业主联名状告房产局的思考

在建设部颁布的《业主大会规程》中明确规定,业主委员会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,由物业管理区域内的业主参与,成立业主大会并选举产生。而在沈阳市和平区和平湾家园住宅小区,却发生了这样一件怪事,小区业主从未召开过业主大会,却无端冒出一个业主委员会。为此,和平湾家园的业主张先生和李先生代表小区的800多名业主为此状告沈阳市和平区房产局,要求撤销房产局关于成立小区业主委员会的批复,确认“业主委员会”违法。法院经两次开庭审理,于2005年11月8日对此案做出一审判决:被告沈阳市和平区房产局作出…     

再论业主委员会的民事诉讼主体地位

近些年来,围绕业主委员会的诉讼纠纷愈演愈烈。作为业主大会执行机构的业主委员会自然扮演了业主维权的角色。但业主委员会是否有民事诉讼主体资格,一直未有明确规定,导致相关案件法院的处理结果各异。文章在我国现行的法律框架下,通过对业主委员会法律地位的明确,分别阐述业主委员会在民事诉讼中的原告和被告主体地位问题。     

论成立业主委员会的条件及召集人的确立

我国当前业主委员会成立难的问题在各地普遍存在.因业主委员会的缺位引发的矛盾频频发生,严重影响到物业小区的业主自治.造成这一困境的根本原因在于法律制度设计不完备.<物业管理条例>没有对成立业主委员会的召集人以及业主委员会的成立条件等作出明确的规定.地方性法规虽有规定,但是做法不一,欠缺体系性.解决业主委员会成立难的困境,应当构建系统、完备的法律制度.     

业委会成立与否纳入“评优”考核内容

2005年11月14日,对于那些冒死也想成立业主委员会的业主来说,是值得记住的一天。这一天北京市小区管理办公室主任赵春凯宣布:今后北京小区在参评“全国物业管理示范住宅小区”和“北京市物业管理示范住宅小区”时(以下称为“国优”和“市优”),是否成立业主委员会将成为一个考核要素,并且在评比中占一定分值。据悉,目前相关文件正在制定和审核中。据北京市建委有关负责人透露,目前北京共有3032个住宅小区,其中2495个物业公司进入管理服务。但成立业主委员会的小区只有440个,仅占到14.5%,还有超过85%的小区并没有成立业主委员会。没有业委会,…     

业主自治是物业管理的基础

通过业主是住宅小区所有权人这一命题分析了业主所有权的三种形态,即单独所有、共有和区分所有。业主依法成立业主团体,制定业主公约,行使业主自治权。正是区分所有权和业主自治的出现,构建了物业管理机制。文章指出物业公司与业主委员会是一种委托合同关系,业主只有依法自治才能解决在与物业公司纠纷中处于弱者地位的困惑,成为住宅小区的真正主人。     

成立业委会“先选楼长”

成立业委会是一件事关全体业主利益的大事,目前很多小区在成立业委会的筹备组时遭遇了开发商和物业公司的重重阻挠。针对这种情况,广州市的一些小区进行了“先选楼长,再选筹备组成员”的尝试。筹建业委会,突遇另一筹备组居住在广州番禺洛溪新城的洛涛居南区的一些业主,目前正在为成立业委会四处奔走,在组建业主大会筹备组时,他们遭遇了一波多折的尴尬。这些业主从6月中旬就已开始行动,然而业委会能否成立,至今仍是个未知数。据最早发起筹备业主大会的李小姐介绍,7月5日,她与另外5位联名建议成立业委会的业主,按照规定在小区显要位置张贴公示…     

当业主不再信任业委会……

小区没有业主委员会时,业主盼它成立,因为它是业主维权的“英雄”和依靠。小区成立了业主委员会,新的问题又产生了。《物业管理条例》第15条规定,业委会有权代表业主和业主大会选聘物业公司,但条例并没有规定相应的监管措施。曾经,为成立业主委员会跑断腿、磨破嘴的牵头人。随着业委会权力逐渐进入监管“真空”之后,原本是维护全体业主利益的业主委员会,却开始面对它曾经的拥戴者们的质疑。有业内人士预测,2006年,业主维权重心将从对物业管理的不满,转至对业委会的监督问题     

论离婚之反诉

司法实践中,离婚案件的被告如提出离婚请求一般会因其诉讼请求与原告诉讼请求相同而被认为离婚反诉不能成立。实际上,在《婚姻法》确立离婚损害赔偿制度之后,允许被告提出离婚反诉已成为保障无过错方作为被告时行使离婚损害赔偿诉权的必要制度。基于离婚诉讼的特殊性以及我国现有法律对离婚诉权的规定,离婚诉讼的被告不论有无与原告不同的离婚理由,均应有权提出离婚反诉而不受＂一事不再理＂的限制。但被告反诉离婚应同时提出损害赔偿请求,否则无受理的必要;法院对于离婚反诉应与离婚本诉合并审理,合一裁判。     

新闻侵害名誉权民事责任的抗辩事由

新闻侵害名誉权民事责任的抗辨事由是指在民事审判中,被告针对原告诉讼请求而提出的证明原告诉讼请求不成立或不完全成立的事实。被报道人的同意,基本真实的报道,公正而善意的评论,监督公共事务、公众人物的权利,遵循正当途径的报道以及被报道人的同意均可构成侵害名誉权诉讼中被告的抗辩事由。     

小区自管：是凤凰涅粲还是火中取栗

说到小区自管,很多人并不太理解。尤其是新闻媒体,很容易在报道中把“小区自管”与“业主自治”混淆。业主自治,就是小区业主们依法成立业主大会并选举出业委会,由业主们讨论决定小区的物业服务定什么价格和标准。至于在业主大会成立后,如何提供物业服务,《物权法》确定了三种方式：选聘物业公司、其他管理人,还有业主自行管理。其中的自行管理,通常简称为“小区自管”。简单地讲,实行自管的小区,就是不再把物业服务外包出去,而是由业主们自己管理,或者由业主们自己成立起社区物业服务中心提供物业服务。     

