农民住房财产权抵押的制度障碍及解决途径

为了解决农村融资难的问题,十八届三中全会提出了以农民住房财产权抵押贷款的思路。但是这一政策的实施面临着来自现行法律及土地制度的多重障碍。针对"住房财产权"这一概念包括或不包括宅基地使用权两种情形,在保障农民基本居住条件的前提下有两种可供参考的解决模式,即突破我国现有制度在房屋转让中采取的"房地一体"原则,通过土地上叠加权利的方式解决房屋的土地权源;或是淡化宅基地的住房保障功能,有条件突破现有的宅基地流转的某些限制,以真正实现农民充分享有宅基地使用权所蕴含的财产意义。     

从房地产权一致看房产权益与地产权益冲突的新发展

房地产是房产与地产的结合.在我国实行城市土地国有的体制下,形成了土地使用权 房屋所有权的城市土地利用机制.为保障房地产权一致,国家制定了相关法律,但随着经济的发展,这一"房随地走"、"地随房走"的原则,已经日渐显现其不足之处,本文以"房地产权一致"原则为切入点,对我国房产和地产权益的冲突,主要是转让、抵押、出租领域加以探讨.从而指出这一原则的缺陷所在,对其加以完善.     

农村宅基地使用权流转的法律思考——以安徽省肥西县为例

本文基于我国农村宅基地管理现状进行调查,探寻农村宅基地使用权存在的法律问题,提出宅基地上成就建筑物可区分所有,并以宅基地上建筑物区分所有为基础构建新型农村房地流转制度实现房屋价值.     

《民法典》不动产抵押权追及效力规则的解释论

《民法典》第406条对《物权法》第191条做了全面修正,承认了抵押权追及效力。抵押权追及效力规则的适用须满足抵押财产发生权利移转、抵押权有效存在及抵押财产不消灭等条件。“抵押财产的转让”在解释上包括抵押财产发生权利移转的所有情形,至于是否基于法律行为发生,则在所不问。抵押合同当事人之间关于禁止或附条件转让抵押财产的约定,仅在抵押合同当事人之间发生效力,无论第三取得人是否善意,抵押权均不受影响。抵押人未尽抵押财产转让通知义务不影响抵押权追及效力。依体系解释,不动产消费者买受人的优先保护、抵押权行使期间届满和发生物上代位均属阻断抵押权追及效力情形。不动产消费者买受人的优先保护规则具有产生消除不动产上设定的权利负担的效果,抵押权人此际可借助价金物上代位保护其权利。抵押财产的第三取得人代为清偿债务以消灭抵押权的,应予认可。     

宅基地使用权外部转让的构想

我国现行国家政策严格禁止农村宅基地使用权向社会主体转让,根本原因在于农村没有建立住房保障制度,宅基地承担着农民居住安全保障功能。农村宅基地大量闲置的现实国情,决定了闲置宅基地使用权外部转让是可行的。宅基地使用权直接向社会主体转让的思路不可取,宅基地使用权转权入市理论应予以修正。宅基地使用权外部转让的具体规则可从限定转让客体、厘定使用期限、实行房地一致原则、加强转让监管、建立收益分配机制等方面予以构建。     

论宅基地上的建筑物区分所有——从破解农村房地困局的角度

房权与地权的适当分离是宅基地上成就建筑物区分所有的基础.从宅基地上建筑物区分所有的维度考察,制度设计者们关于宅基地上房屋转让的种种患得患失心理实有杞人忧天之虞.以宅基地上的建筑物区分所有为基础构建新型农村房地流转制度,既不失土地的保障功能,又能实现房屋价值,还能实现土地的集约化利用.建立以宅基地上的建筑物区分所有为基础的新型农村房地流转制度,必须解决多重问题.     

