集体建设用地使用权流转必要性的系统论分析

虽然,近年来我国农村建设用地使用权流转已成为普遍现象,但相关的法律制度并没有建立起来.土地利用是一个系统,各种土地利用方式间相互影响,城镇土地市场与农村土地市场、城镇建设用地与农村建设用地、农村建设用地与农村农用地、城镇建设用地与农村农用地问相互影响,相互关联.系统论的方法是土地利用管理中遵循的首要原则.由于追求的目标、各地区的经济发展状况、不同的自然条件等因素的差异,使得土地利用存在较多的类型和模式.因此,必须应用系统论的方法理顺各种关系,更重要的是,需要站在系统论角度,对整个系统进行全面的统筹规划.应该制定农村集体建设用地使用权流转制度的政策.     

构建城乡统一建设用地市场法律制度

构建城乡统一的建设用地市场法律制度,是转变政府职能、理顺市场与政府关系、发挥市场在土地资源配置中起决定性作用的必然选择。形成于计划经济时期的现行"城乡二元化"建设用地市场法律制度,严重阻碍了城乡统一建设用地市场法律制度的有效生成。"土地财政"之瘾、"对上负责"之道和"身兼数职"之状分别是阻碍其生成的经济、政治和体制利益根源。在符合法定规划和用途管制的前提下,根据平等入市、同权同价的基本原则,构建以农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股、转让、抵押等为主要内容的城乡统一建设用地市场法律制度。     

城乡土地市场协调发展的法经济学分析

促进社会和谐,全面建设小康社会离不开城乡土地市场的协调发展.运用法经济学理论,对城镇和农村土地市场的协调发展问题进行分析,认为城乡土地市场的协调发展必须以农村集体建设用地使用权流转和征地制度改革为前提和基础,并提出相应的对策建议.     

俄罗斯土地使用制度的新变化及启示——兼与我国土地使用立法比较

俄罗斯是大国且土地市场不完善,为实现土地资源有效利用和流转,俄罗斯法大幅缩限了终生继承占有权、土地永久使用权等用益物权的适用范围,建立了以土地租赁权为中心的土地使用新制度。土地租赁的优点是能够在土地市场中以非正式的交易方式实现土地资源的流转,较少受到复杂的土地交易规则和登记程序的影响,特别适合俄罗斯国情。比较中俄土地使用制度的立法现状,俄罗斯经验有助于改进我国土地使用立法工作,具体包括:设计和构筑以土地租赁权为中心的我国农村集体建设用地流转制度,摒弃土地使用权利非债权即物权的传统思维,土地承租人可以自由处分全部或部分租赁权,只须告知土地出租人而无须征得其同意,站在"大国"国情的认识基础上创新我国土地使用制度。     

农村建设用地入市的制度经济学分析

为实现集体经济组织的利益最大化,农村建设用地往往以非法方式进入土地市场,从而形成了土地隐形市场。为了规范土地市场,目前我国许多地区都在进行农村建设用地使用权流转的试点。农村建设用地进入土地市场进行市场化配置是必然趋势。要建立城乡统一的土地市场,应完善农村土地产权,改革土地征用制度。     

农村建设用地征收中的收益分配与效率损失研究——兼评反对自由流转观点

城市建设用地紧张和中央政府对农用地的严格管控,使得征收农村建设用地成为地方政府获得增量土地的主要方式.现有农村建设用地管理制度和土地征收制度赋予地方政府垄断征收权和城市一级市场的垄断供给权,被征地农户因此只能获得较少的补偿,而城市土地使用者则要支付更高的土地出让价格.现有的制度安排降低了土地资源配置效率,也减缓了农村建设用地转化为城市建设用地的速度,更不利于推进中国城镇化建设.政府只要做好土地用途规划、 加强使用过程监管、 维护好土地市场良好秩序,农村建设用地自由流转后不仅不会引发严重的经济社会后果,而且能够提高土地资源配置效率,推进城市化进程和增加包括农民在内的全社会福利水平.     

