住房市场需求结构演进与需求调控管理——基于改革开放以来住房制度改革视角的分析

住房市场需求结构演进与住房制度改革过程中居民住房需求的演变密切相关.城镇居民住房需求由全面抑制逐步分化为中高端需求日益膨胀、中低需求持续抑制.居民住房需求在商品住房市场上通过财富效应、需求累积效应与中低收入人群被动市场参与,促使市场需求结构异化为自住需求弱化、投资需求过度.因此,政府增加住房机会的同时应加强需求调控管理,政策选择应以控制中高端需求过度扩张、强化住房保障功能、缓解中低需求被动参与市场为基本取向.     

我国近十年商品住宅需求的弹性变化

近十年来我国商品住宅市场表现为投资需求主导的特征.当期价格、人均可支配收入、价格预期以及投资收益对商品住宅需求具有正反馈作用;收入、价格和投资(价格预期与投资收益之和)对需求的影响则不相上下,且在2010年后弹性均较小,即针对单一因素的调控政策对整体需求影响不大.建议政府对商品住宅市场实行综合调控,多管齐下,严抓各项调控政策的落实,改变住房市场投资主导的状况,弱化住房投资属性,加强舆论预期引导,调整住房供给结构,加大有效供给.     

建立消费需求拉动型经济增长机制的障碍与路径选择

消费、投资和出口是拉动经济增长的三架马车,过度依靠投资和出口实现经济增长具有不可持续性。长期来看,我国需要建立消费需求拉动型经济增长机制。但目前,收入分配、不确定性等对其建立形成了需求约束,产业结构不合理和粗放型经济增长方式对其建立形成了供给约束,市场体制不完善则是其建立的制度障碍。三者相互影响,在一定程度上“锁定”了我国经济增长的路径,加大了建立消费需求拉动型经济增长机制的难度。     

住房投资的挤出效应检验

为了验证对住房是否存在过度投资,通过对我国2001年第一季度至2011年第四季度的住房投资、非住房投资和总产出的协整检验、Granger因果检验和误差修正模型的估计,其结果表明:中国住房投资和非住房投资都可以作为总产出的领先指标;从长期协整关系看,中国经济增长受住房投资增长影响强烈,并且住房投资对非住房投资存在明显的"挤出效应"。回顾宏观经济的运行,认为住房投资推动通货膨胀增长的机制仍然存在,未来宏观经济政策仍将受制于住房投资的非理性增长。     

"拿来主义"与我国自主创新行为的集体缺失

技术创新的"拿来主义"导致我国自主创新行为的"集体缺失".收入分配结构所决定的需求因素,是影响一国自主创新能力形成与发展的关键所在.当前,偏向于资本而非劳动者的收入分配结构造成的需求规模与需求结构的"扭曲",导致我国宏观层面与微观层面自主创新发展能力滞后.这种扭曲性的收入分配结构的形成与决定,是由劳动力的供需条件、地方政府的官员治理行为以及二元化城乡分割中农民工的收入来源结构三方面因素的综合作用而成.因此,任何试图改变我国自主创新能力发展滞后的政策措施,都应当充分考虑我国收入分配决定机制形成的复杂性、长期性.     

阶层视野中的城市居民住房梯度消费——以南京为个案的社会学研究

如何走出住房消费混乱失范的困境,构建一个和谐合理的住房消费新秩序?这个问题既是当前社会关注的热点,也是政府宏观调控政策关注的焦点.本文认为,住房消费的困境的根源在于住房市场的产品结构与社会阶层结构的失衡与脱节.走出住房消费的困境关键在于衔接好住房市场的产品结构与社会阶层结构,保证每个阶层都能拥有与之相应的住房消费产品.本文提出了低收入阶层"居者安其屋"、中等收入阶层"居者有其屋"以及高收入阶层"居者优其屋"构想,试图构建一个阶层化的住房梯度消费新秩序,以满足社会不同阶层成员的需求.     

