论农村私有房屋权利瑕疵及解决——从登记和抵押制度上看

当前,涉及农村私有房屋的案件越来越多,其中,大多数涉及到农村私有房屋法律适用方面的问题——如何规范农村私有房屋买卖行为以及农村私有房屋的登记和设定抵押等。为保护农民对个人财产行使完整处分权,在维护当事人意思自治和缔约自由的前提下,法律必须保护合同的合法性和稳定性,建立农村私有房屋所有权登记制度和有条件抵押制度以保护各方利益。实际上,只要法律明确规定房屋购买人必须是自然人身份以及不得擅自改变宅基地用途,那么农村私有房屋就不会因为所有者的身份变化而轻易引发土地所有权性质的转变。     

我国物权法对私有财产权的保护

2004年宪法修正案中关于保护公民合法财产权的内容,确认了改革开放以来经济领域中的成果。2007年物权法确立了私有财产权的物权地位,丰富和完善了与私人财产有关的所有权、用益物权和担保物权制度,做出了对私有财产权的限制及救济制度。     

我国农村土地承包经营权的物权化

从现行立法与司法实践判断,农村土地承包经营权是一种具有债权性质的不纯粹物权。用益物权的制度性优势、市场经济的逐步成熟、我国农村在土地使用中的矛盾,都显示出土地承包经营权物权化的必要性与紧迫性。鉴于我国在土地权利的建设方面重管理、轻权利,以债权代替物权等现状,应加强宪法对私权的保护、理顺目前土地使用制度中各种权利的关系,适时建立我国的土地用益物权制度,并注重配套法律制度的建设与完善,以加快土地承包经营权物权化的进程。     

论行政法对物权的保护

私有财产权作为公民的一项重要基本人权，随着《物权法》的颁布，对这项重要权利的保护也被日益提上日程。但从我国现行的各项法律制度来看，物权保护多为民法上的私法救济，公法上的保护则显得很贫乏。即使在行政法领域，也带有很强的行政管理色彩。因此，要加强对物权的保护，就必须以物权的社会化对现代政府行为提出的要求为切入点，结合现行行政法对物权保护的不足，提出从不动产登记制度、行政程序以及行政补偿等方面加强我国行政法对物权的保护，以进一步完备我国物权的行政法保护体系，使这一与公民权益息息相关的重要权利最终得以实现。     

关于我国地下建筑物权法律制度的构想

提出了地下建筑物权的概念,即地下建筑的权利人,依法对地表以下一定范围建筑所享有的所有权、用益物权和担保物权。分析了地下建筑物权产生的社会物质条件和理论基础及其法律特质。针对我国地下建筑物权的法律制度尚未建立的实际情况,就地下建筑物权的法律基础、地下建筑物权的登记、土地使用权人对地下建筑开发利用的优先权以及已建成的国有地下建筑物利用的优先权等相关法律问题提出了构想。     

我国集体土地物权构建的总体设想

分析了我国集体土地物权构建的法理基础及其应遵循的基本原则，并基　于对我国集体所有土地有关权利的现状分析，参照大陆法系国家具体的土地物权制度　，提出了我国集体土地所有权完善措施，构建了我国集体土地农用地用益物权和建设用地用　益物权等用益物权形态。试图在我国集体土地上设计一个，以集体土地所有权为基石、集体　土地用益物权为重心的集体土地物权体系。     

国有农用地利用的实践需求与制度供给

从制度供给的视角，针对国有农场和农户的实践需求，构建国有农用地制度改进方案。在农垦土地国有的基础上，将国有农用地使用权塑造为物权，稳步推进农地使用权的有偿使用，以满足国有农场管理体制改革的需求。在“两田制”的基础上，可将“基本田”中的土地经营权塑造为用益物权；依照“物债两分”逻辑设置“规模田”上的土地经营权，长期存续的土地经营权设为物权，依《物权法》协调；短期的经营权则设为债权，依据契约自由的原则，遵照《合同法》进行协调，满足经营主体的需求。在国有农用地的立法层面，应将两类不同的法律规范进行整合，以区分国有农用地物权与债权的权利。此外，在国有农用地产权制度改进的同时，应设计相应的社会保障、管理经营等配套制度改革。     

试论中国封建社会的农业产权

中国封建社会的土地产权极不明晰,"国有"和"私有"产权相互交织、错综复杂。本文试就"产权"概念在中国封建社会土地问题上的移用,判断土地产权归属的决定因素,以及对中国封建社会中的私有产权的状况作一论述。     

周代封建社会的兴起和衰落——一个基于产权制度的经济学分析

封建社会的本质不在于其特殊的土地制度,井田制中“公田”和“私田”的划分不是分配土地所有权,而是在分割劳动、交换劳动。因为,西周时土地非常丰富而人口很少,劳动的价值很高而土地价值很低,所以,社会制度应该致力于如何配置劳动而不是土地。土地的使用不需要付费,孟子所说的“公事”是对贵族提供的保护付费。该文认为,配置劳动、节约劳动是封建社会的本质特征。当人口增长使得土地价值变得很高劳动的价值很低时,配置土地的私有产权制度就会出现,封建社会就衰落了。     

无权处分所涉第三人利益的物权保护

无权处分涉及到原所有权人、无权处分人以及第三人的三方法律关系,特别是在原所有权人与第三人的利益之间,法律应该站在哪一边,如何协调他们的矛盾与冲突,是法律应予以关注的焦点.善意取得制度在理论上存在矛盾,在审判实践中常陷于两难困惑.在对因无权处分所涉及的第三人进行保护之时,我国物权立法宜采用以物权行为无因性原则为基础以善意取得原则为补充的立法模式.     