社区化养老用地法律分析

以社区为平台和纽带,融合居家养老和机构养老,打造不同程度负载养老功能的社区,实现社区化养老,已渐成发展趋势。但社区化养老用地存在诸多法律困境:老旧社区改造法律关系复杂,新建社区适老规划标准不清晰、用地搭配供应制度不成熟,综合养老社区用地优惠存在法律障碍,经营存在法律风险。建议分步改进国有建设用地供应方式,调整、完善供地制度;合理利用集体建设用地流转政策,降低用地成本,防控法律风险。     

论我国宅基地使用权的流转

宅基地使用权是我国《物权法》专章规定的一项用益物权.传统宅基地使用权制度因其体现国家对农民基本生存权的保障之政策导向,与农民集体成员的属性紧密相关,取得主体具有身份性特征,客体也只存在于集体所有的土地之上具有特定性,使用上的无偿性和不确定期限性等特殊性更使其处分权能设计存在诸多限制.然而,从宅基地使用权用益物权之本质属性、福利功能实现方式多元化之必要性、社会发展对传统效率与公平的挑战以及城乡差别发展趋向诸角度分析,建立高效开放的宅基地使用权流转制度实属必要.应从土地利用总体规划、土地用途管制、二级流转监控等方面完善宅基地使用权流转的法律调整机制,把握宅基地使用权流转制度的适度性和合理性.     

土地城镇化流转中政府参与行为的经济学分析

中国政府的土地政策虽然一直在改进,在土地流转过程中起到了宏观调控的作用,发挥了个人或者集体所无法达到的效果,但是有些地方还是无法适应农民的需求,存在与民争利的现象。在土地流转市场上,政府应该明确公共利益需求,做到土地增值收益要更多地向农民倾斜,让农民有更多地选择权、自主权和参与权,让农民分享现代化的成果。     

宅基地使用权流转的路径

宅基地使用权禁止流转制度使得实践中规避法律的行为十分普遍,形成错综复杂的农村宅基地使用权和住房交易的"隐形市场",为土地使用权的正常流转埋下了隐患,严重影响了社会的稳定.宅基地使用权流转势在必行."房随地走、地随房走"原则已成为宅基地使用权流转的障碍.如何在现有制度框架下通过循序渐进的改革方式,解决宅基地使用权的流转应是研究的方向.通过"两步走"的完善方式,先建立宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度,最终实现集体土地的国有化,纳入统一的土地流转方式.由此既解决了现实存在的宅基地使用权流转问题,又从根本上解决了宅基地属性问题,因此,是经济成本、社会成本较低的合理解决方式.     

重庆市农村集体建设用地流转问题探讨

农村集体土地特别是集体建设用地流转问题,是制约我国农业融资与农村土地市场发育的重要因素。全国各地都在法律法规的框架下,积极探索集体建设用地流转的途径与方法。自重庆市获批设立全国统筹城乡综合配套改革试验区以来,其农业资本需求日益旺盛。通过分析集体建设用地流转的现状、动因与问题,提出应对建议,以期为其他农村土地市场发育滞后的地区提供借鉴。     

释放制度能量:农村改革发展的新取向

我国农村改革发展30年间取得重大突破,保护农民土地权益关键是赋予农民土地用益物权.当前农村土地制度存在的突出问题是产权主体缺位和土地流转机制不健全,探索农地流转新模式迫在眉睫.在社会主义市场经济条件下深化农地制度改革,既要注重研究农地所有制又要充分关注农地产权,按照效率原则对农地产权进行合理界定,通过完善农地产权交易市场、打破地区壁垒等途径,促进农地资产合理流动,实现农地资源优化配.     

转型时期俄罗斯农地流转法律制度变迁的法经济学分析

俄罗斯农地私有化改革确立了农地私有产权的合法地位,但是就农地能否买卖一直未有明确的法律规定.这就使原有集体农庄和国营农场的职工所获得的只是写于"纸"上的土地所有权.土地的不可交易性使俄罗斯农地资源在改革初期并未得到合理的配置.2002年颁布的<饿罗斯农地流转法>为农地交易提供了制度保障,农地流转数量在<俄罗斯农地流转法>颁布后不断增加.而后,俄罗斯又制定了与农地流转相关的地籍管理的法规,使农地流转的交易费用降低.上述法规的制定促进了俄罗斯农地流转,为俄罗斯实现农业规模化经营提供了制度保障.     

