住宅空置统计的国际比较及借鉴意义

一、住宅空置统计指标及指标解释(一)住宅空置统计指标的界定1.空置。在房地产经济学中,空置(Vacancy)是指建筑物的整体或部分目前并未得到使用,处于等待出租或出售的状态。无论是第一次进入市场的新房屋,还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋,只要没有确定新使用者(处于等待出租/出售状态)的房屋,都属空置的范畴。由此可知,空置的概念并不区分房屋的新旧,而是表示房屋未处于使用的状态,包括未被使用的房屋,或是等待出售或是待出租的空房。除非市场上所有的需求者都非常狂热,一遇到房子就买或租,否则在任何一个住宅市场中都不可能出现零…     

加快住房建设应注意的问题

为了促进我国经济的稳定增长,提高老百姓的生活水乎,中央对住房建设拉动经济增长寄予厚望。必须加快住房建设,但在具体做法上又必须积极、稳妥,以保证住房建设目标的顺利实现。一、加快住房建设主要是加快普通居民住宅建设1、空置商品房影响住房建设资金的良性循环尽管采用了一系列措施．全国空置商品房逐年增加已是个不争的事实。以近几年为例．1995年空置商品房5046万平方米,1996年空置6624万平方米,1997年空置商品房达到了7038万平方米,以每平方米3000元计,就有200O多亿元资金被“套牢”。据统计,1993年至1997年国家财政收入每…     

完善住房保障制度 促进社会和谐发展

完善住房保障制度,确保城镇低收入家庭达到联合国《关于新千年中的城市和其他人类住区的宣言》中所提出的“人人享有适当住房”的目标,是构建社会主义和谐社会的重要举措之一。随着我国经济的飞速发展,全体人民生活水平不断提高的同时,出现了收入分配差距加大的现象,导致部分城镇最低收入家庭无力拥有适当的住房。这与党中央提出的建设社会主义和谐社会的目标不一致,在坚持“以人为本”的原则下,做好城镇低收入家庭住房保障工作,是当前我国各级政府工作的一项重要内容之一。     

浅谈我国房地产开发中应注意的几个问题

目前,我国房地产市场一方面是商品房的大量积压,一方面是许多住房需求者买不上满意的住房.文章从分析这一现象入手,提出了目前我国房地产开发项目投资决策中存在的市场定位、区位定位不准,投资收益评估方法单一,缺乏风险意识等方面的主要问题及解决的基本思路.     

上海市新建商品住房供需结构研究

住房的供给与需求结构相匹配,即不同收入的居民能获得与其收入匹配的住房类型,是房地产市场健康发展的保证.本文主要研究上海不同收入家庭对上海新建商品住房(包括市场化住房和保障性住房)的支付能力,首先采用房价收入比指标对上海市城镇居民住房支付能力变化情况进行初步分析,然后用剩余收入法测度不同收入家庭可购房屋价款,以面积、地理位置和户型划分住房供给结构,并通过匹配度分析对住房供需结构状况进行研究.     

从消费角度考察我国住宅融资体系

从消费角度考察我国住宅融资体系东南大学经济管理学院韩勇南京大学国际商学院姜宁目前，推动住宅产业的发展，在我国政府内外不同层次已基本形成共识。然而，在我国一方面是商品房空置大量存在，另一方面是居民强烈的住房要求。住房价格和职工收入的不相适应，在相当程度...     

杭州市居住空间分异现象的统计调查分析

随着我国城镇住房制度的改革,城市居民由过去单位福利分房转为市场购房。不同收入阶层的家庭根据自身的经济条件、需要、偏好等自由选择住房,结果导致收入、职业、文化等特征相类似的居民聚居在某一特定区域,不相类似的居民则彼此分开,整个城市形成一种居住分化甚至相互隔离的状态。而杭州作为长三角南翼的中心城市,近年来城市居住空间分异的势头比较明显。面对这种现象,文章以杭州不同类型的典型居住宅小区调查为基础,对杭州当前居住空间分异的现象进行了分析,并针对当前这种分异现象提出了一些对策和建议。     

中国城镇居民住宅需求的影响因素

随着中国住房制度改革的不断深入,居民住宅市场已经初步形成.居民住宅市场过程中存在着诸多的不合理因素,突出的表现就是,一方面广大居民住房拥挤不堪,而另一方面又存在着大量商品住宅空置.据有关资料分析,空置商品房中商品住宅所占比重居高不下,有的城市商品住宅的空房率甚至超过60%.面对这种现状,认真分析城镇居民住宅需求的影响因素及其对城镇居民住宅需求的影响特点,应是一件很有意义的工作.     

