集体建设用地使用权流转必要性的系统论分析

虽然,近年来我国农村建设用地使用权流转已成为普遍现象,但相关的法律制度并没有建立起来.土地利用是一个系统,各种土地利用方式间相互影响,城镇土地市场与农村土地市场、城镇建设用地与农村建设用地、农村建设用地与农村农用地、城镇建设用地与农村农用地问相互影响,相互关联.系统论的方法是土地利用管理中遵循的首要原则.由于追求的目标、各地区的经济发展状况、不同的自然条件等因素的差异,使得土地利用存在较多的类型和模式.因此,必须应用系统论的方法理顺各种关系,更重要的是,需要站在系统论角度,对整个系统进行全面的统筹规划.应该制定农村集体建设用地使用权流转制度的政策.     

重庆市农村集体建设用地流转问题探讨

农村集体土地特别是集体建设用地流转问题,是制约我国农业融资与农村土地市场发育的重要因素。全国各地都在法律法规的框架下,积极探索集体建设用地流转的途径与方法。自重庆市获批设立全国统筹城乡综合配套改革试验区以来,其农业资本需求日益旺盛。通过分析集体建设用地流转的现状、动因与问题,提出应对建议,以期为其他农村土地市场发育滞后的地区提供借鉴。     

北京地区集体建设用地流转模式分析

土地已经超越了资本,成为制约中国经济发展的主要因素,对北京来说尤为突出。多种模式的集体建设用地流转能有效缓解工业化土地短缺难题,实现经济的可持续发展和宏观经济的内外均衡。     

海南省农村集体经营性建设用地入市流转问题研究——以文昌市为例

农村集体经营性建设用地入市制度改革,是“十四五”时期经济社会发展和乡村振兴的重要举措之一。2015年2月,海南省文昌市启动农村集体经营性建设用地入市试点改革。通过赋予集体所有制下的经营性建设用地更完整的土地权能并进行土地股份制改造,加强建设用地总体规划,建立职责明确、管理科学的农村集体经营体制,提高改革立法的权威性、统一性和专业性等措施,为农村集体经营性建设用地入市改革做好“顶层设计”,进一步盘活农村土地资源,促进一二三产业融合发展和增强新型农村集体经济活力,为海南自由贸易港建设和乡村振兴战略全面实施作出应有贡献。     

关于农村经营性建设用地使用权确权实体和程序的思考

农村经营性建设用地的确权关系到农村集体利益和广大农民切身利益的实现,在确权过程中,要本着尊重历史和现实的原则,以农民利益保护为出发点,按照实体法律规范的规定和程序法的基本要求严格进行,将农村经营性建设用地的使用权落实到每一个具体的主体身上,使其能够成为农村集体经济发展和农民利益保护的有效依据,确保农村社会的稳定。     

论我国宅基地使用权的流转

宅基地使用权是我国《物权法》专章规定的一项用益物权.传统宅基地使用权制度因其体现国家对农民基本生存权的保障之政策导向,与农民集体成员的属性紧密相关,取得主体具有身份性特征,客体也只存在于集体所有的土地之上具有特定性,使用上的无偿性和不确定期限性等特殊性更使其处分权能设计存在诸多限制.然而,从宅基地使用权用益物权之本质属性、福利功能实现方式多元化之必要性、社会发展对传统效率与公平的挑战以及城乡差别发展趋向诸角度分析,建立高效开放的宅基地使用权流转制度实属必要.应从土地利用总体规划、土地用途管制、二级流转监控等方面完善宅基地使用权流转的法律调整机制,把握宅基地使用权流转制度的适度性和合理性.     

地方海域使用权流转立法问题探索

目前我国法律中均未明确海域使用权流转的概念,学理界也未作出明确界定。我们认为海域使用权流转是指海域使用权在不同权利主体之间的流通过程中周转,其具有私权保护与公权监控的双重法律属性,应以私权与公权兼顾构建立法内容体系。从现行国家和地方立法比较看,海域使用权流转立法走向深化,但流转法律制度尚存在缺陷和不足:现有规定缺乏系统性,地方立法层级低;制度内容笼统,缺乏可操作性,难以解决流转过程中产生的相关问题;流转市场规制缺失,导致流转管理不到位。深化地方海域使用权流转立法可解决上述问题。地方先行立法已具备相应的政治、经济和法律基础,制度设计上要解决流转形式和流转范围、流转市场规则、海域价值评估和流转补偿规则、流转监管规则四个关键问题。     

农村土地使用权为何流而不动--析农村土地使用权流转的外部条件及政策选择

农村土地使用权流转是建设社会主义新农村的必要环节,但是我国农村土地使用权的流动极不活跃。剩余劳动力非农就业机会的短缺、农业比较收益的下降、分散且不稳定的土地使用权、农村社会保障机制的缺失以及农地使用权市场的不完善制约了农地使用权的流转。促使农地使用权流转顺畅发展的根本要减少农民,并进行相关的体制创新。     

