浅议小区地下车库的法律定位

《物权法》颁布之后,小区地下车库问题成为一个焦点。原因是物权法第74条规定过于简单和模糊,因此发生了很多争议,这有可能导致法院在这类问题上判决可能会有多种可能。本文重点讨论是如何在《物权法》的现有框架内解决地下车库的法律定位问题,同时厘清与物权法规定相抵触的行政法规。即应当肯认地下车库的所有权客体地位,同时应该将地下车库所有权纳入登记交易框架。本文同时认为,物权法的本身不承载解决社会问题的职能,从保护业主利益角度出发,地下车库的制度设计应当更多的向公共政策空间延展。     

住宅小区车位（库）流转制度探析

我国<物权法>第七十四条从所有权或租赁权取得的法律事实角度对建筑区划内规划的车位、车库的出售、附赠或出租问题作出了规定,但该规定过于简单、概括,尚有缺漏,难以有效解决我国车位(库)流转中存在的诸多问题.对此,可借鉴各国家和地区立法,在<物权法>中明确车位(库)归业主共有或开发商所有,同时,可根据车位(库)属性的不同设计相应的流转制度.     

论《物权法》上车位制度的适用——从法解释学的角度

<物权法>第74条填补了我国小区车位制度的空白,但其中的模糊性和漏洞也十分明显,从而使其定分止争的法律功能大打折扣.因此,从法解释学的角度,对现行车位制度进行解释和检讨,并在此基础上讨论我国车位制度的应然状态,具有紧迫的现实意义.在现行的<物权法>框架下,业主对车位应享有"特殊优先权",开发商在车位归属约定中的优越地位应得到合理地规制.我国车位制度的应然状态是,车位由业主共有.     

论业主委员会的法律地位——《物权法》关于业主自治机构法律地位之解读

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第六章规定了"业主的建筑物区分所有权"。其中,涉及业主大会和业主委员会这类业主自治机构的条款共计三条,即第75条、第78条和第83条。这些条文的显形上看,并没有明确规定诸如业主大会和业主委员会这类业主自治机构的法律地位问题。可否认为,国务院2003年9月1日起施行的《物业管理条例》对业主大会和业主委员会这类业主自治机构法律地位的争议将延续下去?本文通过对《物权法》第75条、第78条和第83条的解读,认为以业主委员会为代表的业主自治机构法律地位问题,在《物权法》中已得以解决,即它是不具有民事权利能力的社团组织。     

我国夫妻财产约定法律适用问题研究

我国夫妻财产约定存在适用《婚姻法》或《物权法》或《合同法》的冲突。解析我国现行《婚姻法》第十九条可知,夫妻财产约定是所有权归属的约定,对夫妻双方当事人具有约束力。我国夫妻财产约定不适用《合同法》是基于司法解释的法律效力低于《合同法》及夫妻财产约定有别于赠与合同。我国夫妻财产约定不适用《物权法》是基于《婚姻法》与《物权法》法律效力处于同一位阶,各有其规范内容及夫妻财产约定理论界定为身份行为,符合《婚姻法》第十九条的立法精神,是《物权法》第九条法律规定的除外情形。解决我国夫妻财产约定的法律适用冲突,必须明确夫妻财产约定的生效时间、公示程序及变更与撤销程序。     

一楼住户也要交电梯费吗？

对于住在高楼里的业主来说,建筑物区分所有权是与他们的日常生活息息相关的一个法律概念.小区的道路、绿地、车位、车库归谁所有?住在一楼该不该交电梯费?等等.这些在物权法里都可找到答案.     

物权法车位归属条款之司法解释评析

物权法车位归属条款在立法方法上偏离了立法目的,规范其语言缺陷是车位归属条款司法解释出台的缘由。这一司法解释将判定车位空间归属依据回归了区分所有权的基本法理,但使物权法车位归属条款的功能有所弱化,需要协调两者之间的关系。车位归属司法解释本身也存在一些歧义,因而在适用中需要作出进一步解释。     

论村民自治法律与物权法的衔接——以农民集体所有权的运行为研究视角

《物权法》第五章关于农民集体所有权的规定涉及村民自治的有第59条、第60条、第62条和第63条,这些规定涉及集体成员的表决权、知情权和撤销权。以民主选举、民主决策、民主管理和民主监督为主要内容的村民自治法律需要进一步完善,与《物权法》衔接、配合,方能更好地发挥集体财产的效用,保护集体财产权利。     

交付在特殊动产物权变动中的意义

对于《物权法》第24条的规定,我国在理论和实践上几乎一致认为,作为特殊动产的船舶、航空器和机动车需要交付才能发生物权变动,未经登记不能对抗善意第三人.这种理解从法律解释学意义上说是错误的.正确理解应当是:《物权法》第24条规定的物权变动不以交付为必要,交付不具有转移所有权的效力.交付在《物权法》第24条中的意义,只体现在“一物二卖”时具有优先于其他合同债权人的效力.     

特殊动产所有权变动的公示方法探析——兼评我国《物权法》第24条

交付与登记,在所有权变动中,是分别适用于动产与不动产的公示方法.我国《物权法》第23条规定动产所有权的转移以交付为要件,同时该法第24条赋予了特殊动产登记的对抗效力,却没有明示其所有权变动的公示方法.学界对我国《物权法》第24条这样的规定称之为登记对抗,但是出于对登记对抗的理解偏差,在司法实践中制造了不少混乱.因此,有必要明确特殊动产所有权的公示方法,理顺其相关问题的理论逻辑,并对登记对抗规则重新解释或修正.     

