农村宅基地退出的政策演变、模式比较及制度安排

为了解决城乡建设用地不合理的"双增长"和农村日益严重的空心化问题,当前必须尽快为农户自愿有偿退出宅基地提供合理的制度安排。自农村改革以来,宅基地退出政策经历了允许农村房屋与宅基地一体转让、禁止向城市居民出售农村住宅及宅基地、探索宅基地有偿退出与集体内部转让三个阶段。现行宅基地退出模式主要有宅基地换房、宅基地收储和市场化交易三种。比较而言,市场化交易能够发现宅基地价值、实现供需平衡,有更好的推广价值。但是,当前实施宅基地退出,除法律法规及观念上的障碍外,还存在其经济价值难以实现、相关配套改革缺乏、少数农户的财产权不被重视等问题。为此,必须完善相关法律法规,加快综合配套改革,依靠政府引导和市场化途径,实施分类、分层、多样化的策略,建立和完善长效机制,推动进城落户农民自愿有偿退出宅基地。     

稳步推进问题导向的农村宅基地制度改革——对晋江三个村庄的调查

当前,我国正在33个县级单位开展农村土地三项制度改革试点.福建省晋江市是宅基地制度改革试点单位之一.文章基于晋江市三个镇(以T1镇、T2镇、T3镇表示)的三个村(以V1村、V2村、V3村表示)开展的案例调查,对该市农村宅基地利用现状及存在的主要问题、宅基地流转与退出过程中面临的主要障碍,以及如何通过问题导向的宅基地制度改革试点提高农村土地的集约节约高效利用、稳步推进农村宅基地制度创新等相关问题进行了分析.研究发现,农户对宅基地的需求与依赖程度,文化传统风俗、农户就业模式是影响农户作出宅基地流转与退出决策的主要因素,其中文化传统风俗与经济发展水平相互影响;土地产权关系不明确、宅基地管理制度及流转与退出机制不完善、资金问题以及宅基地的经济潜力则是实现宅基地流转与退出这一宅基地制度改革目标需要考虑的主要问题.     

政策认同、非农化能力与农户"两地"退出意愿 ——兼析土地功能分异的影响及退地方式的认同序列

新型城镇化进程中,土地退出是农民农村退出的关键.对云南省9个县(区)调研资料的分析表明:农户的政策认同会显著增强其退地意愿;非农化能力对农户退地意愿具有门槛效应,非农化能力处于中间水平时与退地意愿显著正相关,但较低或较高时对退地意愿无显著影响;承包地与宅基地的功能分异使农户"两地"退出意愿存在差异,宅基地退出意愿弱于承包地退出意愿;农户更愿意选择低风险和收益稳定持续的退地方式,承包地退出偏好"货币化补偿"方式,而宅基地退出偏好"实物置换"方式.应强化政策宣传,提高农户的政策认同度;要警惕非农化边界效应陷阱,厘清农村土地制度改革与新型城镇化的关系;要构建和完善一种分期、稳定、持续的退地补偿机制,并基于承包地与宅基地的功能分异因"地"施政.     

乡村振兴背景下农村宅基地盘活利用问题研究

盘活利用农村宅基地对于激活农村土地要素、盘活农民"沉睡"的土地资产、保障乡村振兴用地需求意义重大。乡村振兴背景下盘活利用农村宅基地存在一些现实困境,包括宅基地使用权流转存在法律制度障碍、宅基地使用权回收制度缺乏可操作性、宅基地有偿退出政策难以落地实施、村庄规划长期缺失及相关制度配套不到位等。在乡村振兴背景下,应从推进农村宅基地制度创新、建立农村宅基地盘活利用长效机制、创新农村宅基地盘活利用模式以及强化村庄规划引领等方面着力推进农村宅基地盘活利用。     

中国农村土地流转:问题及影响因素——一个文献综述

本文主要回顾了近年来学术界关于农地承包权和宅基地流转中存在的问题、影响因素及宅基地退出机制等一系列热点问题的研究,并进行了简要评述。当前该领域研究既涉及流转原因也涉及制度设计,分析视角由农户个人特征等微观因素上升到社会保障和地方政府等中观制度以及土地制度和法规等宏观环境层面。但是,近期能够实施并兼顾社会、法律、政治、经济等各方面情况的理论和政策仍然不足。     

农村宅基地使用权的流转与退出机制

建立健全农村宅基地流转与退出机制,对于改革集体建设用地使用权制度、保护农民合法权益、缓解城镇化与工业化进程中建设用地供给紧张局面具有重要意义。经济利益驱动、多方需求旺盛、政府强制征收及政策环境驱动、文化传统驱动构成宅基地流转与退出的动力机制,而制度不完善、农民传统观念浓厚、具体退出机制缺失、监督管理工作乏力阻碍了宅基地的流转与退出。宅基地的流转与退出可分层次、分情况进行。     