农民的地权选择与农地制度改革

当前中国农村土地家庭承包制度得到多数农民的认同。但是,当前农村的土地权属关系仍不明晰、不稳定,农民最担心和反对的是国家或集体剥夺农民的土地承包权。农民不仅要求土地承包权的长期稳定,还有实行土地私有化的愿望。农村土地制度改革和完善的总方向应该是:完善土地二轮延包,改革土地征用制度,建立农地退出机制,实行"农地稳定、公地调整"的政策,建立农村地价评估机制,从而进一步明晰和强化农民的土地财产权,确保"农民对土地的生产经营自主权将长期保持不变,也就是永远不变"。     

浅谈促进粮食主产区农民就业与农地流转

我国粮食主产地区农民就业与农地流转应坚持以市场为导向,按市场经济规律办事,不断增强市场经济观念,建立城乡统一的劳动力市场,加快土地使用权流转市场建设步伐。     

论宪法土地征收制度的完善——基于城乡统一建设用地市场制度构建的背景

城乡统一建设用地市场制度的构建引起对国家土地征收制度的反思,建设用地市场制度的宪法规范构建要体现出市场制度的一般规律,必然要对国家在土地市场的角色给予重新定位。国家对土地的征收是各国的惯例,但是在征收和土地入市问题要进行法的秩序的重构。宪法秩序为我国建设用地制度的构建提供了理论体系框架,在该框架内,着眼城乡统一建设用地制度的特殊问题,重点探讨征收制度和土地入市的价值排序、国家征收公益标准的重新厘定、科学的补偿标准的构建和土地征收的程序完善等问题。     

农村土地流转进程中无地农民面临的困境及对策探析

土地承包期＂长久不变＂的本意是为农村土地流转顺利推进奠定权能基础,但此项政策在实际操作中却有可能固化村集体组织内的人均占地不均的现状,在农村缺乏有效的社会保障情况下,可能进一步加剧无地农民的生存困境。因此,需要理性对待并采取有效措施解决农村土地流转进程中的＂长久不变＂政策对无地农民造成的生存困难问题。在土地承包经营权流转中,通过强化无地农民享有特定的集体成员优先权,以及加大针对无地农民的社会保障体系的建设,可以有效化解农村现有的人均占地不均状况,使土地承包期＂长久不变＂的政策目标所蕴含的内在冲突得到有效化解。     

我国农村土地制度改革面临的主要问题及发展方向

文章认为现有的土地制度已严重影响和束缚了农民非农转移与农村发展 ;由行政手段主导的均田制向引入市场机制配置土地资源的转变 ,以及在此基础上土地权利的自由流动 ,是我国农村市场取向改革向纵深发展的必然要求。为应对WTO的挑战 ,应建立新型的农地关系 ,正确处理城镇化发展与保护农村利益的关系 ,实现农地合理、有序的流转 ,在农业现代化进程中实现土地制度创新     

北京地区集体建设用地流转模式分析

土地已经超越了资本,成为制约中国经济发展的主要因素,对北京来说尤为突出。多种模式的集体建设用地流转能有效缓解工业化土地短缺难题,实现经济的可持续发展和宏观经济的内外均衡。     

集体林权改革下林农林地流转意愿分析

集体林权制度改革已经进入关键阶段.新一轮集体林权改革的核心是明晰产权,这也是此次集体林改区别于历次的不同之处.在集体林地所有权不变的基础上,通过家庭承包的经营方式将林地使用权落实到农户,可以确立农民的林地承包经营主体地位,使林地成为农户的生产资料.在明晰集体林权的改革中,应致力于维护和保持林地承包经营的长期性和稳定性;也应完善和规范集体林地使用权流转,形成集体林地使用权合理流转的机制.