盘活城镇存量土地的对策

城镇国有土地是重要的土地资产,其资产量不但重要而且巨大,盘活城镇国有土地,有利于减少耕地占用,保护耕地,使土地管理走集约利用、内潜挖潜的道路,对实现耕地总量动态平衡的目标有积极意义,盘活城镇存量土地应在制度、管理及节地挖潜、利用上下功夫。     

理顺地价关系减少国有土地资产流失─—简论房地产中的城镇土地价格

理顺地价关系减少国有土地资产流失─—简论房地产中的城镇土地价格倪小明土地作为一种重要的资源，是整个国民经济体系的重要组成部分。它又是一种资产，不仅可以生财，也可以积资。城镇土地作为国有财产，随着改革开放的深入，推行了有偿限期使用土地和房屋商品化，使国...     

试论如何加强国有土地资产管理

我国的土地使用制度改革历经十余年,取得了显著的经济效益和社会效益,使国有土地资产的管理工作逐步走向完善,但仍存在以下问题：①违法批地、违法占地现象。②在增量土地剧增、耕地锐减的同时,存量土地却大量闲置或利用效率低下,造成国有土地资产的极大浪费。③土地隐形市场大量存在。④国有土地资产大量流失。针对土地管理工作中存在的这些问题,笔者提出了加强国有土地资产管理的对策建议：①将划拨土地的审批权限集中,统一由省和国家审批,取消市、县对划拨土地的审批权。②降低土地出让金和土地收益金上缴上级财政的比例,以提高当地土地管理部门及当地政府收取国有土地使用权有偿使用收入的积极性。③制定有效措施,鼓励利用存量土地。④建立土地使用证“年检”制度。⑤加强土地法制建设,加大土地执法监察力度。⑥采用现代化管理手段。     

建立现代企业制度过程中的土地产权问题初探

建立现代企业制度过程中的土地产权问题初探连美虹建立现代企业制度，是我国当前经济改革的主旋律。土地是企业的基本生产要素，建立现代企业制度显然不能忽视土地的产权问题和国有土地资产的管理。目前各地纷纷开始进行企业改制的试点工作，进展很快，这为盘活土地存量资...     

论国有企业改革中的土地资产处置

国有企业改革中的土地资产处置,关系到企业改革的成败。文章论述了国有企业改革中土地资产处置的必要性、处置方式、存在问题,本着“明晰产权、显化资产、依法处置”的原则,要“因地制宜、因企制宜”,即要有利于企业改革的顺利进行,又要避免国有土地资产的再流失。     

谈谈国有土地供给的双轨制问题

指出我国国有土地供应的双轨制的缺陷和带来的负面影响,提出取消土地的双轨供地机制并建立一系列的相关配套措施,主要包括建立独立的国有土地资产监管机构,取消无偿划拨供地的方式,改暗补为明补等措施。     

论适应企业改制的城市土地资产运营与管理体制改革

中国的土地资产运营与管理体制改革 ,以及土地市场的发育程度 ,滞后于企业改制和市场经济体制发展的进程 ,存在以下问题 :一是土地产权界定模糊 ,导致土地资产运营效率低下 ;二是政府对经营性土地使用权的让渡实行土地行政划拨制和土地批租制并存 ,致使企业处于不公平竞争环境中 ;三是政府以行政手段介入国有土地资产运营 ,滋生了严重的土地寻租活动 ;四是土地管理体制不完善。因此 ,必须大力培育土地市场 ,促进土地批租、土地使用权作价入股、土地出租和土地使用权转让 ,进而优化土地资源配置 ,并为企业改制提供土地市场条件。与此同时 ,政府要从经济、行政、法制等方面加强土地调控和管理职能     

