，历来是业主与开发商争议的焦点之一。业主方主张应当属于全体业主共有，理由有两条，一是车位属于小区的配套设施，其权利应当随房屋一起转移；二是建设成本已经进入了房价，就意味着是业主花钱造的。对此，我们首先要看一下《物权法》是如何规定的。     

建筑物区分所有中会所架空层人防工程等权利归属研究——从建筑物区分所有共有部分的界定切入

建筑物区分所有中共有部分包括"小共有部分"与"大共有部分"两种。"小共有部分"限定在本栋范围之内,为多栋服务的建筑设施等属"大共有部分"。会所不属于业主共有部分的范畴,在没有约定情况下,应当将其界定为开发企业所有,架空层若规划将其作为车位使用的,应当将其界定为开发企业所有,业主可通过购买等方式取得,在其他情况下,应当将架空层定位为业主共有的公共场所和设施对待,属于业主共有部分,单建人防工程一般由政府所有,而结建人防工程应属投资者的开发企业所有,公建配套通常由开发企业代建,建成后移交给相关的政府职能部门并登记在这些职能部门名下。     

物权法车位归属条款之司法解释评析

物权法车位归属条款在立法方法上偏离了立法目的,规范其语言缺陷是车位归属条款司法解释出台的缘由。这一司法解释将判定车位空间归属依据回归了区分所有权的基本法理,但使物权法车位归属条款的功能有所弱化,需要协调两者之间的关系。车位归属司法解释本身也存在一些歧义,因而在适用中需要作出进一步解释。     

居民小区地下人防车位纠纷及其法治路径

与居民小区停车位相关的各种矛盾纠纷频发,其中最为激烈的首推居民小区地下人防车位纠纷,其类型主要有产权纠纷、买卖合同纠纷及开发商垄断经营引发的纠纷。引发上述纠纷具有多重原因,首要原因是立法规范的模糊与缺失,车位权属的学理分歧也在客观上加剧了纠纷的复杂性,人防车位关联主体与利益的复杂性也是引发纠纷的重要原因之一。要解决居民小区地下人防车位相关问题,必先从理论上厘清居民小区地下人防车位的权利归属,从立法上完善人防车位的综合治理机制,从法律上明确开发商的告知义务。如是,方可达致定纷止争、社会安定之效。     

住宅小区停车场所产权问题研究

交通代步工具的普及与停车场所的稀缺,在当前住宅小区的矛盾冲突中越来越突出,而对住宅小区停车场所的物权立法却显得相对滞后。要解决这些矛盾纠纷,关键要是明确小区停车场所的产权归属。住宅小区的停车场所,既可以成为某个业主的专有部分,也可以成为全体业主的共有部分。无论专有部分抑或共有部分,住宅小区人停车场所可以同普通不动产一样进行物权登记以公示。     

关于建筑物区分所有权制度几个问题的探讨

建筑物区分所有权是由区分所有人对建筑物专有部分享有的专有权和对共有部分享有的共有权所构成的一种特殊物权。管理权已融入所有权之中,不存在独立的、为管理而生的、非财产性的成员权．相邻权不是所有权的一种权利形式。建筑物区分所有权不是按份共有和共同共有。在建筑小区内．任何建筑物或设备设施．不是业主个人所有的,就是业主共同所有的．不应存在第三方对权利的享有．故车位车库、天台、会所等．均应由全体业主共有。     

对《物权法》车位规定的思考

<物权法>74条第二款关于车位的归属采用屋内车位约定的立法规定,但在司法实践上引起了开发商依强势地位制定霸王条款、垄断车位,以及将本应属于业主所有之车位占为已有等情形.针对此种现象,建议对屋内车位归属分为法定共有和开发商所有两种情形,以利于业主合理使用车位.