我国住房需求的影响因素及发展趋势分析

分析住房需求的影响因素和发展趋势是把握房地产市场未来走势的关键。一般来说,住房需求与经济、人口、政策、城市化水平和市场预期息息相关。文章从以上五个方面分析了我国住房需求近年来持续旺盛但当前出现波动的原因,并对住房需求量的短期和长期趋势进行了分析和预测。     

需求侧改革:推进双循环发展格局的新使命

需求侧改革是从提高有效需求出发,用改革需求形成机制、调控机制、供需结构匹配以及放松需求限制等办法,推进扩大内需战略,纠正需求结构扭曲,提高需求与供给的适配性,提高经济增长潜力和运行效率.需求侧改革有利于超大规模市场建设,有利于完善市场功能,形成全国统一市场,有利于改善国内大循环中严重扭曲的结构问题,加速推进双循环新发展格局的形成.需求侧改革必然会触动各方面的刚性利益,因此,需求侧改革的难度不亚于供给侧结构性改革,在改革优先次序和权重上应给予高度的重视,可以从提高居民的经营性收入和财产性收入、改变政府职能、纠正某些公共服务领域市场取向改革过度的做法等方面做起.     

“房住不炒”楼市定位的理论意义和政策选择

"房住不炒"对楼市的重新定位是房地产政策一次重大转折。它不仅将开启房地产市场的新时代,也具有重大的理论意义。"房住不炒"的主要内涵包括:住房居住功能是本源,是第一位,这是住房市场的根本所在;其消费性或居住功能是一个广泛的系谱,它可以通过不同的方式与途径获得;住房投资功能是居住功能或消费性派生的,是第二性的。如果住房投资过度必然会导致金融危机。由此,可引申出三个住房市场的重大理论问题。一是居住权的天赋性;二是居住功能是多层次的;三是绝对遏制房地产市场炒作,去除其赚钱功能,则是保证中国不爆发系统风险关键所在。所以,当前房地产市场改革最为重要的就是把"房住不炒"原则用制度固定下来,用信贷和税收政策对住房投资与住房消费在事前、事中及事后严格界定,并严格限制住房投机炒作,这是当前中国房地产市场改革的关键及起点。     

体制转换时期投资膨胀的思考

一、体制转换时期投资膨胀的特点我国正处于一个新旧交替、二元体制并存的体制转换时期,即从过度集中的排斥市场机制的计划主导型经济体制向国家间接调控和市场体系相结合体制转变的特定历史时期。在这一时期,投资机制发生了变化,宏观控制的难度加大,二元机制交互作用形成新的投资膨胀环境,也相应产生出投资膨胀的一些新特点:1.投资膨胀与投资不足并存,并互相牵制。投资膨胀是一个相对概念,它至少可以从两方面来解释:一方面,投资所需要的人财物力与社会上可提供的人财物力相比较,如果投资需求超过国力的可能称为投资膨胀;另一方面,投资现实规模本身与社会经济发展对投资需求相比较,如果投资现实规模大于投资需求规模称为投资膨胀。这实际上是一个问题的两     

培育与发展住房租赁市场的政策结构剖析——基于政策工具与产业链双视角

住房租赁市场发展是"建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度"的关键内容。现阶段,我国住房租赁市场正处于培育与发展阶段,基于政策工具和产业链双视角,我们以政策工具为横向维度、住房租赁产业链为纵向维度构建住房租赁市场政策的二维政策分析框架,采用内容分析法,明晰2016-2017年我国各省市发布的培育与发展住房租赁市场的政策结构。研究表明,当前住房租赁市场政策存在环境型工具使用过溢、供给型政策工具结构失衡、需求型政策使用不足等问题,进而提出了优化政策工具结构、适度降低环境型工具使用频率、加强住房租赁市场信息管理及平台建设、重视需求型政策工具拉动作用等建议。     

我国城镇住房市场“十一五”回顾与“十二五”及未来十年展望

十一五期间我国住房市场快速发展,房地产开发投资增长较快,住房供应能力显著提高,改善了居民的居住条件和环境,推动和带动了经济及相关产业发展。但住房市场供求矛盾没有得到真正缓解,消费性需求与投机性需求关系被扭曲。本文从刚性需求和实际交易两方面考察了当前的城镇住房市场关系,展望了十二五及未来十年我国城镇住房市场供需变化,认为我国城镇住房市场正面临重大转型。     

