农地整治及其产权制度变迁的绩效分析——以广西富川县铁耕村为例

家庭联产承包制度下的均田制已逐渐暴露其产权制度本身的缺陷,阻碍了广大农村的农业发展,难以实现规模效益。广西富川县农民为了谋求经济发展,率先在广西进行了农地整治,实现了规模经营、农民增收、吸引外来投资等诸多效益。以新制度经济学为视角,基于产权制度变迁的角度分析铁耕村的农地整治案例,透过案例详细地分析其发起、运行及成功的机理,为在更广泛的范围内推广该模式提供理论上和实践上的依据。     

中国现阶段农地产权制度变革的模式选择

现行农地产权制度变革有4种主要方案:土地私有化、土地国有化、土地复合产权主体、土地集体所有化,分别进行了评述。在此基础上认为,在保持农地所有权集体所有的前提下,实施土地使用权股份经营制,具有可行性:充分考虑了中国现阶段土地制定创新的约束条件;有利于使土地由分散走向集中;有利于促进农村劳动力合理流动。     

中国农地产权制度创新与农地可持续发展

在世界经济的发展已步入可持续发展的今天,中国农地矛盾的日益突出以及耕地资源的下降,致使我们不得不寻求出一条适合中国特色的农地可持续发展途径,而农地产权制度是农地可持续发展的前提条件,本文就从对农地可持续发展的认识入手,分析了我国现行的农地产权制度对农地可持续发展的负面影响,进而提出可持续发展要求下农地产权制度创新的对策。     

我国农地制度变迁的历史考察及绩效分析

有什么样的农地制度就会产生什么样的制度绩效。建国后我国农地制度发生了若干次大的变动,其中,有的是强制性制度变迁,有的是诱致性制度变迁,总体上看,诱致性制度变迁一般都取得了较优的绩效,如家庭联产承包责任制。但由于制度的边际效用是递减的,因此,家庭联产承包责任制不可能是我国农地制度变迁的最后归宿,必将继续发生变动,并很有可能最终被符合市场经济原则的资本雇佣土地的制度所取代。     

中国农地产权制度改革的理论探讨

中国现代第三次农地产权制度改革的实质是在不触动农地所有制的前提下进行农地使用制的创新。随着这次制度变迁优势的逐步释放 ,农业经济发展步伐开始放慢 ,农地产权制度的弊端再次凸现 ,这又为新一轮制度变迁创造了现实需求。本文认为 ,决定土地资源配置效率的是土地使用制而非所有制 ,但完善的土地所有制却是土地有效配置的必要条件。当前农地产权改革的首要任务是复归真正意义上的农地集体所有制 ,其次才是完善土地使用制     

有关农地产权制度的若干概念与理论探析

为给我国农地产权制度进一步变革的理论研究和改革实践提供依据 ,本文对时下并无公认或认识模糊的有关农地产权制度的若干概念与理论进行探讨     

我国农地产权制度存在的问题及对策探析

本文首先从理论上对我国农地产权制度现状进行阐述,然后找出我国农地产权制度症结所在,最后以农民利益为基点,从制度层面提出我国农地产权制度改革的对策思路.     

论国家与农民二元农地产权制度

农地制度历来是农村变革的关键,其要义在于产权。当前我国现行农地产权制度存在的问题主要表现在以下四个方面:土地所有权主体缺位,所有权残缺;土地使用权不稳;土地收益权受限;土地处置权不完整。关于现行农地产权制度改革的主要观点有三种,一是取消农地集体所有制,实行私有化;二是取消农地集体所有制,收归国有;三是保留农地集体所有制,对其进行改良完善。我国农地产权制度改革的优化路径选择应是"国家终极所有,农民永久使用"这样一种国家与农民二元产权。     

我国农地产权制度变迁与创新研究

我国农村社会经济发展的历程,实际上是一部农地产权制度变迁的历史,从土地改革到家庭承包制,初步建立了一套基本适合中国实际的农地产权制度。研究表明,我国现阶段农地产权制度创新的空间只能沿着这一方向推进:一是在农地集体所有制的前提下寻求更有效地实现形式;二是在家庭经营不变的基础上探求农地资源有效地配置方式和有利于实现农业现代化的农地利用形式。     

农地产权制度改革与农地流转响应:预期偏离与逻辑阐释

农地所有权归属集体以来,产权拆分及农民产权份额的扩大和强化是产权制度改革的主要思路。然而,理论上有效的农地产权制度改革,却在农地流转的推动成效方面呈现时段上的异质性。随着时间的演进,改革对农地流转的正面作用渐衰,甚至表现出对农地流转的抑制。为解释理论与现实的偏差,聚焦改革路径的形成逻辑,重点阐述了改革历程及改革对农地配置的影响成效,提炼出改革成效不足的系统性成因。研究认为,产权理论的引入为确定改革方向提供了理论依据,过去的改革经验为决策层延续产权赋予式改革提升了信心,规模经营路线的确立加强了坚持并推进改革的必要性和紧迫性。改革开放以后,农地产权制度朝着扩大集体成员权能的方向不断推进,却在现阶段表现出抑制农地流转并冲击农地承包权稳定性的负面影响。〖JP2〗对此,构建了涵盖政策有效性、农地多功能性以及中央决策层认知调整在内的解释框架。认为在追求现代农业发展的目标导向下,扩大集体成员的土地权能并不可取,增强农村基本经营制度中“统”的作用并以社会保障弥补农户对农地的非生产性寄托是关键。     

