房地产抵押估价实务探析

本文主要探讨分析房地产抵押估价中的几个重要问题 :法定抵押范围、法定生效条件、估价原则的实际运用、估价方法特别是在建工程抵押估价方法的选用以及估价过程中对建筑物功能折旧和经济折旧的处理     

房地产估价成本法重构

在对房地产估价规范下的成本法讨论的基础上 ,结合我国国有土地有偿有期限使用制度、房地产开发及再开发过程中的动态成本过程 ,以成本构成项分类为依据 ,建立了适合我国国情的房地产估价成本法参数确定方式和现值计算公式 ,对现行成本法进行了改进、补充和完善     

房地产估价方法及其比较分析

房地产估价方法中市场法、收益法和成本法是三种最主要的估价方法。在理论上,只要参数取值合理得当,通过三种估价方法评估求得的房地产估价结果应该完全一致。但在估价实务当中,三种估价方法求得的估价结果往往存在一定差异,故应分析其原因何在,并采取一定的措施和办法去减少这种差异。使之能够尽可能真实反映出房地产市场中标的物的正常价格。估价方法源于市场交易原理,并服务于房地产评估,它通常运用于房地产市场中的房地产交易,抵押,评估,租赁等。所以本文尝试从房地产市场流通环节入手,探寻房地产价格与价值的形成过程,并对三种估价方法所对应的流通环节进行分析,探源三种估价方法差异的市场原理,并进行具体分析比较,阐述这三种估价方法应如何正确灵活地结合运用,并通过对这三种基本估价方法的分析和对应关系的研究得出几点建设性的结论。     

供求失衡房地产市场中的成本法评估

房地产估价实务中十之八九采用公开市场价值标准,但作为三大主要估价方法之一的成本法在基本原理上与房地产公开市场价值内涵不尽协调。特别是当房地产市场供求关系严重失衡时,成本法的评估结果往往明显偏离市场价值。但成本法的这种局限性并不能抹杀其在评估房地产公开市场价值时的必要性,故而建议对一个供求失衡的房地产市场,在通常成本法测得的积算价格的基础上引入一个反映估价时点市场供求关系的价格调整系数,调整系数的具体量化可依据相关房地产价格指数的变化并结合估价师对市场行情的把握综合确定。     

国内外工程计价方法在房屋估价中的应用

国内外工程计价的一些方法具有计算简便、对技术资料和估价人员技术功底要求不高等特点,可以在房屋估价中参考使用.利用概算指标、类似工程施工图预算指标及平方（立方）英尺经济指标,通过时间、地区和结构差异修正,计算出待估房屋在估价时点的建筑安装工程费用或重置成本.这种估价思路符合房地产估价的“替代性”原理,并具有估算简单、技术性强等特点,能够保证估价结果的准确性.     

国内外工程计价方法在房屋估价中的应用

国内外工程计价的一些方法具有计算简便、对技术资料和估价人员技术功底要求不高等特点,可以在房屋估价中参考使用.利用概算指标、类似工程施工图预算指标及平方(立方)英尺经济指标,通过时间、地区和结构差异修正,计算出待估房屋在估价时点的建筑安装工程费用或重置成本.这种估价思路符合房地产估价的"替代性"原理,并具有估算简单、技术性强等特点,能够保证估价结果的准确性.     

房地产估价基本理论问题研究

分析了房地产价格形成理论、房地产经济属性、房地产估价技术路线及其与房地产估价方法之间的关系.估价公式是房地产价格形成理论的表现形式,反映的是相应价格形成理论下的估价技术路线.不论采用哪一种估价方法进行估价,在考虑了合理误差的情况下,各种估价方法评估的结果应当是一致的.     

不确定性与房地产税额确定组合优化

房地产税额确定的准确性主要取决于两个方面:房地产估价和税率。目前房地产估价有三大基本方法,即市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法,如假设开发法、路线价法、长期趋势法等,然而不管哪一种方法由于受到各种主观和客观因素的影响,其估价值都存在着误差。为了减少这种误差,本文构建了一种房地产组合估价优化方法,它能够有效降低房地产在估价中存在的不确定性,从而减少税额误差。     

