农村私有房屋法律适用面临的挑战与对策

当前涉及农村私有房屋的案件越来越多,但是针对农村私有房屋法律适用方面——如何规范农村私有房屋买卖行为,以及农村私有房屋的登记和设定抵押等还存在些许问题,这些也都是建设新农村过程中常会遇到的现象。这不仅给农村正常生产生活造成很大影响,同时涉及农村私有房屋的案件也给法院的审判工作带来不少问题,这些是法院在处理农村私有房屋案件必须要考虑的问题。因此,顺利解决农村私有房屋的登记和抵押问题也成为保证农民生活、促进农村经济、稳定农业发展的一个重要因素。     

论农村私有房屋权利瑕疵及解决——从登记和抵押制度上看

当前,涉及农村私有房屋的案件越来越多,其中,大多数涉及到农村私有房屋法律适用方面的问题——如何规范农村私有房屋买卖行为以及农村私有房屋的登记和设定抵押等。为保护农民对个人财产行使完整处分权,在维护当事人意思自治和缔约自由的前提下,法律必须保护合同的合法性和稳定性,建立农村私有房屋所有权登记制度和有条件抵押制度以保护各方利益。实际上,只要法律明确规定房屋购买人必须是自然人身份以及不得擅自改变宅基地用途,那么农村私有房屋就不会因为所有者的身份变化而轻易引发土地所有权性质的转变。     

农村私有房屋买卖合同的效力认定与法律适用

农村私有房屋买卖合同采取何种形式、登记与否不影响其法律效力。出卖依法自建的房屋,即使尚未取得房屋产权证书,也不影响合同的法律效力。夫妻一方擅自出卖夫妻共有房屋,应属无权处分,但他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的除外。在目前没有法律、行政法规禁止的情况下,城镇居民购买农村私有房屋的合同不宜认定无效。     

共有房屋登记的相关法律问题

以物权法基本原理为根据,分析了共有房屋登记的实体法基础、共同申请原则、种类、建筑物区分所有权中共有部分登记等主要法律问题。     

关于房地产抵押的适用问题

以房地产为标的物的抵押权的实现有时与典权相混淆,影响其担保功能,有人对以房地产为标的物的抵押合同不办理抵押登记,而致使抵押合同无效,这些问题的解决有助于提高不动产抵押物的担保效益,进一步促进商品经济的发展.     

未经登记的房屋租赁合同是否具有法律效力

房屋租赁合同未经房管部门登记,是否发生法律效力,在理论界和司法实践中颇有争议。一种观点认为,未经登记的房屋租赁合同无效。因为《城市房地产管理法》所规定的登记备案不同于简单的备案,房管部门在接受登记申请后,应对租赁合同进行审核。审核的内容包括合同的主体、客体是否     

土地使用权抵押登记中的若干问题探讨

土地抵押权为物权的一种,许多国家法律要求其设定必须经过登记。本文针对我国土地使用权抵押登记中存在的问题,在借鉴国外成功立法经验的基础上,着重探讨了抵押登记与抵押合同效力的关系,抵押登记与善意第三人利益保护的关系,抵押登记错误、遗漏与行政赔偿的关系,进而提出完善我国土地使用权抵押登记制度的设想     

论我国农村承包的土地经营权抵押法律问题

农村承包的土地经营权抵押制度在我国农村生产经营活动和金融经济生活中起着重要作用.农村承包的土地经营权抵押中,抵押人的主体资格应当符合以下条件:抵押人应当具有完全民事行为能力或者具备农业生产经营管理能力且无不良信用记录;承包方已明确告知发包方(农村集体经济组织)承包土地的抵押事宜;以通过合法流转方式取得的农村承包的土地经营权抵押贷款的,承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转.农村承包的土地经营权抵押的标的为农村承包的土地经营权,标的物为农村土地.登记是农村承包的土地经营权的对抗要件,是农村承包的土地经营权抵押权的生效要件.实现农村承包的土地经营权抵押权时,应确立抵押人的优先回赎权;土地用途不宜随意变更,如需改变原土地用途,应依法进行.     

论动产抵押的公示——以检讨登记对抗主义为中心

动产的不特定性、流动性和一般动产物权以占有为公示方式的立法技术,决定了登记对抗主义适用于动产具有难以克服的缺陷和严重的不合理性。应当将动产抵押物限制在“准不动产”的范围之内,在该领域实行登记生效主义,并将部分适宜标示的其它动产也纳入可抵押的动产之列,辅之以标示的公示方法,这是能够从根源上解决问题的最佳方案。     

对房屋权属登记行为的法律思考

对民事活动产生重要影响的房屋权属登记在性质上属于行政确认而非行政许可 ,是政府进行行政管理的一种手段和方式 ,既体现着行政职能 ,又影响着公众的知情权和社会经济生活的发展。承担登记职责的行政机关应依照法定程序严格履行职责 ,防范瑕疵登记现象 ,因登记机关工作人员核准登记不当造成利害关系人损失的 ,登记机关应负赔偿责任     