农地产权制度与农村劳动力转移

制度变迁分为诱致性制度变迁和强制性制度变迁。在强制性制度变迁的作用下,农村劳动力转移受阻;而在诱致性制度变迁的作用下,农村劳动力转移则充满着“活力”,转移速度增快,转移规模增大。为了证明这一点,我们以1978年为界,将我国农村劳动力转移分为建国至改革开放、改革开放初期至2004年两个阶段,在产权理论的框架下予以分析,并在比较的基础上提出几点结论性建议。     

我国房地产行政管理体制改革刍议

针对房与地一体化趋势,分析了管理部门也应"房地合一"成为真正意义上的房地产管理部门的重大意义,并结合农村房地产市场行政管理亟待解决的问题,提出了房地产行政管理范围的相应拓展和职能转变,逐步实现由实体管理变程序管理,以及实施方向方式和管理对象转移,促使执行者主体让位,实现房地产法律及政策约束市场主体,让房地产部门行政管理步入法制化轨道.     

基于AHP的房地产业融资模式的选择

一直以来,我国房地产业存在着融资渠道过于单一的问题,造成该行业在融资模式选择上欠科学的局面,很大程度上限制了我国房地产业的发展,因而如何选择合理的融资模式成为发展房地产业的当务之急.文中首先阐述了评价房地产融资模式优劣的主要因素,而后利用层次分析法(AHP)对其进行定量分析,进而分析如何选出满意的融资模式.     

农地流转制度的现实困惑与改革路径

农地流转实践在促进我国农地规模经营同时,也使现有农地法律制度的规范能力捉襟见肘。无论转包、抵押、转让,还是入股和出租均不能解决土地流转实践中农户利益和农业企业利益的冲突与对立,均无法调和土地承包经营权社会保障属性与财产属性的矛盾,迫切需要新的法权形式出现。三权分置下的土地经营权是破解农地流转难题的正解。三权分置视阈下,转让客体为土地承包经营权,转让仍有存续必要,且转让条件应保持严苛。应区分转包与出租,转包的客体应为物权性的土地经营权,而出租的客体为土地承包经营权的租赁权,放宽接包方资格条件,使其涵盖所有市场主体。抵押应分为土地承包经营权抵押与土地经营权抵押两种类型,前者应满足转让所规定的条件要求。政府应支持农户之间的土地抵押实践,以消解对金融机构的路径依赖。入股应衡平土地承包经营权的社保属性与《公司法》的股东出资要求,出资形式应仅为土地经营权。     

发展房地产信托基金 完善中国房地产金融体系

近6年来,我国房地产投资与销售增长迅猛,但我国房地产开发商过于依赖银行贷款,在宏观经济调控和央行收紧银根时,容易产生巨大风险。本文借鉴美国、日本等发达国家房地产证券化的经验,论证了我国推出房地产信托基金的可行性及意义,并提出我国发展房地产信托基金的方向。     

供给侧结构性改革背景下我国房地产市场土地储备制度改革研究

随着近几年我国GDP增速不断放缓,经济运行呈现出不同于以往的态势和特点,尤其是房地产市场。我国房地产市场当前严重过剩,去库存压力巨大。在供给侧结构性改革背景下,笔者研究了我国现行的土地储备和供应制度,以及对房地产行业的影响。在分析我国房地产市场土地储备现存问题的基础上,从加快过剩产能化解、优化资源配置、降低成本、化解房地产库存等几方面对我国房地产市场土地储备制度转型提出对策和建议。     

房地产项目决策支持系统

以房地产项目经营管理为研究对象 ,阐述了信息技术应用于房地产项目经营管理的必要性与现实性 ,进而在 MIS应用的基础上分析房地产项目信息 (库 )的结构特征 ,提出了房地产项目决策支持系统     

物业管理体制探讨

物业管理体制是物业管理产业发展的核心问题。目前我国的物业管理体制比较混乱 ,物业管理机制职责不清 ,业主委员会作用未得到发挥 ,物业管理公司的独立性差、依赖性强。物业管理体制存在问题的原因是多方面的 ,解决的对策是加快物业管理的法制建设 ,建立以业主为中心的物业管理体制 ,把物业管理推向市场     

房地产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨

针对中国税制中直接税比重过低、地方税体系不成型、国民经济结构中房地产调控需要体现治本水准及收入分配需要有效抑制差距扩大这四个突出问题,房地产税的改革将产生不可忽视的正面效应,其方向应当肯定。在房地产税改革大方向下的路径选择,应注重试点突破与渐进推动;改革要领上,则应更显开明和需要给社会公众吃"定心丸"。     

沈阳市房地产用地市场的发展与完善

通过"九五"期间沈阳市房地产用地市场的回顾,分析了沈阳市房地产用地市场现状与存在的问题,提出了进一步完善土地储备制度;坚持总量控制,制定合理的土地供应计划;建立一元化的土地市场管理体制;严格治理城市周边的无序开发现象;认真清理和查处闲置土地,提高土地利用效率和多渠道筹集土地收购储备资金等完善沈阳市土地市场的建议。