我国房屋承租人优先购买权制度之困境与重构——从《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条被废止谈起

《民法通则实施意见》第118条是司法实践中行使房屋承租人优先购买权的主要法律依据,然该条目前被最高法院废止了。其原因在于,该条款在适用中存在许多难点,且和《物权法》不动产善意取得制度相冲突。我们应当借此机会重新构建我国的房屋承租人优先购买权制度:(1)以出租人和第三人订立房屋买卖合同为承租人行使优先购买权的前提。(2)出租人应当将和第三人买卖合同的具体内容告知承租人,承租人应当在一定期限内决定是否行使优先购买权。(3)承租人行使优先购买权后,形成出租人和第三人、出租人和承租人的双重买卖关系。(4)若房屋租赁已经登记,承租人优先购买权具有物权效力,承租人可以主张出租人向第三人交付房屋行为无效;若房屋租赁未经登记,承租人优先购买权仅仅具有债权效力,承租人将无法主张出租人向第三人交付房屋行为无效,而只能要求出租人赔偿损失。     

试析房屋承租人优先购买权的行使与限制

我国法律规范对房屋承租人的优先购买权进行了规定,但对于房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制的规定还较为笼统,可操作性不强。通过对承租人优先购买权的研究,深入分析该问题的现状,理顺房屋承租人优先购买权的行使条件与限制,从而在实践中妥善处理相关争议。     

再论房屋承租人优先购买权

房屋承租人优先购买权的价值功能是维护社会秩序的稳定与和谐,提高经济效益;它的适用范围应当限定在维持基本居住生存的住宅居民的优先购买权;它的法律性质是具有一定人身权属性的附条件形成权、期待权.有鉴于此,我国现行法中的承租人优先购买权应当修正为:限定承租人优先购买权客体的居住性质,非居住(含商业)房屋的承租人不应该享有该项权利;明确出租人履行通知义务的"合理期间"及"除斥期间";明确出租人或第三人侵害优先购买权的法律责任.     

论优先购买权

在司法实践中遇到不少承租人的优先购买权与共有人的优先购买权竟合的情形,法律又无明文规定,应如何处理?本文就此问题对优先购买权的法律性质、承租人和共有人的优先购买权行使条件及冲突提出解决方案。     

共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合

共有人优先购买权和承租人优先购买权是我国两种重要的优先购买权.当前对两优先购买权是否会发生竞合以及发生竞合时应当如何选择,理论界与实务界还有很大争议.通过对共有份额与共有物的区别与联系,以及当共有人同意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析,认为两优先购买权很有可能会发生竞合.当两优先购买权发生竞合时,基于立法目的及其他方面的考虑,应该选择共有人优先购买权优先于承租人优先购买权.     

共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合

共有人优先购买权和承租人优先购买权是我国两种重要的优先购买权。当前对两优先购买权是否会发生竞合以及发生竞合时应当如何选择，理论界与实务界还有很大争议。通过对共有份额与共有物的区别与联系，以及当共有人同意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析，认为两优先购买权很有可能会发生竞合。当两优先购买权发生竞合时，基于立法目的及其他方面的考虑，应该选择共有人优先购买权优先于承租人优先购买权。     

承租人优先购买权性质分析及纠纷审理

在理论上 ,有关承租人优先购买权的性质有形成权说、期待权说、物权说或债权说等多种观点。本文通过分析以期揭开这一权利性质的“面纱”。在实践中 ,则需对“同等条件”的内容以及共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合等问题予以合理解决 ,从而使这一制度更具可操作性。     

论承租人的优先购买权

我国《合同法》第 2 30条基本沿袭了既往立法对承租人优先购买权的规定 ,在立法技术与规范内容上 ,该条相较于以往的法律规定并未有所进步。对承租人行使优先购买权的条件、优先购买权被侵害后的法律救济立法未臻明确 ,而理论上对于优先购买权性质的认识一直都是聚讼纷纭     

优先购买权效力探析

优先购买权是一种民事特权,优先购买权人的权利行使必然涉及到出卖人和第三人的利益。如何设置优先购买权的效力.兼顾优先购买权人、出卖人、第三人利益,就成为优先购买权制度的重要内容.然而我国现行立法对此鲜有涉及.本文结合对《德国民法典》的介绍和分析,探讨了优先购买权的效力,认为法定优先购买权宜规定为物权效力,约定优先购买权一般宜规定为债权效力,但符合法律规定的公示要件的,具有物权效力.并在此基础上进一步论述了优先购买权对三方当事人的具体效力.     

优先购买权与股权对外转让合同效力

目前理论界和实务界关于股东优先购买权对股权外部转让合同效力影响的众说纷纭,实则是对优先购买权性质及其效力的认识分歧所致。按照股东优先购买权的制度本旨,其法律性质应为形成权,并且内在具有对抗第三人的效力。无论第三人是否完成股权变更登记,优先购买权人均能优先地获得标的股权。承认未经优先购买权人同意的股权对外转让合同有效,不仅不会损害优先购买权人的利益,而且能够最大限度地保护第三人的利益,因此是一种更为合理的制度选择。     

承租人优先购买权制度变迁中的公平与效率价值

房屋承租人优先购买权制度,从新中国成立后到2009年几经变迁,变迁的最主要内容是缩短了出租人通知的期限以及承认出租人与第三人房屋买卖合同的效力。新中国成立之初和城市住房改革时期该制度充分体现了追求公平和保护弱者这一目的,而在社会生活急速变化、房价日益攀升的今天,该制度的实施却产生了高成本低效益的后果。经过2009年的“完善手术”后,该制度既体现了法律保障居者有其屋的公平价值又表达了法律制度对效率的追求。     