土地使用权抵押制度初探

在我国，土地使用权抵押是确立不久的一种新的法律制度，已有的立法规定尚不系统、完备，理论上的研究也比较薄弱。在实施这一法律制度中，有许多理论问题需要探讨和研究。所以，本文就土地使用权抵押的有关法律问题作初步探讨，以期引起对此问题的深入研究。一、土地使用权抵押的性质《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“土地使用权可以抵押。”土地使用权抵押是土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，‘当债务人不按期履行债务时，债权人享有的对土地使用权折价或者从变卖土地使用权的价款中优先受偿的权利。土地使用…     

房屋拆迁中的国有土地使用权补偿司法实证研究

房屋拆迁中的国有土地使用权补偿是我国城镇房屋拆迁中的主要矛盾点之一。通过对司法判例进行实证研究发现，法院判决多数认为原告诉请国有土地使用权补偿于法无据，抑或认为对于国有土地使用权的补偿已随房屋评估作价。房屋拆迁的重点在于“地”，若仅对房屋所有权人进行补偿，而忽视国有土地使用权人，无疑会引发诸多诉讼，乃至于阻碍城镇化进程。因此，在渐进式改革的背景之下，可以开展国有土地使用权补偿的试点，同时应当完善《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并将合理补偿原则作为补偿的基本原则，以此为基础建立一套独立于房屋拆迁补偿的国有土地使用权补偿体系。     

国有土地使用权出让主体制度法律研究

国有土地使用权出让的主体是国家，并由市、县人民政府土地管理部门代表国家行使国有土地使用权的出让权。但因土地使用权出让主体制度法律规范的不完善，导致在各级管理部门大量寻租行为的产生。本文针对这种现象，对土地使用权出让主体制度的立法现状、存在问题进行分析，提出了进一步完善的建议。     

完善我国土地使用权租金制度之法律思考

国有土地有偿使用制度的核心问题就是土地使用权的租金问题。国有土地使用权出让和国有土地租赁作为国有土地有偿使用的其中两种方式,其租金基于法律规定的不同而具有不同的内容。这两种不同形式的土地使用权租金制度,对我国国有土地有偿使用制度和我国土地资源的可持续发展产生不同的影响和作用。因此,应当建立国有土地租赁制度,逐步减少国有土地有偿出让。     

国有土地使用权收回制度重构

我国现有的土地使用权收回制度是土地行政划拨的产物。政府土地管理部门作为国有土地所有权行使的代表,在国有土地使用权出让后,具有土地管理者与土地使用权出让方(代表所有者)双重身份。土地管理部门在行使土地使用权收回权时,由于传统的土地国家所有观念与行政执法的路径依赖,使其在行使国有土地使用权收回权时常常模糊甚至混淆了两种身份,忽视了公民具有的土地使用权这一用益物权。《物权法》立法条款用词的不严谨加剧了国有土地使用权收回权与《物权法》确认的土地使用权作为用益物权的冲突。国家对已出让的国有土地使用权确因公益利益之需要,则应该通过征收的途径,而非通过行使收回权;基于出让合同约定的土地使用权期限届满国家收回土地使用权,则属民事返还性质,并非行政收回;土地使用权受让方未按出让合同约定期限开发,其违约应承担民事违约责任,而非直接导致土地使用权的行政收回,其是否构成违约而丧失土地使用权应通过司法途径确认而非行政部门一方认定。现有国有土地使用权收回制度的混乱,不仅是造成房屋拆迁纠纷,也是导致"一地二主"并存后果的重要原因。现行国有土地使用权收回制度必须重构。     

试论依法强化农用土地管理的几个问题──农村土地所有制·地租·土地商品性研究

试论依法强化农用土地管理的几个问题──农村土地所有制·地租·土地商品性研究周承业，郑新香我国宪法规定实行土地的两种公有制，即国家所有和集体所有。《中华人民共和国土地管理法》也规定：“国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用，国有土地...     