农民工市民化与农村宅基地退出的互动关系研究

推进农民工市民化是我国新型城镇化发展的重要目标。农民工市民化与进城农民工退出农村宅基地之间关系密切。从互动机理来看,农村宅基地退出可以为农民工市民化提供必要的资本支持,农民工市民化则对宅基地退出提出了现实需求;从互动机制来看,新型城镇化是推进农民工市民化与宅基地退出的最大动力,而促进农业人口转移为市民和实现农村土地高效利用是重要的运行机制。在农民工市民化进程中,引导农民工退出宅基地具有可行性。为了促进农民工市民化与宅基地退出互动,应加强"房地一体"的农村宅基地确权登记发证工作,建立农村宅基地价格评估和管理制度,构建新型城乡空间体系,建立农村宅基地退出的实施保障机制。     

农民工退出宅基地的意愿、诉求及引导建议

对安徽省合肥市农民工宅基地利用、宅基地退出补偿意愿和相关利益诉求的调研数据表明,不同特征农民工退出宅基地的意愿差异显著。农民工担心失去生活保障及补偿过低是其不愿意退出宅基地的主要原因,农民工选择较多的补偿方式是货币补偿、住房补偿、获得城镇社保和提供就业保障。农民工退出宅基地的利益诉求体现在宅基地的财产性功能诉求、"居者有其屋"的安居诉求、享有均等化公共服务的保障诉求及稳定就业和提高家庭收入的诉求,应从充分尊重农民工意愿、完善农村宅基地产权制度、建立健全农民工宅基地退出利益补偿机制等方面引导农民工自愿退出宅基地以促进农业转移人口市民化。     

三权分置下宅基地发展权的法权结构与实现路向

宅基地三权分置改革的核心是宅基地发展权的赋予和配置。当前,《民法典》规定的宅基地使用权的权能仅有占有权和使用权,而无收益权和处分权等发展权能。法律缺位以及农户以非正式制度方式对于宅基地发展权的事实上的享有,导致政府、集体、农户在宅基地发展权上的争端始终不断。未来的宅基地制度改革,应赋予集体和农户对闲置宅基地的部分发展权,并通过债权或物权方式赋予社会主体一定的发展权,进而形成由集体、农户和社会等多主体共享宅基地发展权的局面。《民法典》或《土地管理法》应当以正式制度的方式承认宅基地发展权,并规定享有主体和利益分享机制。     

混合所有制导向的我国农村土地制度改革

现行的城乡二元土地管理制度引发了严重的"城市病"与"农村病"问题,而且由于农村集体所有土地不能与城市国有土地一样同等入市、同权同价,不仅影响到城乡之间的发展不平衡,甚至威胁到了我国当前宏观经济的平稳、健康发展。为此,应采取混合所有制思路改革农村土地制度,这一土地制度的特征在产权结构上表现为"三权分立",即国家拥有农村土地的规划与用途管制权,集体拥有耕地发包权、宅基地划拨权和建设用地占有使用权,农户拥有承包地承包经营权和宅基地使用权;在具体管理上表现为"三种模式",即集体所有、国家管理,集体所有、农户管理,集体所有、集体管理;管理责任人分为"三个主体",即国家、集体经济组织和农户。     

“三权分置”背景下宅基地资格权的法理阐释与制度构建

“宅基地资格权”是由中央政策性文件创设的新概念,实践中对于宅基地资格权的法律性质、主体认定、权利内容等存在诸多争议,资格权的确认、登记和退出等环节的制度构建也不健全。根据宅基地“三权分置”改革目的及宅基地资格权的功能设计,宅基地资格权应定性为成员权的衍生权利,权利主体和行使主体分别认定为“集体成员”和“农户”,权利内容包括宅基地分配请求权、监督管理权、取回权、优先受让权、政府征收补偿权和救济权。在制度建构方面,应当在尊重各地区实际和村民意见的基础上,制定相对统一的取得、登记和退出机制。     

经济欠发达远郊村宅基地退出:农民意愿、影响因素及相关建议——以宅基地零星退出与货币补偿为视角

为解决城市发展用地不足及有效利用农村建设用地,不少地方政府积极探索与推进宅基地退出工作.农民是否自愿退出宅基地是该政策成功的关键之一.实践调查得出,经济欠发达远郊农村农民宅基地退出意愿不高.影响宅基地退出的因素主要包括:半工半农的生产生活方式、补偿高低、传统观念及对祖宅的感情因素、未来生活成本及社会保障因素等.由于目前大部分农民尤其是远郊农民对土地还有一定的依赖性,大规模退出宅基地的条件尚不成熟.建议在做好确权登记的基础上,推行土地承包经营权的流转,建立合理的宅基地退出补偿标准,完善农村社会保障制度,稳步推行宅基地的退出.     