城市房屋拆迁的土地使用权补偿问题

为了社会公共利益需要,在城市房屋拆迁过程中,基于房屋拆迁的特殊性即政府强制性和行政性及被拆迁主体之被动性和弱势性特点,对被拆迁人权利和经济利益的保护,维护社会稳定显得尤为重要。为此,必须对被拆迁人做出及时、合理的补偿,同时在补偿中必须明确对土地使用权进行补偿,即重视对土地使用权市场价值的补偿,采用合理的方法显现地价,改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺,造成权利损害的不合理状况,确保对被拆迁人进行土地使用权价值补偿。     

海域使用权法律性质探析

海域使用权是海域使用制度的前提性概念与核心范畴。海域使用权在法律性质上为一种私权———由公法规定的私权,具体而言,其特定性、支配性、排他性、绝对性等特征决定了它是一种典型的用益物权。将海域使用权定位为独立的用益物权对于完善海域使用管理制度,明晰国家、集体和渔业者就海域形成的产权关系,进而实行海域有偿使用并完善其机制,建立完善规范的海域资源有偿使用等制度以及改革海域管理模式,保护海域使用者利益具有深远的意义。     

让“老有所养”落到地上——解析《养老服务设施用地指导意见》

正【新政出台】为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号),国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》(以下简称"《意见》"),在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定,从土地政策上大力支持养老服务业发展。     

论农地使用权流转的制度创新

在最近几年 ,农业结构战略性调整中 ,农地使用权的流转 ,是农业改革市场化的必然趋势 ,各地出现了多样的流转形式 ,但是由于农村土地市场发育迟缓 ,配套改革滞后 ,出现了一些不规范的无序现象 ,成立县乡两级政府的土地信托服务机构 ,为社区范围内的农地使用权流转提供信息 ,指导签订合同与公证 ,解决纠纷等 ,有利于维护土地所有者、承包者和经营者的合法权益 ,有利于政府职能转变。     

基于城乡统筹发展的宅基地使用权流转探析

现行宅基地使用权流转制度造成土地资源大量闲置浪费、制约农村剩余劳动力转移、阻碍城乡统筹协调发展等,提出建立宅基地强制登记、宅基地退出补偿机制、宅基地有偿使用、实行多元化的宅基地使用权流转方式等制度创新建议。     

宅基地使用权流转的路径

宅基地使用权禁止流转制度使得实践中规避法律的行为十分普遍,形成错综复杂的农村宅基地使用权和住房交易的"隐形市场",为土地使用权的正常流转埋下了隐患,严重影响了社会的稳定.宅基地使用权流转势在必行."房随地走、地随房走"原则已成为宅基地使用权流转的障碍.如何在现有制度框架下通过循序渐进的改革方式,解决宅基地使用权的流转应是研究的方向.通过"两步走"的完善方式,先建立宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度,最终实现集体土地的国有化,纳入统一的土地流转方式.由此既解决了现实存在的宅基地使用权流转问题,又从根本上解决了宅基地属性问题,因此,是经济成本、社会成本较低的合理解决方式.     

农村建设用地入市的制度经济学分析

为实现集体经济组织的利益最大化,农村建设用地往往以非法方式进入土地市场,从而形成了土地隐形市场。为了规范土地市场,目前我国许多地区都在进行农村建设用地使用权流转的试点。农村建设用地进入土地市场进行市场化配置是必然趋势。要建立城乡统一的土地市场,应完善农村土地产权,改革土地征用制度。     

集体林权改革下林农林地流转意愿分析

集体林权制度改革已经进入关键阶段.新一轮集体林权改革的核心是明晰产权,这也是此次集体林改区别于历次的不同之处.在集体林地所有权不变的基础上,通过家庭承包的经营方式将林地使用权落实到农户,可以确立农民的林地承包经营主体地位,使林地成为农户的生产资料.在明晰集体林权的改革中,应致力于维护和保持林地承包经营的长期性和稳定性;也应完善和规范集体林地使用权流转,形成集体林地使用权合理流转的机制.     

摆脱土地的束缚,向空中发展--空间使用权理论新探

本文论述了我国空间使用权的现状 ,对空间使用权的认识 ,以及在我国构建空间使用权法律理论的现实意义。     

构建城乡统一建设用地市场法律制度

构建城乡统一的建设用地市场法律制度,是转变政府职能、理顺市场与政府关系、发挥市场在土地资源配置中起决定性作用的必然选择。形成于计划经济时期的现行城乡二元化建设用地市场法律制度,严重阻碍了城乡统一建设用地市场法律制度的有效生成。土地财政之瘾、对上负责之道和身兼数职之状分别是阻碍其生成的经济、政治和体制利益根源。在符合法定规划和用途管制的前提下,根据平等入市、同权同价的基本原则,构建以农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股、转让、抵押等为主要内容的城乡统一建设用地市场法律制度。     

东北地区土地经营权的流转问题

我国实行家庭联产承包责任制,曾极大地调动了农民的生产积极性。但随着生产力的发展,这一土地制度的缺陷日渐明显。同时,农业的规模效益与经济的市场化也要求进行土地制度创新。但东北地区还存在土地转出动力不足,政府在土地制度创新中主导性不足等问题。建议重构农村土地产权关系,发展特色生态农业,加强社会保障体系建设,以实现土地经营权流转。