论土地储备机构在体制上的构建

自1996年上海市建立第一家土地收购储备机构,目前全国大多数城市都建立了土地储备机构,在规范土地市场、土地资产保值增值、促进国有企业改革、加快城市建设等方面取得了显著的效果.由于土地储备机构在法律中没有明确定位、收购范围与其他问题存在,运作起来尚有一些困难.本文就土地储备机构的性质、职能、作用以及体制的构建进行如下探讨.     

土地储备制度运作探析

土地储备制度是土地使用制度中的新生事物。从经济角度来讲:土地储备制度是经营城市土地的必由之路,城市建设必须实行土地资本化经营,土地储备制度是政府集中土地供应权的前提;从政治角度来讲:土地储备制度增强了土地批租的透明度,为部11号令建立了一个行之有效的运作平台,避免了协议出让中的暗箱操作,防止腐败现象的发生。应该说土地储备制度的益处是显而易见,是土地供应制度的一次深刻变革,但由于土地储备制度毕竟是新生事物,且发展迅猛,截止2002年8月,全国已建立起1300多家收购储备机构;另一方面,土地储备制度在大前提下虽具有合法性,但…     

关于土地储备贷款的探讨

随着国家土地收购储备制度的建立,各地先后成立了土地储备机构,对城市土地实行统一收购、储备、规划、开发和供应,这一政策将对住房金融业务的市场格局产生重大影响,对土地储备机构的贷款逐步成为各家商业银行的营销重点.但是,应注意到由于该项业务行政色彩较浓厚,存在着一些不容忽视的问题.     

我国现阶段城市土地储备制度的状况与问题

土地收购、储备、供应机制在国外已运行了200余年,其中最早建立土地储备机制的是荷兰阿姆斯特丹,随后法国、瑞典、英国等进行了土地收购与储备。我国土地储备机制始于1996年深圳土地发展投资公司和上海土地发展中心,随后,杭州、厦门、南京、青岛、武汉等70多个城市实行了土地储备制度。城市土地储备制度提高了政府对土地的宏观调控和对存量土地的高效配置能力,提高了土地的利用效率和价值,有利于土地资源的保护。从全球来看,除马来西亚外,我国是惟一个实行土地储备制度的土地国有国家,同时我国又是一个处在转型时期,各项配套改革措施还有待…     

土地收购储备制度探讨

土地收购储备包括土地收购、土地储备、土地开发、土地供应等是一项系统性强、周期性长的工作.土地收购储备制度的实行为加强国有土地资产管理,促进城市均衡发展提供了有力保障.由于我国土地市场化起步较晚,与之相适应的法律法规尚未出台,加之我国土地资产分配历史遗留问题较多,使得土地收购储备过程中相继出现了一些问题.     

土地收购储备风险与对策分析

在经营城市中,经营城市土地是重要内容。而土地收购储备制度是经营土地工作的关键。作为政府经营土地资产较理想的工具,土地收购储备的好处主要表现在:合理调控土地价格,加强土地集约利用;为国有企业的改制、保障人员分流提供资金支持,维护社会稳定;依法规范土地市场,防止国有土地资产流失;通过储备土地的出让、转让所获得的巨额收益,增加城市建设资金等。因此土地收购储备制度正在各地蓬勃展开和不断发展。为了进一步深化土地收购储备工作,规范其运作和管理,使其健康快速发展,加强对土地收购储备管理运作规律的研究,特别是对土地收购储备中…     

多目标城市土地储备量决策模型

土地储备量的确定是土地储备制度运行的重点与难点。本文从收购储备主体利润最大化为目标的基本假设出发,分析了城市土地储备量的决定,然后逐步放宽假设条件,建立政府目标多元化条件下最优土地储备量决策模型。在模型分析的基础上,作者提出了规范我国城市土地储备的政策建议。     

我国城市土地储备制度运行中存在的风险及对策

随着城市土地储备机构在我国大多数省市的建立与运营,城市土地储备制度已经显示出其旺盛的生命力,产生了巨大的经济社会效益。然而,由于城市土地储备制度仍处于刚起步阶段,在其运行中面临着诸多风险。如何规避风险,值得认真加以研究。一、我国城市土地储备制度运行中存在的风险(一)法律法规不完善带来的风险我国大多数省市虽然都已经建立了土地收购储备机构,但至今还没有一部全国性的法律或行政法规来指导规范这一领域,甚至一部地方性法规都没有,各地一般都是通过一系列政策来指导这项工作。这就使土地储备的一些行为缺乏法律支撑,甚至有些…     

打破土地依赖症的构想

建国初期,我国实行土地无偿使用制度,1979年开始对中外合营企业的用地征收土地使用费。改革开放后,我国开始建立城市土地有偿使用制度和土地流转制度,但直到20世纪90年代初,土地出让方式仍以划拨为主,没有发挥出土地对市场资源的配置作用。     

土地储备制度与开发企业对策研究

随着我国土地使用制度改革的不断深化,土地储备制度在我国逐步兴起并取得了较大的发展。近年来,国家和政府有关部门相继出台了土地储备方面的政策,对进一步深化我国土地使用制度改革、加强房地产市场的宏观调控、促进房地产市场健康发展发挥了重要作用。土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段,自1996年上海土地发展中心成立至今的短短几年内,这一制度在全国许多城市得到了广泛推行。土地储备制度及其相关政策的出台、执行,是我国又一场新的“土地革命”,对我国的房地产业必将产生深远的影响,同时,对房地产开发企业提出了严…     

