论不动产物权变动中债权和物权的保护

随着房产交易的增多,有关房屋买卖的纠纷,特别是房屋双重买卖的现象大量发生。物权行为和债权行为是客观存在,因此,作为原因的债权行为和作为结果的物权变动必须遵循各自的生效要件。不动产物权变动应以公示方法即产权登记为生效要件,而债权变动则无须登记即可生效,登记的法律效果是发生不动产物权变动,而非物权转移合同的生效要件,不能将两者混淆。     

不动产物权变动规则例外研究

不动产物权变动以登记为原则,但是<物权法>第9条有"法律另有规定的除外"的例外规则设计.该例外规则具体包括哪些情形,法律为什么规定这些例外规则,在具体的司法实践中如何把握这些例外规则的法律适用.论文结合上述问题分析不动产物权变动中不以登记为要件的具体情形,并就原因及具体司法实践中的注意事项给出了自己的意见.     

形式审查还是实质审查——《物权法》不动产物权登记审查的解析及完善

不动产物权登记审查一直存在实质审查和形式审查的争论.考察国外不动产物权登记审查制度,不动产物权变动模式与登记审查方式并不存在对应关系.(物权法)对不动产物权登记审查的方式并没有明确规定,实践中采不动产物权登记的实质审查存在诸多弊端.我国的不动产物权登记应采形式审查,井通过建立自愿公证、登记申介代理、身份确认核实、统一公告异议期限等制度,来完善不动产物权登记审查制度.     

不动产交易的法律性质辨析

不动产不仅作为重要的生活资料存在,也是市场经济下最基本的生产要素。在当前我国民法典的编纂制订过程中,有必要重新认识不动产物权变动的理论,以及与实践的结合中出现的矛盾或冲突。本文以我国立法为基础,在立法论上借助传统大陆法的物权行为理论,结合最新的物权变动理论的研究成果,分析了不动产交易行为的概念特征、物权转移的性质与效力、实体与程序要件等法律性质。以期说明不动产交易在市场交易中的内在个性特征和相应的制度要求,以及在国家公权力适当干预下的不动产交易市场的秩序规则建构。     

不动产登记请求权冲突的司法解决

不动产登记请求权冲突是在不动产交易过程中广泛存在的一类法律问题。对这一问题的司法解决应当以登记请求权、登记申请权以及法律物权、事实物权的区分为起点,以保护拥有事实物权的登记请求权人为原则,依据权利冲突的不同类型采取各异的解决规则。     

不动产登记与事实物权的法律判断

不动产登记簿记载的法律物权与真实权利人的事实物权经常不一致。在法律上对不动产物权归属进行判断应当以登记公示为原则,以事实认定为例外,有限度地承认事实物权并予以保护。对法律物权与事实物权冲突的协调与保护应采用区分界定原则,以是否存在交易第三人为基础,判断事实物权与法律物权的优先地位,并完善相关制度,给与事实物权人不同的法律救济。     

论物权转让与危险负担

物权变动与危险负担,有法定与自治之分.自治之制,一般情况是所有权从合同成立时转移,危险负担也随之转移;法定之制,一般情况是登记或交付为转移所有权的时间,交付转移占有和危险负担.我国法对不动产物权变动,采登记生效主义;对危险负担之转移,采交付主义,即对物权变动与危险负担,采法定之制.但我国立法与德国物权变动采物权行为独立性及其无因性的登记生效主义不同,不动产物权合同的债权效力与物权效力分阶段转移,物权变动的效力基于合同、登记法律事实之构成,债权效力基于合同行为,危险负担转移取决于合同、交付法律事实之构成.我国应对合同债权效力、物权变动和危险负担作出分阶段转移的司法解释,以便法院正确适用法律.     

试论我国不动产物权登记制度

随着《合同法》的颁布和民法草案编制工作的进行,物权法的制订与否已引起学界的极大关注。国家专职机关的登记行为作为不动产物权的公示方法,对不动产交易的安全起到了重要的保障作用,在不动产物权法中占有重要的地位。应建立一套严格的不动产物权登记制度与即将制定的物权法相适应。而我国目前的不动产立法相对滞后,已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范,但比较零散,缺乏统一性和协调性。由此,借鉴世界各国关于不动产物权登记的先进经验,在筹划制订物权法的有利契机下,对我国不动产登记的基本理论和实践中出现的问题及对策进行研究,十分必要。     

论不动产物权登记效力

本文在对国外不动产物权登记立法比较研究的基础上,对我国现有不动产物权登记制度的特点进了总结,并认为民法应明确规定不动产物权登记的效力,且应仅针对物权的设立或转移,而不针对债权合同的效力,确定 不动产物权的公信原则,以维护交易的迅速和安全.     

