论我国推行住房反向抵押贷款的法律制度保障

我国老龄化问题日趋严重,亟须多样化的养老保障措施。住房反向抵押贷款是现有养老模式的有益补充,这一养老模式的运行前提是老年人对住房享有所有权且能实现其自由流转。我国住房反向抵押贷款市场尚处于起步阶段,相关法律制度还不健全。住房反向抵押贷款的推行需要相应的法律制度进行规范和引导,为此,要建立反向抵押贷款制度和抵押权人权利限制制度,以弥补正向抵押贷款制度调整反向抵押贷款法律关系的不足,消除老年人将住房抵押的后顾之忧;要完善住宅建设用地使用权制度,明确建设用地使用权期满后自动续期为无偿续期;要允许宅基地使用权与农民住房一并抵押,消除法律上对宅基地使用权作为抵押物的限制。     

宅基地使用权抵押的现实困境与破解之维——基于578份裁判文书的分析

宅基地使用权抵押是在不改变财产归属和利用关系的状态下，对财产价值的进一步发挥，是乡村振兴中赋予农民财产权益绕不开的话题。相对于法条上的严苛禁令，宅基地使用权抵押的实践则生动活泼，农民采用宅基地使用权抵押的行动早已悄然成风。基于裁判文书的分析清晰表明，宅基地使用权担保是农民普遍存在的产权诉求，宅基地财产担保功能的发挥存在多重困境。农民的土地财产权法律认知不足、农地的社会保障属性、产权确认不充分、宅基地流转障碍共同影响了宅基地使用权担保功能的实现。宅基地使用权能否抵押？社会各部门之间虽有行动偏差，但也存在趋同性空间。宅基地使用权抵押是农民的产权融资行为，未来应以有限抵押为原则设计相关制度。具体而言，就是立足于顶层设计落实农民的居住保障，着眼于居住升级完善金融供给，完善抵押配套制度以促成抵押担保的实现。     

农民住房财产权抵押的制度障碍及解决途径

为了解决农村融资难的问题,十八届三中全会提出了以农民住房财产权抵押贷款的思路。但是这一政策的实施面临着来自现行法律及土地制度的多重障碍。针对"住房财产权"这一概念包括或不包括宅基地使用权两种情形,在保障农民基本居住条件的前提下有两种可供参考的解决模式,即突破我国现有制度在房屋转让中采取的"房地一体"原则,通过土地上叠加权利的方式解决房屋的土地权源;或是淡化宅基地的住房保障功能,有条件突破现有的宅基地流转的某些限制,以真正实现农民充分享有宅基地使用权所蕴含的财产意义。     

宅基地流转改革的价值趋向与改革路径

十八届三中全会提出"赋予农民更多财产权利"、"改革完善农村宅基地制度"的改革目标。通过梳理各省市针对宅基地使用权的流转改革可以发现,许多改革虽在主体、内容、依据上存在"合法性风险",但是对我国滞后的宅基地制度的"松绑",有利于激发经济社会发展活力,属于"良性违法"现象。宅基地使用权流转制度改革应当有利于维护农民的生存发展权、有利于发挥土地利用效率、有利于维护社会公平。在价值衡量基础上,提出宅基地流转应当按照"两步走"步骤稳妥推进、逐步开禁;进一步扩大宅基地使用权的基本权能;建立宅基地的有偿取得和有偿退出制度;完善宅基地使用权的流转方式;建立宅基地流转土地收益公平分配机制。     

农村宅基地使用权流转问题探析

自新中国成立以来,农村宅基地制度经历了从农民享有宅基地所有权转变为享有宅基地使用权两个历史阶段.现行法律、法规虽然规定了农民享有宅基地使用权,但对其是否能够入市流转,确无明确规定.鉴于现行宅基地使用权制度存在的问题,应当在建立城乡统一的房屋和宅基地市场、实行宅基地一级市场垄断和有偿使用制度及建立宅基地收购储备制度等方面予以完善.     