中国人口城市化对城镇住宅市场需求的影响

一、问题的提出自20世纪80年代实施住房制度改革以来,中国城镇民的住房水平有了显著的提高。到2003年底,中国城镇人均建筑面积达23.67平方米①。自2001年起,中国房地产投资成为仅次于基本建设的第二大类投资,2003年全年累计完成的住宅投资额高达5227.8亿元①,是1997年的3.4倍。但同时住宅市场出现了一种与经济学理论相违背的非均衡现象:商品房空置量的不断递增与住房价格不断上涨相矛盾。统计资料显示,1995年全国城镇商品房空置面积为5031万平方米,到2003年11月空置面积已突破1亿平方米②,但同时,建设部公布的数据显示商品房价格不断上涨,已…     

城镇居民收入差距"差"在哪里

在收入分配分析中,需要揭示不同收入来源和不同收入要素对收入差距的贡献。本课题采用国际上通行的方法——基尼系数和泰尔指数分解法,对近年来我国城镇居民收入分配差距进行分析。基尼系数是目前国际上用来判断收入差距程度最常用的指标。基尼系数可以进行国际比较,也便于进行     

解决经济发展不平衡问题的税收优惠政策研究

我国是一个生产力水平较为落后的发展中国家，社会发展的不平衡在区域经济发展水平的差异上表现得最为明显。以现有的东、中、西三大地带的比较来看，中西部地区的国土面积占全国的86％，人口占59．41％，而1999年东、中、西部人均GDP的比例为1：0．472：0．372。这种不平衡已经影响到全国整体经济效益提高，加剧了基础工业与加工工业的失衡，甚至危及民族团结和社会稳定。据报道，我国的收入分配差异拉大，用来衡量收入差距的基尼系数已经达到0．4，进入国际警戒线。造成收入差距拉大的原因主要是改革开放后高收入人群迅速增多，以及经济转型期低收入弱势群体的范围有所扩大。由引可以看出地区差异的严重程度。然而不可否认，造成区域经济发展失衡的因素很多，限于篇幅不可能一一加以阐述，本文只从税收优惠政策方面进行分析。     

房价收入比计算方法之我见

房价收入比通常是指商品房销售价格(指平均每平方米销售价格,下同)与居民户均收入之比,是社会和学术界广泛关注的衡量住宅市场价格和居民住房消费承受能力的重要指标,也是制定住房政策的重要依据.国际上通常将房价收入比指标值6倍定为警戒线,超过6倍则认为房价超出了居民的承受能力.在国内,不论是经济学界还是普通百姓,大家都感受到近几年来房地产业发展非常快,同时伴随着房价显著的上升.据有些专家估计,我国的北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的房价收入比都超过了10倍,认为房价收入比超过了国际的警戒线,房地产已经存在严重泡沫.随着这个指标在社会上更广泛的应用,更深入的研究,它的不足之处也日益明显.笔者认为目前计算房价收入比只考虑到上市住房的房价和家庭户均收入这两个指标,以这种方法计算的房价收入比不能全面准确地反映住房价格和居民住房消费的承受能力,而应该对房价收入比计算方法进行细分,从不同角度计算分析房价收入比.     

中国收入极化现象与经济发展的关系分析

收入极化是一种不同于收入不平等的收入分配现象,它说明了收入分配向不同的两极或多极聚集的趋势.文章采用ER极化指标测算2002～2010年全国收入极化测度,分析了我国近几年收入极化的趋势及造成这种趋势的可能原因.同时还对中国31个省市2000年、2005年及2009年的收入极化进行了测度,并运用GMM(广义矩估计)方法,分析了其自身的变化趋势及其与各省标准化的人均国内生产总值(以下简称人均GDP)之间的关系,显示出我国收入极化与人均GDP间一直呈现出负相关的关系,且两者相关性在进一步的增强.     