船舶抵押权与船舶抵押合同的法律衔接分析

船舶抵押权是能够有效保护债权人权益的一项民事法律制度,船舶抵押权和船舶抵押合同在主体层面上具有一定的重合性。在船舶抵押权制度中,抵押权人对于抵押人提供的作为债务担保的船舶,在抵押人不履行债务时可以依法拍卖,对拍卖后的价款具有优先受偿的权利。船舶抵押权具有物权的法定性,而船舶抵押合同又具有债权的合意性,导致二者存在诸多法定与合意之间的冲突。依据我国现行的成文法,船舶抵押权的设定是需要通过船舶抵押合同来实现,因此,从船舶抵押权和船舶抵押合同的属性出发,分析我国船舶抵押权和船舶抵押合同的法律联系和衔接问题,对保护海事债权人利益有着特别重要的意义。     

房地产抵押中法律问题的探讨

一、关于房地产抵押标的物的范围问题（一）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权。房屋和土地具有密切联系,从自然属性来说,房屋是不可脱离土地而独立存在的,具有房依地建、地为房载,房地不可分的特性。但在法律上,对土地和房屋的权利是否可以分开...     

农村宅基地退出的政策演变、模式比较及制度安排

为了解决城乡建设用地不合理的"双增长"和农村日益严重的空心化问题,当前必须尽快为农户自愿有偿退出宅基地提供合理的制度安排。自农村改革以来,宅基地退出政策经历了允许农村房屋与宅基地一体转让、禁止向城市居民出售农村住宅及宅基地、探索宅基地有偿退出与集体内部转让三个阶段。现行宅基地退出模式主要有宅基地换房、宅基地收储和市场化交易三种。比较而言,市场化交易能够发现宅基地价值、实现供需平衡,有更好的推广价值。但是,当前实施宅基地退出,除法律法规及观念上的障碍外,还存在其经济价值难以实现、相关配套改革缺乏、少数农户的财产权不被重视等问题。为此,必须完善相关法律法规,加快综合配套改革,依靠政府引导和市场化途径,实施分类、分层、多样化的策略,建立和完善长效机制,推动进城落户农民自愿有偿退出宅基地。     

论我国抵押担保制度的完善

抵押权是实践中应用最广泛的担保物权,然而,由于我国抵押担保制度的不够完善及相关法律制度价值取向的偏差,抵押权的实现并非一帆风顺,存在着诸如抵押权实现的途径不明、抵押权实现的具体方式匮乏、没有确立抵押权追及力、租赁权对抵押权的影响、法定优先权对抵押权的冲击、行政土地使用权的收回权对抵押权的剥夺等法律障碍.为充分实现抵押权的制度功能,我国应当进行相应的法律完善.     

重复抵押若干问题的探讨

重复抵押是指抵押人就同一财产在同一价值范围内向两个以上的债权设定抵押。文章通过对各国立法例的分析,结合法理和实践,得出重复抵押不应予以禁止与限制的结论,并对抵押权顺位固定主义提出质疑,主张采抵押权升进主义。     

农民工市民化与农村宅基地退出的互动关系研究

推进农民工市民化是我国新型城镇化发展的重要目标。农民工市民化与进城农民工退出农村宅基地之间关系密切。从互动机理来看,农村宅基地退出可以为农民工市民化提供必要的资本支持,农民工市民化则对宅基地退出提出了现实需求;从互动机制来看,新型城镇化是推进农民工市民化与宅基地退出的最大动力,而促进农业人口转移为市民和实现农村土地高效利用是重要的运行机制。在农民工市民化进程中,引导农民工退出宅基地具有可行性。为了促进农民工市民化与宅基地退出互动,应加强"房地一体"的农村宅基地确权登记发证工作,建立农村宅基地价格评估和管理制度,构建新型城乡空间体系,建立农村宅基地退出的实施保障机制。     

论抵押物流转的制度安排

抵押权的追及效力目的本为保障抵押权人更好地实现其抵押权,但赋予抵押权绝对的追及效力又会过度保护抵押权人,忽视抵押人与抵押物买受人的利益,影响抵押制度功能的发挥,在抵押物转让的场合,应当限制抵押权追及效力的行使,转而通过完善抵押权的物上代位制度与抵押权保全制度来实现抵押权人利益的保护,以更好地发挥抵押制度的功能。     

宅基地房屋买卖的困境破解：以占有保护为核心

在合同业已履行,买受人已占有宅基地房屋的前提下,城镇居民购买宅基地房屋用于生活居住,该宅基地房屋买卖合同应认定为有效。这并不违背禁止土地投机的政策目的,也未违反公共秩序。诚实信用原则既能成为分析合同有效的解释依据,也可基于结果的实质不正义,通过个案规范加以论证适用。在认定合同有效的前提下,买受人对宅基地房屋的占有是基于债权的占有,其性质是一种具体的财产利益,这种基于完全正当权源的占有足以对抗出卖人的返还请求。买受人继续占有宅基地房屋,出卖人仍静态保有宅基地资格权与宅基地使用权,只是在房屋未灭失或未拆迁前,出卖人的现实利益无法得到具体实现。从这一角度来说,农民在宅基地房屋上设定无身份限制的居住权可成为未来盘活闲置宅基地资源的有效方式。     