对业主委员会的监督：期望有阳光灿烂的那一天

虽然近年来发生的物业管理纠纷屡见不鲜,但2004年年底,著名歌手屠洪纲和朱明瑛因拖欠物业费,而双双成为被告的消息,还是引起社会各界的广泛关注。其中固然有名人效应的成分,但最关键的却是,这场表面上看似业主与物业管理公司之间的纠纷,实际上其矛头却直指小区的原物业管理委员会(即现在所称的业主委员会)。前任物业公司合同期限未满为何撤走?新的物业公司又是如何进入的?在业主毫不知情的情况下,原管委会有何权力运作这一切?小区的一些业主,质疑原管委会可能存在黑幕交易,而这种交易源于没人来监督原管委会。原管委会越权代行业主大会权利…     

144户居民停水以后……

因为居民与业主委员会出现了矛盾,重庆市沙坪坝区天星桥天正街49号腾飞大厦业主委员会的5名成员突然集体辞职。天星桥腾飞大厦小区有居民144户,4000多人。大厦成立业主委员会后,由业主委员会代缴水费。业主委员会5名成员集体辞职后,     

解决难题并非一定要花钱

报载,上海市康城小区业主自发成立“业主志愿者车队”,发起了让邻居免费搭车的“感动活动”。但是,有一位“明明想做好事”帮忙邻居搭车去地铁站的业主的车却“被怀疑为黑车被扣”,“虽然搭车业主都证明其是免费搭载,但还是遭遇高额罚单”。     

小区自管:是凤凰涅槃还是火中取栗

说到小区自管,很多人并不太理解。尤其是新闻媒体,很容易在报道中把"小区自管"与"业主自治"混淆。业主自治,就是小区业主们依法成立业主大会并选举出业委会,由业主们讨论决定小区的物业服务定什么价格和标准。至于在业主大会成立后,如何提供物业服务,《物权法》     

朱明瑛官司的背后

2004年底,朱明瑛因拖欠物业费而成为被告。按理说,欠债还钱乃天经地义之事,朱明瑛几乎百分之百输。可朱明瑛却请来了一位擅长打物业管理官司的著名律师陈旭,这个陈律师又拉上京城有名的维权专家舒可心,他们找到了物业公司与业主委员会运作中的漏洞,竟然有可能将这个“没理”就变成了“有理”,那么,什么漏洞使干活的人白干,不交物业费的人还有理?官司引起的尴尬到底怨谁《物业管理条例》明文规定,选聘物业公司必须经过2/3有投票权的业主同意;其次,物业管理委托合同要由经过业主大会投票选出的合格的业主委员会与物业公司共同签订才有效。可这…     

谁来为业主委员会解“难”

作为业主,要想有效地利用《物业管理条例》维护自己的权益,最重要的是成立业主委员会。因为业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主与物业管理企业签订物业服务合同,不但要了解业主和物业使用人的意见和建议,而且还要监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,因此其作用十分重要。然而,笔者认为,组成业主委员会在操作层面上还存在着现实困难,需要一段时间来摸索。按规定,成立业主委员会要由所在街道办事处牵头、组织和指导。可目前的街道办事处从人员的组织上、对物业管理的倾斜上还没有做好充分准备,加之到底找什么样的人牵头,怎样组织,…     

陈主任的公民实践

从为自己维权到筹建小区业委会,直至发起倡议成立北京市业主委员会协会,陈兵以社区内的民主实践来探索到达和谐社会和公民社会的路径——“业申委”的召集人陈兵是个维权的热心人2007年1月25日,一位记者在北京市“两会”上向副市长陈刚提问:有32家小区业主委员会(简称业委会)联名写报告,要求成立北京市业主委员会协会,您对此怎么看?陈刚当即回答,可以考虑成立业委会协会。     

社区居民摩托车丢失物管单位赔不赔

在实行物业管理的居民小区里,居民交了物管费丢车以后,物业管理公司是否就一定得赔?不一定,这要看车主与物业管理公司之间是否具有保管合同关系。江苏省徐州市泉山区人民法院就审结了这样一起物业管理纠纷案。原告张某为被告徐州市某家物业管理有限公司的业主。原告每月交纳11元的公共服务费。2002年4月15日晚,原告张某将乘骑的“金城”牌摩托车停放在自己所居住的宿舍楼下,次日上午发现该车被盗。原告随即向警方报案,但该案至今尚未侦破。原告诉称,自己每年向被告缴纳一定数额的物业管理费。2002年4月15日晚,自己的摩托车丢失正是被告长期…     

业主会与居委会谁才能代表居民群众

北京、天津等地有居委会干部打来电话询问:我们小区经过社区体制改革,成立了新的社区居委会。不久,小区的业主也成立了业主会。业主会认为他们是小区业主推举出来的,小区居民的事应当由他们来管。但是按照法律规定,居委会才是居民的自治组织,我们不太明白,到底谁才能代表居民出     

公益律师帮忙成立业主大会不再难

北京市朝阳区八里庄街道西里社区晨曦园小区是1999年建成的楼盘,目前共有224户业主人住。由于法律、法规不健全以及业主意识等客观原因,直至2010年8月中旬,晨曦园的业主代表才向八里庄街道递交了成立首次业主大会的书面申请。街道接到申请后,立即着手审查小区规划图、物业区域划分资料、业主清册等材料,并与朝阳区物业科沟通联系相关事宜,认为晨曦园小区已经具备成立业主大会的法律条件。