农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨

我国目前尚无专门的法律对农村房屋拆迁进行规制。实践中,公共利益界定不清、拆迁程序不公正、安置补偿不合理、权利救济渠道不畅,是困扰当前农村房屋拆迁的主要问题。解决这些问题的关键,是尽快制定专门的征收法律,对征收集体土地和拆迁农村房屋两种行为分别做出规范,对拆迁补偿原则、补偿方式、拆迁程序、权利救济、法律责任等问题做出具体规定,以确保农民的合法权益,促进社会和谐稳定。     

不动产统一登记视野下的农村不动产登记问题

随着2015年3月《不动产登记暂行条例》和2016年1月《不动产登记暂行条例实施细则》的相继实施,全国开始推行不动产统一登记的确权工作。长期以来,我国关于城市不动产登记管理制度的完善受到较多的关注,相较于城市,农村不动产登记问题存在滞后性和诸多复杂性,相关研究也较为薄弱。农村地区不动产登记要实现与城市并轨的统一登记还存在阻力和障碍。在完善不动产登记相关立法的过程中,不应忽略农村实际,应对长期以来在农村地区发挥着稳定交易秩序作用的农村习惯法和乡村法秩序的特点给予充分关注。在现行制度和政策框架下,农村和城市还不宜实行全国统一的登记模式。     

海域使用权抵押担保法律问题探析

海域使用权在现有法律体系中作为一类新兴用益物权,在其上设定的担保属于权利抵押。海域使用权抵押担保可以优化资源配置,最大限度地实现海域使用效益最大化,符合法律经济学原理。目前,我国海域使用权抵押担保尚处于摸索阶段,在立法上不仅层级不高,而且规定过于原则,在实践层面缺乏专业的海域价值评估机构和评估标准。而二级海域流转市场不甚发达,海域使用权抵押实现受阻,且常与相邻涉海权利发生冲突,也影响了海域使用权抵押担保融资功能的发挥。为此,我国应该尽快完善立法,实行统一的海域使用权抵押登记制度,设立专业的第三方评估机构,确定不同类型的海域使用权价值评估标准,建立流转市场的服务平台,协调好与其他涉海权利的关系,完善海域使用权抵押实现方式,以促进海域使用权抵押担保的发展。     

我国动产抵押登记制度及公信力研究——以《民法典》的编纂为契机

我国动产抵押制度目前采取登记对抗主义的公示方法,而公示方法内容的登记虽起到告知第三人动产上存在担保物权的功效,却囿于动产抵押权的设立无需转移抵押物的占有的特征,若未对标的物的权利信息进行充分考察、核实则易引起交易相对人对于物的权利的"误解"。或有第三人基于信赖占有的外观而与抵押人进行交易导致交易风险的现实化;然,其不能因占有推定力的不确定性而放弃交易行为。由此,物权公信力正是平衡交易安全与效率冲突的法律元件,恰好为动产抵押中交易相对方的救济进路提供法理基础,亦为鼓励抵押权人进行动产抵押权登记作铺垫。     

以登记为生效要件的抵押权未为登记时的责任划分

以登记为生效要件的抵押权未为登记时,抵押合同成立即生效,但抵押权未设立。抵押权未设立情况下不能适用无效行为转换制度,不能将保证作为替代行为用以解决纠纷。因债权人原因(包括抵押合同当事人一致同意情形)未办理抵押登记的,债权人不能向"抵押人"主张违约责任,仅能基于有效抵押合同主张权利,可参照适用关于保证合同的有关规定;因抵押人原因未办理抵押登记的,抵押人应承担违约责任。     

农村房屋权属共有问题探析

目前随着我国城乡一体化的建设,办理农村房屋所有权转移的公证会越来越多。但如何认定农村房屋权属却一直是公证业界一个最大的难题,因为农村房屋所有权性质上大多数是共有产权。所以,试图通过对农村房屋权属共有方面的相关问题进行研究,期望能对公证业界办理农村房屋公证提供借鉴。     

动产抵押与善意取得制度的冲突与协调——以动产抵押登记对抗制度为视角

动产抵押物的交易会引起抵押权人和标的受让人之间的利益冲突。如何平衡这一冲突,在现行法律体系下有两种选择:或者适用"物权的排他性"原则绝对地保护抵押权人,或者遵照"物权排他性止于交易安全"以保护交易第三人。但这两种选择难免会出现顾此失彼的权利失衡。因此,改进动产抵押程序与效力,设置动产抵押物的登记对抗制度,是平衡动产抵押权人和善意取得人之间利益的较优选择。     

论公民住房权法律保护体系的构建——以城市房屋拆迁的根本治理为视角

城市化进程中房屋拆迁不断地侵犯公民的住房权,造成公权力与私权利的冲突.治理这一问题的根本就在于建立起一整套完整的公民住房权法律保障体系.公民住房权具有基本人权属性,是一项宪法权利,而宪法的首要价值就在于保障人权.因此,应当在宪法中明确规定公民住房权,并建立起违宪审查制度,同时完善相关的法律法规,完善公民住房权的司法救济途径,使得城市房屋拆迁受到宪法与法律的限制,以充分保护公民的住房权.