关于土地承包经营权流转的法律分析

《物权法(草案)》第132条赋予土地承包经营权人自主转让其土地承包经营权的权利,但该草案第133条的规定却限制了土地承包经营权的自由流转。在《物权法》的制定中,应该取消对土地承包经营权流转的限制性规定,并对《土地承包法》的相应规定进行修改,对以转让等方式流转土地承包经营权的具体要件予以明确。另外,未来立法应确认土地承包经营权流转的抵押方式和继承方式,建立统一、安全的土地承包经营权变动登记公示制度。     

论动产物权变动的交付——物权法23条与合同法第133条之比较分析

《物权法》第23条在动产物权变动规则上基本上沿袭了原来《合同法》第133条之规定,以交付作为动产物权变动的生效条件,但对交付的法律性质问题现行立法上并未给出明确答案,在解释上应认为并不存在独立于债权合同之外的物权合意。《合同法》第133条之规定在总体上奉行形式主义的同时也吸收了意思主义的合理因素,以形式主义为原则,以意思主义为例外,应属成功之立法。《物权法》第23条为坚持形式主义原则而取消原合同法第133条当事人另有约定除外的但书规定,其合理性值得商榷。将动产物权变动效力的发生与否系于交付与交付作为动产物权变动的公示方法二者之间并无必然的逻辑联系。     

浅析不动产的善意取得

《物权法》第106条明确规定了不动产的善意取得,而学界对于不动产是否适用善意取得一直存有争议。文章通过论述善意取得的渊源和适用范围,评析不动产是否适用善意取得的两种对立的观点,对比善意取得制度与不动产登记制度在保护第三人上的区别,论证《物权法》规定不动产适用善意取得对于保护交易安全具有重要的意义。同时还对《物权法》第106条所规定的不动产善意取得的构成要件进行解释,以期在实践中正确把握和适用不动产的善意取得。     

论土地承包经营权的主体、期限和继承

受农村土地集体所有制和土地承包经营制的影响,家庭承包形式的土地承包经营权制度在权利主体、期限、继承等三方面具有一些独特规定:家庭承包只是一种农业经营方式,与权利主体无关;土地承包经营权的主体是集体经济组织的成员而不是农户;土地承包经营权的期限旨在制止频繁调整土地,其期限属于最低期限。《物权法》第126条第2款可解释为确立了土地承包经营权自动续期制度。《物权法》摈弃了《农村土地承包法》对土地承包经营的继承作出特别规定的做法,此举在解释论上意味着:《物权法》事实上承认,土地承包经营权像其他物权一样是一种可以继承的私权,无必要再为其设立特别规则。     

空间建设用地使用权的理论问题研究——以《物权法》第136条为中心

从解释论的角度看,我国《物权法》第136条并没有承认所谓的空间权或空间利用权。空间建设用地使用权只是一种特殊的建设用地使用权,其设立和转让须符合《物权法》等法律的规定。从立法论的角度看,应严格限制国家设立空间建设用地使用权的行为,扩大和鼓励空间建设用地使用权的市场交易。在我国未来统一的不动产登记立法中,应规定土地空间的登记技术规则。     

论善意取得中转让合同之效力

现行《物权法》第106条和《合同法》第51条在实践和理论上都面临着冲突,既想从根本上解决前后立法衔接的矛盾,又要在理论上避免逻辑断裂,就必须将无权处分合同认定为有效。笔者认为,应该在肯定我国债权形式主义的物权变动模式基础之上,找出立法缺陷。而要圆满解决问题,就必须摒弃《合同法》第51条的规定。     

住宅小区地下车位的归属界定研究

住宅小区地下停车位的归属,一直是物权法颁布施行以来的焦点问题。实践中地下车位分为两种类型:普通地下车位和人防车位。其判断标准应当结合车位的性质来进行判断,普通地下车位具备构造上的独立性和利用上的独立性,并且具有登记可能性,可以成为专有权的标的。而人防车位由于其隶属于住宅小区的人防工程,属于人防工程的重要成分,只能成为共有权的标的,归属于业主共有。     

一车位俩主人 归谁

2009年1月5日,郭子美与同事刘华志来到无锡市万科房地产有限公(简称万科公司),代父亲郭明强签订《无锡万科城市花园地库车位购置协议》(简称购置协议):"出卖人万科公司,买受人郭明强;出卖人提供无锡万科城市花园地下车库53号车位供买受人使用;车位价格1万元;买受人于2009年1月5日一次性支付车位购置款;出卖人于2009年12月31日前将车位交付买受人使用;车位的管理人为上海万科物业管理有限公司…"郭子美在买受人栏签"郭明强".同日,郭子美代父亲以同样方式签约,另购得万科城市花园九区52号车位的使用权.     

小区停车位归属法律分析

本文将小区停车位分为小区内的地面停车位、小区内独立建设的多层经营性停车位、楼房首层架空层停车住、利用人防工程改造的地下车位车库、利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库,在类型化的基础上对小区停车位的归属进行了分析,并提出了完善的建议.     

环境侵害私法救济的“双轨模式”及其适用

我国《物权法》与《侵权责任法》在形式上沿袭了大陆法系通过相邻关系与侵权责任应对环境侵害的"双轨模式"。但比较中外"双轨模式"形成的制度背景,不难发现《物权法》第90条的规定与域外立法例具有本质差异,《侵权责任法》第8章也存在过于泛化的现象,需要通过解释论厘清二者的适用关系。一个可能的路径是,将第90条视为导向性条款,通过单行立法确定不同规范对象的构成要件,再由受侵害人选择适用物权请求权或侵权请求权,从而既能化解学说与实践的悖论,又能适应不同侵害类型的特质。