刍议土地使用权出让合同的法律性质

近年来,我国房地产市场异常兴旺,土地的稀缺性和重要性正逐步体现出来.土地使用权出让合同对于保障这种宝贵资源的正常流转起着举足轻重的作用.但目前我国法律并未对其的性质作明确认定.法学理论界对此亦存在四种不同的学说:行政行为说、行政合同说、经济法律行为说、民事法律行为说.由于对土地使用权出让合同的性质在认定上认识不一,导致了法律实践上的诸多混乱,如行政合同与民事合同规则混淆;土地使用权出让合同命令色彩过于浓重;受让方权益不受尊重;出让方有职权没有得到充分而适当地行使等.本文立足于论述土地使用权出让合同的民事法律行为性质,希望借此厘清此类合同中各方权利义务,促进土地资源的有效、合理配置.     

论土地使用权出让制度与可持续发展战略

可持续发展已成为我国经济发展的基本战略,我国房地产业暴露出来的一些问题与这一基本战略的要求存在相当的差距。我国近年来房地产业已呈现出发展的非持续性态势,产生了一些令人关注的问题。土地使用权出让制度主要源于香港,其特殊的历史背景和经济法律环境造成这种制度在经济可持续发展问题上先天不足。这种制度在香港有其合理性,但在我国内地产生的后果却十分严重,必须及时解决,具体举措可以加强土地资源的物权法保护、完善土地使用权出让制度以及广泛与国际相关规范接轨着手     

国有土地使用权出让主体制度法律研究

国有土地使用权出让的主体是国家,并由市、县人民政府土地管理部门代表国家行使国有土地使用权的出让权。但因土地使用权出让主体制度法律规范的不完善,导致在各级管理部门大量寻租行为的产生。本文针对这种现象,对土地使用权出让主体制度的立法现状、存在问题进行分析,提出了进一步完善的建议。     

国有土地使用权出让主体制度法律研究

国有土地使用权出让的主体是国家,并由市、县人民政府土地管理部门代表国家行使国有土地使用权的出让权。但因土地使用权出让主体制度法律规范的不完善,导致在各级管理部门大量寻租行为的产生。本文针对这种现象,对土地使用权出让主体制度的立法现状、存在问题进行分析,提出了进一步完善的建议。     

完善我国土地使用权租金制度之法律思考

国有土地有偿使用制度的核心问题就是土地使用权的租金问题。国有土地使用权出让和国有土地租赁作为国有土地有偿使用的其中两种方式,其租金基于法律规定的不同而具有不同的内容。这两种不同形式的土地使用权租金制度,对我国国有土地有偿使用制度和我国土地资源的可持续发展产生不同的影响和作用。因此,应当建立国有土地租赁制度,逐步减少国有土地有偿出让。     

土地使用权抵押制度新探

由于土地的固定性和不可磨灭性 ,土地使用权抵押已经逐渐成为债权人欢迎的担保方式 ,这种抵押担保方式在经济发展中正发挥着越来越重要的作用。但随着土地使用权法律体制的逐步建立和完善 ,特别是《中华人民共和国农村土地承包法》的颁布 ,土地使用权抵押制度的内容发生了相应变化。因此 ,有必要对我国土地使用权的现状、土地使用权抵押的法律依据、土地使用权抵押标的范围等问题做深入探讨。     

中国海域使用权出让合同性质论

国家海洋主管机关以所有权人的代理人身份和海域使用权人之间订立的出让合同,无论是定性为行政合同还是民事合同,都要维持当事人之间权利义务的对等与平衡。从解释论上讲,由于我国现行法律制度上没有法国法上那一套行政合同的利益平衡机制,如将海域使用权出让合同解释为“行政合同”,合同相对人的利益将无法得到有效保护。因此,应该根据我国实际情况,将海域使用权出让合同解释为民事合同。     

以土地使用权入股的股份制模式研究

土地股份制作为一种新型的农村土地产权制度,在全国各地出现了多种形式。有以土地所有权入股的,有以土地使用权入股的,这些模式对完善农村土地产权制度发挥了巨大的作用。以山东省肥城市孙东有机蔬菜股份合作社为例,通过具体分析,探讨农村土地股份合作制进一步发展和完善的途径。     

海域使用权法律性质辨析

法学界对海域使用权过于单一的法学分析视角导致了其理论认识上的片面与争议。从经济学的视角来看,海域使用权具有产权性质,承载着私益与公益的双重价值,经济与环保的双重功能,以此为基础可推导出海域使用权在法律上兼具公权与私权的双重属性。在法律实践中通过权利行使的公益限制、保障权利人经济利益、合理使用海域使用金等措施,有助于实现海域使用权的双重价值与功能的统一。     