关于规范农村宅基地管理的思考

加强农村宅基地管理是关系到农村社会稳定、农民群众生产生活的重要工作,也是当前农村工作的热点和重点问题之一。本文从我国农村宅基地管理现状出发,针对我国农村宅基地管理中存在的问题提出了以下几点对策：推行农村宅基地使用制度改革、完善农村宅基地发展规划、推进＂空心村＂治理和旧村改造。     

宅基地使用权制度的不足和完善

宅基地使用权制度是农村重要制度之一,对于保障农村居民安居乐业、稳定生活具有重要意义。在社会发展过程中,逐渐显露了一些与宅基地使用权有关的法律问题,如宅基地使用权的转让、宅基地上房屋的继承等。所以,应制定统一的宅基地使用权法律,建立、健全宅基地使用权管理和指导制度,完善宅基地使用权制度。     

宅基地流转改革的价值趋向与改革路径

十八届三中全会提出"赋予农民更多财产权利"、"改革完善农村宅基地制度"的改革目标。通过梳理各省市针对宅基地使用权的流转改革可以发现,许多改革虽在主体、内容、依据上存在"合法性风险",但是对我国滞后的宅基地制度的"松绑",有利于激发经济社会发展活力,属于"良性违法"现象。宅基地使用权流转制度改革应当有利于维护农民的生存发展权、有利于发挥土地利用效率、有利于维护社会公平。在价值衡量基础上,提出宅基地流转应当按照"两步走"步骤稳妥推进、逐步开禁;进一步扩大宅基地使用权的基本权能;建立宅基地的有偿取得和有偿退出制度;完善宅基地使用权的流转方式;建立宅基地流转土地收益公平分配机制。     

农村城镇化进程中宅基地资源配置研究

随着城镇化进程的加速,农村宅基地功能发生变迁,现有的农村宅基地资源配置制度安排已明显不适应这种变迁,农村宅基地制度改革势在必行.当前,农村宅基地资源配置存在的问题是:宅基地的财产功能和社会保障功能的冲突是主要矛盾;追逐潜在利润是农村宅基地获取和使用中寻租现象的根源;加强流转是实现农村宅基地优化配置的根本途径.农村宅基地的流转必须对现行的宅基地制度进行创新,明晰产权:一要优化宅基地取得制度,有效防止宅基地的空置和浪费;二要积极推行宅基地入市,实现土地资源的有效配置;三要完善相关配套制度,有效解决路径依赖的问题.     

农民产权认知冲突对宅基地退出意愿的影响

现行农村宅基地使用制度下,农民对宅基地产权的错误认知引发了宅基地产权认知冲突,最终影响农民宅基地退出意愿.在理论剖析农民宅基地产权认知冲突形成的基础上,比较分析试点区和非试点区的农民宅基地产权认知冲突差异,实证分析非试点区农民宅基地产权认知冲突对宅基地退出意愿的影响,研究表明:试点区和非试点区农民对宅基地所有权和使用权均存在产权认知冲突;试点区农民退出宅基地的意愿高于非试点区农民;宅基地所有权、抵押权能和继承权能的认知冲突都对宅基地退出意愿产生显著负向影响,宅基地流转权能认知冲突对宅基地退出意愿存在显著正向影响.因此,防范和化解农民宅基地产权认知冲突有利于正确引导广大农村居民退出宅基地的意愿,有助于提高农村土地利用效率.     

我国农村宅基地使用权流转机制研究

随着城镇化的快速发展,农村人口大量向城镇转移,一方面,建设用地需求不断增长,另一方面,由于宅基地使用权不能流转,大量宅基地处于闲置状态,从而导致土地资源配置低效。为此,建立农村宅基地使用权流转机制,对促进农村宅基地使用权规范、有序的流转,提高土地资源配置效率具有重要意义。文章在分析国内关于农村宅基地使用权流转研究的基础上,从宅基地制度历史变迁过程寻找宅基地使用权流转的合理性。同时,为适应城镇化的发展需要,宅基地使用权流转的权益机制、管理机制、市场机制和风险控制机制等应成为宅基地使用权流转机制建设的主要内容。     

农民产权认知冲突对宅基地退出意愿的影响

现行农村宅基地使用制度下,农民对宅基地产权的错误认知引发了宅基地产权认知冲突,最终影响农民宅基地退出意愿.在理论剖析农民宅基地产权认知冲突形成的基础上,比较分析试点区和非试点区的农民宅基地产权认知冲突差异,实证分析非试点区农民宅基地产权认知冲突对宅基地退出意愿的影响,研究表明:试点区和非试点区农民对宅基地所有权和使用权均存在产权认知冲突;试点区农民退出宅基地的意愿高于非试点区农民;宅基地所有权、抵押权能和继承权能的认知冲突都对宅基地退出意愿产生显著负向影响,宅基地流转权能认知冲突对宅基地退出意愿存在显著正向影响.因此,防范和化解农民宅基地产权认知冲突有利于正确引导广大农村居民退出宅基地的意愿,有助于提高农村土地利用效率.     

我国农村宅基地使用权流转的困境与出路

农村宅基地使用权流转制度改革既关系到农民的核心利益,也将在很大程度上决定农村改革的成败。面对当前农村宅基地使用权流转制度中的种种问题,改革是应有的、必然的回应,而改革方案的选择则必须十分慎重。通过深入梳理、分析宅基地使用权流转的现状与困境,不难发现建构宅基地使用权自由流转制度具有坚实理论依据与现实基础。本文将从一般原则、具体建议、相关配套制度的建立与完善等三个层面阐述宅基地使用权自由流转制度的建构。