经济预警的理论和方法(之六)——中国经济波动的主要特征与监测指标体系

在第四讲中,我们介绍了经济波动的定义和度量.经济波动是经济活动中必然出现的一种现象,尽管不同经济体制下的经济波动具有不同特征,但是,波动是不可避免的,经济预警的目的不在于消除波动,而是要根据经济波动的规律性,进行预报,并根据波动所可能产生的影响或危害,采取必要的防范措施,以达到减轻其不利影响的目的.因此,经济预警的理论基础是经济波动的理论.在这一讲中,我们将介绍两方面的内容,其一,介绍中国宏观经济波动的主要特征;其二,介绍经济监测的基本方法.在介绍以上内容时,我们以月度统计数据为依据.     

成都市经济适用房供应机制解析

6年来,成都市经济适用住房建设完成总投资79.91亿元,开工760.21万平方米,竣工686.76万平方米,市政府仅报建费一项政策减免金额就达4.56亿元之巨。经济适用住房(安居工程)建设,解决了10万多户中低收入职工的居住困难,促进了我市住宅与房地产的健康发展。在目前成都市经济适用房的销售中,出现了有效需求不足的现象。而造成这种情况的主要原因有以下几点:经济适用房定位不够准确。首先,在选址问题上出现“错位现象”。我市经济适用房的位置离市区较远。虽然开通了公交专线,但无形中还是加大了交通、教育、购物成本。其次,目前把中等偏低收入线…     

我国商品房空置现象的理论探因（摘登）

近年来 ,我国商品房空置问题较为突出 ,已对房地产市场的健康发展产生负面影响。笔者认为 ,我国商品房空置现象 ,主要与市场供需特性、市场效率、市场预期以及自然空置等方面因素有关。　　一、商品房供需特性与商品房空置1 商品房供需特性具有显著差别。第一 ,商品房供给弹性小且存在时滞影响作用 ;第二 ;商品房需求波动性强且价格弹性大。2 供需特性所引发的供需矛盾是产生商品房空置的根本原因从理论上看 ,商品房的供需与空置满足基本关系式“供给 =需求十空置”供求矛盾是产生商品房空置的根本原因。(1)供给短期刚性及中长期滞后性与需…     

基尼系数是一个完备的不平等程度的度量指标吗？

一、简介用来测度收入不平等程度的广为人知的基尼系数有时也会受到挑战。虽然其正确性毋庸置疑,但是在对基尼系数进行分解研究的时候,其无法被证明是一个完美的测度指标。这可以被认为是由于收入分组的复杂本质。更加具体的说,当存在“重叠”现象时,基尼系数就缺乏一定的“纯度”。当表征收入不平等程度的基尼系数被分解成组间和组内贡献的时候,如果子小组的收入界定范围产生了重叠,那么一个麻烦的、很难理解的残差项就会产生。此时使用基尼系数就会出现不明确的结果。与不同收入区间对应的收入分组内的个人会被重复计算,而这种重复计算就…     

广东省农村居民家庭收入分配差距的计量与分析

目前用来计量居民家庭收入分配的不均等程度的最为广泛采用的一种方法为基尼系数法.它是通过计算著名的洛仑兹曲线与绝对平均线的偏离程度来度量收入分配的不均等程度的,然而由于它计算的复杂性使得它的运用受到一定局限.本文给出一种新的数学模型--熵值估计法(吴红宇,1998),它不但能很好地用来描述居民的收入分配,并且由于它的简单性和易操作性,使我们能够利用它的计算结果来进行定性分析.     

房子背后的统计

人人都有一个家."家",甲骨文字形上面是"宀"(mián),下面是"豕"(猪).从字形上看,上面一点代表孩子,中间宝盖头,代表房子,头上有屋瓦,地上养着猪(豕),这便是家.因为中国自古是农耕社会,住所是很重要的,没有住所就无法定居,便也谓之无家.其实,即使在当下,住房仍然是家的根基.中国人对房子是情有独钟.缘于此,当下,热辣辣地滋生了房价收入比、住房痛苦指数等新鲜的统计指标.     

国际住房支付能力现状启示与我国的政策选择

一、国际住房支付能力现状住房支付能力反映了家庭从市场购买或租赁住房的交易能力。其衡量的重要参考指标之一是房价收入比。所谓房价收入比,根据世界银行的定义,是指居住单元的自由市场价格的中位数与家庭年收入的中位数之间的比值。为了解国外住房支付能力的现状,笔者开展了