略论矿业权和土地使用权的关系

矿业权是一种准用益物权。研究矿业权与土地使用权之间的关系,首先应当明确矿业权的准用益物权属性;矿业权和土地使用权之间是准物权与典型物权之间的关系。由于地理属性上的特点,矿业权与土地使用权密切相关,并且二者在权利归属、内容、流转和期限方面存在冲突。解决它们间的冲突,对于保护自然资源、稳定经济发展具有重要意义。未来我国修改《矿产资源法》时,应当注意从权利的设立、流转方式、保护手段等方面妥善处理好矿业权制度和土地使用权制度的衔接。     

关于完善国有建设用地使用权出让合同违约金制度的探讨

在国家宏观政策的调整下,部分房地产开发企业资金链出现了问题,未能按期支付受让地块的土地出让金的违约情况不时出现。在处理类似的合同纠纷中,对国有土地出让合同性质的认定仍然存在不同的认识,各地的实践界也按照各自的理解进行处理。《国有建设用地使用权出让合同》的相关条款也涉嫌违法,需要进一步完善。     

西周分封制度下的土地所有权与使用权关系

在对西周时期分封制度进行了概括性描述的基础上 ,对分封制度的生成机理以及这一制度下土地所有权和使用权相互分离的制度特征进行了经济学分析。     

我国土地使用权抵押制度的立法思考

土地使用权抵押作为债权的一种担保形式已越来越被经济交往的主体所重视,土地使用权抵押是一种十分有效的担保方式。但是目前关于土地使用权抵押的立法还远远不能适应市场经济发展的要求。一方面,关于土地使用权抵押的规定在立法上不够衔接,甚至互相冲突;另一方面,关于土地使用权抵押的规定在立法上不够全面和明确。立法上存在的问题导致在实践中产生很多争议。结合土地管理的实际,本文对土地使用权抵押在立法上存在的几个问题进行了探讨并提出相应的对策。     

论土地征收中宅基地使用权的补偿

我国现行国家层面立法对宅基地使用权征收补偿没有规定。实践中各地对宅基地使用权是否予以征收补偿做法不一,并在不同程度上损害了宅基地使用权人的利益。建议：在立法上明确规定宅基地使用权的补偿;以土地出让金为基础制定合理的宅基地使用权补偿标准;对相关法律法规出台前形成的宅基地应本着尊重历史与事实原则进行补偿;在房屋安置、自拆重建等非货币补偿中要注意补偿宅基地使用权的损失。     

关于改革土地使用权制度的思考

土地限期使用制度,严重限制了投资领域,使工商实业投资行为短期化,整个社会资本,成了游资,进入股市,则股价暴涨,进入地产,则房价飙升,进入国有土地,则投机加剧,导致城市粗放扩张,使经济社会发展大起大落。因此,改革和调整土地生产关系,已势在必行。     

试论农地使用权流转法律制度建立和完善

本文论述了农地使用权流转法律制度的基本特征及其目标模式和基本方式,并阐述了农地使用权流转法律制度建立和完善对深化农村经济体制改革和发展农村经济的意义。     

我国土地使用权对房屋所有权的限制

根据我国土地国有制的规定 ,土地使用者通过出让或转让方式获得的土地使用权 ,一方面虽然具有相对的独立性 ,另一方面却受到包括土地使用期限、国家收回权、国家无偿取得等规定的制约 ,从而客观上限制了房屋所有权的完整性。要解决此问题 ,需要进一步协调好土地所有权和使用权的关系 ,通过修改有关合同条款、完善立法等渠道 ,制定出我国完整的房屋所有权制度。     

论破产企业土地使用权的处分

公有破产企业土地处分可采取出让、转让、行政划拨或租赁等多种方式。破产个业土地使用权不同于一般的特殊财产权。笔者认为，在处分破产企业土地使用权时应遵循合法、优先权、有偿取得权和国家十预原则。其次，在处分方式上应考虑其特殊性，土地使用权原是国家无偿拨给的，破产后可采取由政府无偿收回，或由政府先收回再依法通过协议、抬标、拍卖方式转让，最后，在转让费分配问题上，考虑土地使用权与一般商品价值不同，应考虑其增值部分的分配     

论我国划拨土地使用权制度的弊端及其完善

划拨土地使用权制度作为我国土地管理和利用的重要制度,对我国的现代化建设起到了积极的推动作用.但随着改革的进一步深入,划拨土地使用权制度本身的缺陷也逐渐暴露出来,如何在新形势下完善我国划拨土地使用权制度已是一个不容回避的问题.本文在分析划拨土地使用权制度存在弊端的基础上,分析了我国划拨土地使用权制度存在的合理性和必要性,并提出了完善该制度的一系列措施.