陕西公开供地有序运作稳步推进土地储备工作

近年来,随着西康铁路和西柞高速公路的修建,柞水已融入西安一小时经济圈,为盘活土地资产,柞水县积极探索土地收购储备机制,稳步推进土地收购储备工作。自2002年建立土地收购储备中心至今已累计收购储备土地62宗,面积1038．8亩,投入储备资金5260万元。目前已出让储备土地38宗,面积426．9亩,收取土地出让金5800万元,土地出让纯收益3100余万元。     

土地估价机构可持续发展的思考

土地估价机构是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的,到现在已有20多年的历史.在这20多年里,土地估价机构在服务于市场经济建设和国有企业改革,服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大,已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业,并取得了辉煌的成就.     

完善城市土地储备制度所引起的思考

自从我国进行城市土地使用制度改革以来,城市土地市场逐步发育,目前城市土地市场已经粗具规模,成为我国市场经济体系中的一个重要组成部分.     

城市土地储备方式的几点思考

土地储备是经营城市土地的重要前提和基本保障。经营城市的核心是经营土地。因此,探索和采取最有效地土地储备方式,对于加快推进经营土地和经营城市的步伐,实现加快推进城镇化进程和全面建设小康社会的战略目标,都具有重要的意义。一、目前城市土地储备的主要方式目前,实物储备、红线储备、信息储备、合同储备等多种土地储备方式已在不同地区展开。实物储备,即通过直接收回或用现金直接收购而储备的土地。红线储备,即对存量土地中利用率不高、近期和短期不能投放市场的地块采取划入规划红线控制储备的土地。信息储备是对因受财力控制一时无…     

结合旧区改造的城市土地储备运作机制研究

一、结合旧区改造的城市土地储备运作的目的、意义和重要性 城市土地储备是特定的政府行为,土地储备是政府为了加强土地管理,按照城市总体规划、土地利用总体规划和年度土地利用计划的目标和要求,依照相应程序和规定,委托土地储备机构采取收回、收购、置换、征用和造地等方式取得土地,在进行储备土地的前期开发和基础性建设后,根据国民经济和社会发展需要以及房地产市场需求,通过招标、拍卖、挂牌等方式有计划地出让土地.     

转型时期土地储备筹资渠道研究

在《土地储备机构贷款管理办法》中规定,对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。土地储备制度被视为土地使用制度的第二次改革,在目前的转型时期,主要依靠银行贷款作为筹资渠道的土地储备顿时面临资金链断裂的危险,如此必将影响土地储备的数量与进度,土地拍卖价格将会徒升,有可能因为土地储备地块数量少,转而带动房地产的整体上升。新政策的出台不禁引发了笔者对土地储备筹资渠道的一些思考。一、现行土地储备筹资方式及缺陷土地的高价值决定土地储备制度的启动、运转等每…     

构建我国土地评估行业自律制度的设想

自１９９２年我国有了第一批土地估价师以来，我国土地估价师队伍和行业从无到有，不断得以发展壮大。时至今日，我国已拥有土地估价师近１．５万名，具有在全国范围从事土地评估业务能力的机构约１８０家，具有在省市区以内及当地从事土地评估业务能力的机构近千家；全国和大部分省市区已先后建立了土地估价师协会，土地评估行业管理正日趋完善。我国土地估价师队伍和行业也为我国市场经济的建立、发展和完善，发挥了积极的、不可替代的作用。但必须清醒地认识到，只有建立起完善的自律制度，更好地为经济建设服务，才能适应我国入世和进一…     

完善机关事业单位工作人员养老保险制度的思考

社会养老保险,是国家通过立法建立的对劳动者或者公民在因年老丧失劳动能力时获得物质帮助,以保障基本生活权利的制度。社会养老保险是强制性保险,由政府主管部门所属的事业性社会保险专门部门机构管理,具有强制性、福利性、互济性和社会性。自上世纪80年代起,我国养老保险制度开始改革,出台了一系列关于改革社会养老保险制度的措施,经过近20年的实践,企业职工养老保险已初步形成了社会统     

塘沽区城镇土地定级估价的研究

土地定级估价是地籍管理的一项重要内容,是改革土地使用制度、培育和发展土地市场,以及建立国有资产管理新机制必不可少的基础性工作。 在加速改革开放、加快建设步伐的新形势下,天津师范大学地理系接受天津市土地局和塘沽区规划土地局委托,于1992年5月开始,进行了塘沽区土地定级估价研究,并在1993年内,将成果交付塘沽土地管理部门使用,取得了一定的经济效益和社会效益。     

土地投机的形成机理及其防范对策

随着我国土地有偿使用制度改革的逐步深化,土地特别是城市土地的资产性越来越被人们所认识,由此也引发了少数人对土地流转中土地收益的追逐.在我国土地市场体系不完备,各项制度和政策正处在转型期的情况下,土地投机活动大量涌现,这给我国的土地市场造成了很大的冲击,甚至影响到整个国民经济平稳运行.