论物权变动的形式主义原则及其在中国的法律适用

物权变动的"公示公信原则"从表述及内容的涵盖上有缺陷,因此以"物权变动的形式主义原则"概括物权变动的基本原则理论.在承认物权行为理论的前提下,笔者主张物权行为独立性理论是物权变动的形式主义原则的存在基础.物权变动形式主义原则的具体内容主要体现在不动产的登记和动产的占有上.结合对外国法的比较分析,本文着重论述了不动产和动产物权变动制度在中国的立法采用.     

论因地震引起的不动产物权变动——以我国《物权法》相关条文适用为视角

根据"所有的物权变动原则上都应纳入物权法"之原则,地震产生不动产物权变动的法律效果.因地震引起的不动产物权变动有四类:地震导致物权的丧失;地震导致不动产的变更;地震导致不动产的取得;地震间接影响不动产变动.在我国现行立法中,因地震等自然灾害引起的不动产物权变动存在着现行法无法适用或无法类推适用的情形,需要有专门的规则加以规范,或补充立法.     

物权行为与公示公信在不动产交易中的运用

物权行为的独立性、无因性、形式主义原理是确认不动产上物权的一种简捷、高效的方法。以不动产登记体现的公示公信原则有利于保护交易安全 ,解决实践中“一房二卖”、抵押权确定等问题。在期房交易中 ,预登记制度是公示公信原则的特殊表现形式 ,将物权行为与保护消费者居住权相结合可以较好地平衡交易各方的利益。     

略论我国不动产登记法律制度的发展和完善

不动产登记制度是物权法中物权变动规则的重要组成部分。我国现行法规中关于不动产登记类型的规定还很不健全。我国不动产登记法律制度的完善要在适应市场经济的发展上下功夫 ,做到“四个统一” :即统一法律依据 ,统一登记机关 ,统一登记效力 ,统一权属证书     

我国不动产登记错误的法律救济体系探究

不动产登记是保护不动产物权的重要方式,不动产登记错误的法律救济是不动产登记制度的有效补充.2007年<中华人民共和国物权法>明确规定了登记机关在登记错误时的法律责任和赔偿责任,但是并没有形成一个完善的救济体系.文章的目的就是对在新物权法的法律规范内,如何形成完善的不动产登记的法律救济体系做一个探讨.     

论物权的公示与公信原则

物权的公示是物权权利的公示 ,而不是通说所谓的物权变动行为的公示。同时 ,动产物权的公示方法是占有而不是交付 ,不动产物权的公示方法是登记簿而不是登记。物权一经公示 ,应产生公信力 ,以保护交易安全和善意第三人的利益。因此 ,在立法上 ,应当确立动产善意取得制度 (占有的公信力 )和不动产登记簿的公信力制度     

不动产登记请求权研究

不动产登记请求权可基于法律规定、合同约定、法院司法裁决以及诚信义务而发生,一定意义上来说,它既是一种物权请求权也是一种债权请求权。根据性质可将不动产登记请求权分为积极的不动产登记请求权和消极的不动产登记请求权。在行使不动产登记请求权时,当事人可向登记义务人提出登记请求以及通过司法途径获得权利救济。     

论我国不动产物权登记存在的缺陷及其完善

不动产登记机关不统一,增加了不动产登记的社会成本;房地分立登记,损害不动产物权在市场交易中的安全;不动产登记缺乏配套的登记审查机制,难以保证效率与准确率的平衡;不动产登记缺乏配套的登记错误赔偿机制,难以保证救济渠道的畅通。制定《不动产统一登记法》;统一登记机关,实现不动产登记规范化;实现房地统一登记、两证合一;建立配套的不动产登记审查机制;建立的不动产登记错误赔偿机制。     

不动产物权登记中的混合侵权及其责任——公私法的双重视野

在行政、民事混合侵权的情况下,不动产物权登记机关的赔偿责任的认定与承担在司法实践中颇有争议.在性质上,不动产登记应属行政行为,登记机关因"错误"登记而引发的赔偿责任应为国家赔偿责任,其归责原则适用过错原则;在责任承担方面,登记机关作为赔偿义务机关应与民事侵权人按份额承担各自的责任;在责任的实现程序上,行政与民事问题应一并解决.     

论因事实行为导致的物权变动

因事实行为导致的物权变动属于法定物权变动,应遵循特殊的物权变动规则.基于事实行为的性质,各国对因事实行为导致的物权变动作出了不同的规定.事实行为只有符合一定的条件才能导致物权变动,其变动形态包括物权的取得和消灭.在法律没有特殊规定的情况下,因事实行为导致的物权变动,其变动时间为事实行为成就时.     

诚信原则与物权行为关系之研究

笔者认为物权行为和诚信原则存在着不可分离性,善意取得乃物权关系中的基本诚信规则,不仅适用于动产,而且适用于不动产,善意取得规则的效力优先于交付和登记的公示公信力,并探讨了善意取得的判断标准及物权变动过程中诚信原则效力规则的两种复杂形态.最后,笔者对未登记房屋发生产权变动适用诚信原则效力规则进行了例证分析.