遏制国有土地资产流失的新思路

从政府的角度看,国有土地资产流失有主观、客观两方面的原因,主观原因是政府管理不到位,客观原因是一些个人和企业钻政府管理的漏洞,进行违法交易。在介绍国有土地资产流失表现的基础上,总结其原因,并探讨遏制的对策:关键是要加强政府的管理,积极推进国有土地使用体制改革。     

论两汉的“公田”

两汉时代的土地所有制形式是史学界长期争论的问题之一。或以为是土地私有制,或以为是土地国有制,或以为是土地私有制和国有制并存。两汉土地所有制性质问题,随着对两汉社会性质的看法不同而分歧。或以为是奴隶制的土地所有制,或以为是封建制的土地所有制。我认为经过战国秦汉,土地国有制是瓦解了,封建土地私有制已基本确立。但是两汉时期封建政府仍控制着相当数量的国有土地,这种国有土地包括可耕地,封建帝王游乐、狩猎、牧养的苑囿(苑囿里也有可耕地)和资源丰富的山林川泽。本文着重探讨国有土地中的可耕地问题。     

对建立新时期土地收购储备制度的若干思考

土地收购储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种有效手段 ,实行城市土地收购储备 ,可以提高政府对土地市场的敏感度 ,进一步规范土地市场 ,提高土地集约利用率 ,防止国有土地资产流失 ,强化政府对各类城市建设用地进行市场供应和调控的职能。加强土地收购储备工作的法制、体制、机制研究 ,争取金融部门的参与支持 ,尽快在我国将此项工作导入法制轨道 ,是深化土地使用制度改革的新热点。在具体实施过程中 ,应按照土地收购储备的一般原则和具体原则 ,并制定切实可行的政策 ,采取多种模式进行此项工作。     

我国土地所有权主体重构问题探索

土地所有权主体虚置是我国当前土地问题深层次的原因。该文在维护土地的社会主义公有制，考虑现有土地利益主体的现实利益基础上，针对国有土地所有权主体虚置问题，提出应依照现有的国有土地隶属和审批关系确定各级政府土地所有权，由县级政府根据行政管辖属地范围核发统一的土地所有权和使用权证书，由各级政府根据土地用途分类管理。文章认为现在被称为农民集体所有的农村土地的所有权主体不仅是虚置的，而且所有权是残缺的，事实上国家拥有农村土地的所有权，村民委员会和村民小组不应也不能成为农村土地所有权主体，各级政府应成为农村土地的所有权主体。其中农用地划归中央政府，其他划归县级政府，这实际上是一个公有化改造过程。     

论房屋征收中国有土地使用权的补偿

房屋征收中国有土地使用权的提前收回本质上是对财产权的征收。虽然相关法律没有明确规定房屋征收中对国有土地使用权是否给予补偿和如何进行补偿,但财产征收补偿制度本身既有充分的法理依据和宪法依据,也有具体的法律依据。房屋征收中提前收回国有土地使用权时,除了应退还剩余年限的土地使用权出让金,补偿范围还应包括土地使用者的投资开发利益和该土地的预期增值利益;补偿标准应根据取得国有土地使用权的不同方式,即出让方式与划拨方式分别确定:对于出让土地的使用权,应当综合考虑该土地的用途、地理位置、剩余使用年限和基准地价等因素;对于划拨土地的使用权,应当考虑土地使用权人支付的土地开发成本等因素。     

房屋征收中的国有土地使用权补偿问题探究

基于房屋与国有土地的密切关联,房屋征收必然涉及国有土地使用权的收回及重新安排。国有土地使用权是房屋所有人的一项重要财产权利,房屋所有人在购买房屋时已经支付了相应的土地使用权费用。《宪法》、《物权法》及其他相关法律法规规定了对土地使用权收回的补偿,因此,房屋被征收时,房屋所有人有权获得对国有土地使用权的公正、合理补偿。     

对土地收购储备的可拓分析

建立以土地供给引导和制约需求的国有土地资本运营制度,是当前深化土地使用制度改革的热点.本文应用可拓学的理论和方法,讨论了土地资源的可拓性、土地收购储备的共轭转化和土地收购储备的策略生成,为国有土地的资本运营提供了一种新的思路和方法.