宅基地使用权流转模式探讨

宅基地使用权禁止流转制度仅具有形式意义,实践中已形成错综复杂的宅基地使用权的＂隐形市场＂,严重影响了社会的稳定。通过房地分离和设立法定租赁权,建立与此相适应的宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度等配套措施,以较少的成本解决宅地基使用权的流通,是较为合理的解决方案。     

宅基地使用权抵押的现实困境与破解之维——基于578份裁判文书的分析

宅基地使用权抵押是在不改变财产归属和利用关系的状态下，对财产价值的进一步发挥，是乡村振兴中赋予农民财产权益绕不开的话题。相对于法条上的严苛禁令，宅基地使用权抵押的实践则生动活泼，农民采用宅基地使用权抵押的行动早已悄然成风。基于裁判文书的分析清晰表明，宅基地使用权担保是农民普遍存在的产权诉求，宅基地财产担保功能的发挥存在多重困境。农民的土地财产权法律认知不足、农地的社会保障属性、产权确认不充分、宅基地流转障碍共同影响了宅基地使用权担保功能的实现。宅基地使用权能否抵押？社会各部门之间虽有行动偏差，但也存在趋同性空间。宅基地使用权抵押是农民的产权融资行为，未来应以有限抵押为原则设计相关制度。具体而言，就是立足于顶层设计落实农民的居住保障，着眼于居住升级完善金融供给，完善抵押配套制度以促成抵押担保的实现。     

论抵押期间的立法价值与法律效力

《物权法》第二百零二条对抵押期间的规定,在利益平衡的基础上实现了社会成本的最小化,充分发挥抵押权的媒介融资功能,亦与我国坚持的担保物权的从属性相契合,与《担保法解释》相比,是更为合理的制度设计。抵押期间届满后的效力应是抵押权实体权利的消灭,将其与诉讼时效的效力等同,实际上是混淆抵押权与债权的表现。在抵押期间届满后,抵押人享有涂销抵押登记的请求权,法官可主动援引抵押期间否定抵押权人的权利。在法律性质上,抵押期间应为独立于诉讼时效与除斥期间之外的一类特殊期间。     

构建农村宅基地房屋征收补偿利益公平分配机制的法律思考

如何公平分配补偿利益已成为地方政府对农村宅基地房屋进行征收与拆迁问题的焦点。按照我国相关法律的规定,房屋补偿利益归房屋所有人,宅基地补偿利益归农村集体经济组织,但实际征收中,一些地方政府往往将全部补偿利益归于房屋所有人。集体土地的合有性质及社会基本善理论决定了对农村集体组织成员以人口为基数分配补偿利益的公平性与合理性,公平分配的关键是要区分宅基地补偿利益中的基本居住利益与超额利益。     

试论农村房屋所有权和农民利益保护

我国目前仅存在农村宅基地使用权的法律规定,而没有农村房屋所有权的明确规定,致使农民的合法利益无法得到保护.长期存在的二元经济结构使得城乡居民处于不平等的地位,导致农民的权利容易受侵,以致申领房屋产权证的权利也没有.文章通过分析现行有关法律存在的缺陷,对将来农村房屋所有权和农民利益的保护提出建议.     

论抵押权与质权竞存时的顺位确定

抵押权与质权的竞存形态因各国法律关于抵押权与质权标的物的不同规定而有所区别.依我国法律规定,抵押权与质权的竞存只能发生于动产上.在同一动产上产生抵押权与质权竞存时,其顺位原则上应依二者设立之先后分别确定,同时考虑公示方法.在先抵押后质押的情形下,如果抵押权已登记,则抵押权优先于质权;如果抵押权未登记,则质权优先于抵押权.在先质押后抵押的情形下,一般应认定质权优先于抵押权,而不论后设立之抵押权是否登记.但出质人为质权人设立质权后,质权人经出质人同意,以质物为第三人设定了抵押权的,则抵押权优先于质权.