房地产定价中有关问题的探讨

综述房地产定价与房地产估价的不同之处,房地产定价应遵循的工作程序,指出因素成对比较法可以帮助发展商确定各个因素对房屋单元价格的影响程度．     

房地产估价信息系统的研究

根据房地产估价工作的特征对房地产估价信息系统提出客观的要求 ,对系统进行科学严谨的数据库设计、结构设计和功能设计 ,以解决现有估价系统的理论依据不严密、估价方法不科学、估价结论与客观实际价值背离、估价报告不严谨以及数据资料不共享等诸多问题 ,使房地产估价信息系统真正成为估价师的得力助手与参谋。     

对现阶段我国房地产估价行业管理的几点思考

在社会主义市场经济发展过程中 ,房地产估价业是建筑业与房地产业中必不可少的行业 ,我国近十年来房地产估价专业在发展 ,但尚未规范。本文从房地产估价行业现状 ,分析其行业的特点 ,提出其行业管理体制和办法的建议     

市场经济条件下的房地产估价研究

房地产估价是房地产行业的重要组成部分。文章从市场经济条件下的房地产估价入手,分析了该行业存在的问题,并提出了相关对策,旨在为推动我国房地产估价业健康有序、公平和谐地发展提供借鉴与参考。     

在建工程抵押制度的法律分析

在建工程抵押是对传统抵押的进一步拓展,它既能保障市场交易的安全,又能充分发挥物的使用价值,比传统抵押权具有更好的盘活资产和促进资金融通的优点,在工程项目的建设实践中存在着广泛需求。然而,我国现有法律对在建工程抵押的适用范围仅局限于抵押金融机构建造贷款,而不允许为施工工程欠款或材料欠款提供担保。在建工程具备抵押财产的法律特征,在建工程抵押制度具有一定的立法基础,因此,应大力完善在建工程抵押制度,充分发挥该制度的市场效能。     

《工程估价》课程教学改革研究

课程教学模式的改革与创新是教学改革的核心,是进一步提高应用型本科教学质量的关键。而当前《工程估价》课程教学中存在很多问题,如教师素质的培养、学生兴趣的激发、教学方法的改革等。通过《工程估价》课程教学改革,可进一步提高该课程的教学效果,并达到以点带面的目的,为培养合格的应用型人才奠定基础。     

房地产抵押价格评估探析

随着我国房地产市场日趋完善 ,房地产抵押贷款这种简捷的资产风险防范措施 ,正越来越广泛地为各商业银行采用 ,因而如何准确、合理地评估房地产抵押价格显得尤为重要。分析房地产抵押估价的特殊性 ,将抵押价格与交易价格进行比较 ,最后推荐几种常见的房地产抵押估价方法以及应用这些方法应注意的问题     

略论房地产市场

<正> 一、房地产市场 所谓房地产市场,就是以房地产作为经营和交易对象的市场,包括:地产开发、土地使用权出让和转让,房屋建设、买卖、租赁、抵押等。它既可以是商品市场,也可以是要素市场。土地所有权的垄断恰恰要求土地要有偿使用。土地的使用也必须按严格的资源与效用关系来考察,因此形成土地使用权的出让、转让市场。派生地,地产开发也市场化了。房屋比土地更接近市场。房屋的所有权并非长久永恒,不仅有自然界限,而且有经济界限,所有权     

农用土地分等定级和估价理论与技术路线的探讨

在对农用土地分等、定级和估价三者相互关系研究的基础之上 ,分析了目前我国在此项研究和具体实践中所存在的问题 ;并以金坛市为例提出了农用土地分等、定级和估价的技术路线     

假设开发法在在建房地产评估中的应用

具体阐述了《房地产估价规范》中估价方法之一假设开发法 ,用公式详细分析了假设开发法在在建房地产评估中的运用过程 ,以及专业评估机构之现状     

我国房地产估价行业管理中存在问题及对策建议

房地产估价是房地产中介行业的组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐发展壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大的发展,但目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题,这些问题阻碍了该行业的进一步发展,本文分析了该行业存在的问题,并提出一些相关对策建议。     

如何办理房地产抵押

一、什么叫房地产抵押房地产抵押,是指抵押人(包括债务人或者第三人)将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人(即债权人)提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。房地产抵押是一种财产担保,由于这种担保形式比人的担保更加可靠,因此在经济活动中被广泛使用。二、哪些房地产可以进行抵押根据我国《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定,可以办理抵押的房地产包括:(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;(2)抵押人依法有权处分的国有的土地…