中国住房保障体系构建研究——基于"三元到四维"的视角

住房保障制度是我国社会保障制度的重要组成部分,完善的住房保障制度,有利于推动住房市场的发展,促进我国经济稳定发展与社会和谐.目前,我国住房保障的首要任务是解决中低收入群体住房困难,"以租为主"的住房保障政策是可取之道."三元到四维"的住房保障体系要求我国住房保障制度将公共租赁房与廉租房作为解决中低收入群体住房困难的主要方式,将限价房作为满足中等收入群体住房需求的主要手段,将住房公积金和住房信贷等方式作为实现高收入群体住房需求的主要措施,藉此以满足不同收入阶层的住房需求.     

中国股市"过度反应"与"规模效应"的实证分析--基于中国上海A股股票市场的检验

以行为财务学的相关理论为基础对上海A股市场上市公司是否存在过度反应和规模效应现象进行了检验。研究结果发现上市公司的投资报酬率受到规模效应的影响显著,小规模上市公司的超常报酬率要远高于大公司,同时市场也存在着一定程度的过度反应现象,因此不支持市场有效假说。     

总需求模型与经济周期——马克思经济理论基础上的模型

市场经济是需求约束性经济,社会总需求决定着社会经济运行.除政府支出外,社会总需求由消费需求与投资需求两部分组成.消费需求的运行特点取决于经济制度和体制.消费需求不仅构成总需求的重要组成部分,而且,通过传递效应决定投资需求.同时,投资需求又有自身的倍加效应,并且周期性运行.这些因素共同决定了社会总需求(除政府支出外)并导致社会经济周期运行.     

我国房价波动机理及其政府规制

本文从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素,并提出了相应的政府规制房价的对策建议:增加土地有效供给,规范地方政府行为,把住房价上升的源头;完善供给结构,加大保障性住房建设力度;加强市场监管,遏制住房投机需求;引导各方面的理性预期,形成正确的消费理念和行为。     

当前湖北省有效需求不足的深层次原因分析

自1997年下半年以来，湖北经济出现了有效需求不足的问题。本文对湖北经济面临的有效需求不足的表现形式进行了系统阐述；并就此从外部的政策环境、体制环境、市场环境及其对全省经济发展的制约，内部的投资结构、消费结构、生产结构及其存在的缺陷，环境、结构、功效的动态变化及其对全省经济发展的影响等方面，对全省有效需求的影响作了全面的分析和探讨；并提出解决当前全省经济有效需求不足问题的关键在于扩大内需，调整结构，改善供给。     

如何启动有效需求

我国当前经济中出现的有效需求不足属于转型期有效需求不足.其原因主要是1)国企改革中出现的消费需求和投资需求不足;2)经济市场化与经济结构的矛盾;3)居民消费自我抑制;4)供给结构僵化;5)收入分配结构不合理;6)企业体制和金融体制转换.     

农村金融需求的结构性与层次性分析

本文分析了农村金融需求的整体结构特点,并且在此基础上具体探讨了农村借贷结构、层次的不同以及借贷用途的不同。通过本文的分析,我们可以看到中国农村金融市场“二元化”结构的严重程度。针对中国农村金融市场“分割性”的特点,本文提出了相关的建议。     

基于需求理论的农民工住房保障分类供应的思考

受经济收入、定居意愿等方面的影响,农民工的择居行为出现分化,并呈现出寄居需求占主导、过渡性居住和永久性定居需求比例相当、家庭式居住需求日益增多等新特征。基于需求理论,对农民工住房保障进行分类供应是住房保障供需平衡的需求,有利于提高住房保障的针对性和有效性、推动农民工市民化、降低住房保障成本,因此应分类管理农民工住房保障,通过政策组合鼓励定居型农民工拥有住房,以公租房和市场租房为主体提升就业型农民工居住质量,促进农民工从就业型向定居型转变,重点建设家庭式住房。