论有限责任公司股东权转让制度

股东权是指股东基于其出资或认购股份而在法律上对公司享有的对所持股份的所有权和获取经济利益并参与经营管理的权利。有限责任公司股东权转让制度包括股东权的内部转让和外部转让制度。股东权的内部转让应采取相对自由模式,除章程对转让进行限制外,股东权可以自由转让;其转让的程序包括股东权转让合同的订立和公司股东权转让登记两个阶段。股东权的外部转让应采取同意权和优先购买权选择适用的模式;其转让的程序包括征得其他股东过半数同意、股东权转让合同的订立与其他股东的优先购买权的行使、公司股东权转让登记三个阶段。应坚持公司内部登记生效主义和公司外部登记对抗主义相结合的原则。我国有限责任公司股东权转让制度还有待于进一步完善。     

股东优先购买权制度研究

除有限责任公司外,股东优先购买权制度也应适用于非公开发行的股份有限公司,并适用于股份有偿转让的所有情形。股东优先购买权应统一为缺省性规则。在股份交易转让时,只有反对股东方能行使优先购买权。作为优先购买权的行使条件,同等条件之要求不应绝对恪守。在股份交易转让中,优先购买权的行使期限应加以明确。     

房屋承租人先买权的对抗力及损害赔偿研究

我国《合同法》对房屋承租人的先买权虽有明文规定,但对其法律属性、行使方式和效果未明确.仅有的一个条文不足以应付实践中的利益纠葛,理论界也争议不断.本文认定先买权为形成权,仅具债权性效力,对第三人不具有对抗力;出租人违反通知义务应承担债务不履行之损害赔偿责任,赔偿范围为履行利益,除第三人以违背善良风俗之手段侵害先买权外,不应承担侵权责任,但此种侵权责任的构成要件需严格,实务中更应谨慎.     

试论我国先买权制度之完善

先买权制度在大陆法系国家是一种普遍的民事法律制度 ,但先买权制度的基本内容在各国立法上有不同的体现。我国先买权制度规范散见于多部法律之中 ,且在内容上极不完整。国外先买权的标的以不动产为主 ,我国现行立法仅有房屋承租人先买权以不动产为标的 ,没有构建起土地上之先买权体系。     

有限责任公司股东优先购买权制度重构

基于有限责任公司的人合性,我国公司法通过股权转让的同意条款和股东优先购买权条款构建了有限责任公司的股权转让限制规则。其中,股东优先购买权制度则构成股权转让限制的第二道防线,属于实质规则。我国2005年修订的公司法借鉴域外国家先进立法经验,设立专章对有限责任公司的股权转让问题进行了规范,修正和完善了旧《公司法》中的股东优先购买权制度,但仍然存在一些问题和缺陷。规定优先购买权的行使期限,明确"同等条件"内容,建构股东优先购买权行使的责任追究机制,已然成为今后公司立法修正的当务之急。     

有限公司股东优先购买权侵害救济研究——兼评《九民纪要》的相关裁判规则

有限公司股东优先购买权难以与传统民事权利类型对应,应视其为公司组织法上的一种新型特殊权利,这既符合股东优先购买权是赋予其他股东相较于外部人受让拟转让股权的顺位优势的本质特征,又摆脱了传统民事权利类型界定的束缚,更与商事组织法的独立发展趋势相契合。在明确股东优先购买权具有可侵性之前提下,股权对外转让合同效力与侵害股东优先权的救济的界限可以分野。转让合同效力应秉承《九民纪要》确立的裁判思路,依《合同法》加以判断,将股东优先权的侵害因素剥离在外。侵害股东优先权的救济方式有二：一是实现优先权,二是优先权不能实现时的损害赔偿。前者的审判难点在于优先权对抗效力的界定与反悔权在侵权救济中的适用,需要处理好原则与例外的关系;后者的审判难点在于如何确定损害赔偿范围,可参考房屋承租人优先权受侵害纠纷的裁判经验及侵权法基本原理,同时为应对商事交易的复杂性,赋予法官合理的自由裁量空间。     

论有限责任公司股东优先购买权的权利界定

为维护有限责任公司股东间的信赖利益 ,我国公司法赋予了股东优先购买权。该规定表面上看似具体 ,但实务中出现的新情况却使其出现了适用上的疑义———其他股东能否对欲转让的股权中的一部分而非全部行使优先购买权 ?作者从立法本意和法理角度进行分析得出 ,股东行使优先购买权的条件———同等条件 ,应既包括同等价格又包括同等数量 ,股东不能对欲让股权中的部分行使优先购买权。只有在立法上坚持这一价值取向才能最大限度地平衡老股东、出让股东和第三人之间的利益 ,从而实现立法意图和目的     

论优先购买权

优先购买权是一种特殊的物权,具有法定性、权利行使的不确定性、同等条件认可、顺位优先性、不可转让性等特点,其目的是保护优先购买权人获得某种财产的特殊利益．我国法律规定了具体的优先购买权,还没有优先购买权一般规定,需要进一步的法律完善．     

优先购买权疑难问题探析

优先购买权,又称先买权,是指特定人依法定或者约定而享有的于所有人出卖其所有物时,得以同等条件下优先于他人而购买的权利。优先购买权制度系民商法上一项极其重要的制度,有着悠久的历史。我国封建社会时期,优先购买权立法就已相当流行和发达,先后出现过亲族先买权、地邻先买