中国农村土地制度改革理论的评析与反思

改革开放后,中国农地制度形成了产权残缺的制度安排。为了提高农业经济效率,理论界展开了致力于探索中国农村土地制度改革的“所有”与“使用”的理论争论,提出了国有化、私有化、使用权物权化三种改革方案。由于农村土地所具有的福利功能,使得使用权物权化成为主流方案。但是,从本质上看.使用权的物权化不过是私人所有。     

中国土地权利立法论纲

土地权利立法是中国物权立法的重要内容,物权法对其如何规定则涉及中国社会的生存和发展。土地权利立法必须以物权立法的价值为指导,以平等独立的现代物权理论为支撑,以公私法相互交融为方法。在具体制度构建上,应以生存利益高于一切来决定土地利用权利制度的取舍,以现代民主的要求来构建土地所有权的运行机制。据此,独具中国特色的土地权利制度就能够形成。     

利用股份制改革和发展多种所有制经济--学习十六届三中全会精神的经济学思考

股份制这种产权组织,包容多元股权,既可以成为公有制的实现形式,也可以成为非公有制经济的实现形式。因此,它是改革和完善多种所有制经济的平台。我们可以利用股份制改革国有企业,也可以利用股份制提升民营企业,还可以利用股份制实现各种生产要素按贡献取得报酬。     

城市化进程中失地农民社会保障问题研究

为保证城市发展对土地的需求,大量农用土地被征用.在现行的征地制度下,对农民土地的征用意味着土地的所有权由原来的集体所有转变成了永久的国家所有,更多农民失去了赖以生存和养老的根本--土地.     

论房屋征收中国有土地使用权的补偿

房屋征收中国有土地使用权的提前收回本质上是对财产权的征收。虽然相关法律没有明确规定房屋征收中对国有土地使用权是否给予补偿和如何进行补偿,但财产征收补偿制度本身既有充分的法理依据和宪法依据,也有具体的法律依据。房屋征收中提前收回国有土地使用权时,除了应退还剩余年限的土地使用权出让金,补偿范围还应包括土地使用者的投资开发利益和该土地的预期增值利益;补偿标准应根据取得国有土地使用权的不同方式,即出让方式与划拨方式分别确定:对于出让土地的使用权,应当综合考虑该土地的用途、地理位置、剩余使用年限和基准地价等因素;对于划拨土地的使用权,应当考虑土地使用权人支付的土地开发成本等因素。     

福建省森林资源资产经营模式研究

近年来,由于集体林权制度改革的不断深入,使森林资源资产经营模式呈现出多元化发展趋势,福建省由于全民所有制、集体所有制、个体经济、私营经济、混合经济等多种经济成分进入林业经营领域,从而对其国有林场、国有林业采育场、集体林场、个私林业以及混合经济林业联合经营等产生了明显的影响,并产生了一系列的森林资源资产多元化经营模式,这些经营模式各有其特点,其发展将有力地推进南方集体林区的森林资源资产化进程.     

我国土地所有权主体重构问题探索

土地所有权主体虚置是我国当前土地问题深层次的原因。该文在维护土地的社会主义公有制，考虑现有土地利益主体的现实利益基础上，针对国有土地所有权主体虚置问题，提出应依照现有的国有土地隶属和审批关系确定各级政府土地所有权，由县级政府根据行政管辖属地范围核发统一的土地所有权和使用权证书，由各级政府根据土地用途分类管理。文章认为现在被称为农民集体所有的农村土地的所有权主体不仅是虚置的，而且所有权是残缺的，事实上国家拥有农村土地的所有权，村民委员会和村民小组不应也不能成为农村土地所有权主体，各级政府应成为农村土地的所有权主体。其中农用地划归中央政府，其他划归县级政府，这实际上是一个公有化改造过程。     

物权法规定国家所有权的意义分析

国家所有权是物权法构建的重要内容和难题。国家所有权的存在是客观的,物权法的构建无法回避这一重要现实。否则,各种类型的所有权的确认和保护都将随之产生不利影响,物权法自身确认财产归属关系的基本任务也将无法完成。国家所有权的全民性具有克服其他形式所有权的剥削性质和消极因素的重要作用,是形成宏观调控自动均衡机制的重要前提。目前我国国家所有权实现过程中存在着诸多矛盾和问题,必须通过物权法对国家所有权的重构,厘清与国家所有权相关的各种法律关系,以实现国有财产的合法使用和最优化利用。     

中国土地制度的缺失与农村城镇化之间的整合

在中国农村城镇化的进程中,最大的障碍就是土地制度的制约。中国的土地既不能完全国有制,也不能走西方国家私有制的道路,唯一的选择是在双层经营管理体制下强化和稳定农户的承包权,加快培育土地流转机制,促使其与农村城镇化之间的整合。