三权分置下宅基地发展权的法权结构与实现路向

宅基地三权分置改革的核心是宅基地发展权的赋予和配置。当前,《民法典》规定的宅基地使用权的权能仅有占有权和使用权,而无收益权和处分权等发展权能。法律缺位以及农户以非正式制度方式对于宅基地发展权的事实上的享有,导致政府、集体、农户在宅基地发展权上的争端始终不断。未来的宅基地制度改革,应赋予集体和农户对闲置宅基地的部分发展权,并通过债权或物权方式赋予社会主体一定的发展权,进而形成由集体、农户和社会等多主体共享宅基地发展权的局面。《民法典》或《土地管理法》应当以正式制度的方式承认宅基地发展权,并规定享有主体和利益分享机制。     

“三块地”改革背景下集体建设用地使用权的再体系化

集体建设用地使用权应类型化为集体经营性建设用地使用权、集体公益性建设用地使用权与宅基地使用权。入市客体仅限于集体经营性建设用地,实施主体的入市行为需符合农民集体决议程序以及国土空间规划。只能有偿出让设立集体经营性建设用地使用权,并通过转让、互换、出资、赠与或抵押等方式流转。入市与征收是联动和分工的关系,若出让金数额或调节金缴纳比例与征地补偿标准保持适当平衡,征收与入市模式的差异不大。应采用“法定+意定”相结合的模式在集体内部成员之间分配土地增值收益抑或征收补偿费。宅基地使用权应坚持特殊主体居住保障的功能定位,视为法定的非经营性建设用地。在符合土地规划的前提下,三种集体建设用地应当允许相互转化,将转权与入市两个步骤有机结合。     

我国农村土地流转方式、流转成本与治理绩效分析

基于农地流转各利益相关者在土地流转中的主体地位的差异,我国的农地流转方式可分为政府主导型、集体主导型和农户主导型,但不同的流转方式会引致不同的流转路径、经济绩效,最终诱发不同的社会治理成本.中央政府应采取各种措施及时淡出地方政府主导型的农地流转方式,通过培育农户主导型流转方式进一步壮大集体主导型流转方式,从而优化城乡资源配置,捍卫农民利益,构建农地流转长效机制.     

创新农民住房财产权抵押贷款模式有效激活农村“沉睡资产”

林甸县农村信用合作联社依托该县住建局农民住房抵押登记平台,创新推出了"农民住房财产权抵押登记+第三方住房保证+财产保险"贷款模式,将宅基地上的农民住房作为抵押物发放贷款,有效缓解了农户贷款难问题。该模式贷款时限短(一般3~7天便可办结),贷款额度不设定上限,得到农民的广泛接受和认可,地方政府和金融管理部门也给予大力支持,2013年以来,银行给予其3.9亿元支农再贷款资金支持,该模式被省银行业协会评为"十佳特色金融产品奖"。     

农民宅基地使用权流转法律制度探析

农民宅基地使用权在市场经济体制下,由于农村经济结构的调整,受非农化过程中利益的驱动,流转已成为普遍现象。本文分析了农民宅基地使用权流转的形式及其存在的问题,就建立农民宅基地使用权流转法律制度进行初步探讨。     

我国农村土地权利制度的立法思考

我国农村土地权利制度主要包括集体土地所有权、土地承包经营权、宅基地使用权和土地抵押权制度等内容。农村土地所有权主体实体化、土地承包经营权和宅基地使用权的流转以及土地征收等问题是我国农村土地权利制度中急需解决的现实问题。我国农村土地权利制度的完善应以科学发展观为指导,兼顾公平和效率,保护农民的合法权益,促进农村经济的发展,为我国农村和谐社会的构建提供法制保障。     

多元主体利用宅基地合作建房的权利配置——以“三权分置”为实现路径

对于多元主体利用宅基地合作建房的权利配置,既要保障多元主体的合法权益,激活城乡要素市场,同时也要平衡多重制度目的,防范制度风险,防止城镇居民、社会资本等以合作建房为名义买受宅基地使用权。本集体内部成员之间利用既有宅基地合作建房并分配房屋时,不受“一户一宅”规则的限制。在房地分离主义下,房屋与土地均为独立的财产,宅基地使用权、租赁权等均可成为房屋所有权的土地权源。非本集体成员与农民合作建房时,应以宅基地“三权分置”为架构,采取“土地所有权+宅基地使用权+宅基地租赁权”的法权结构,由农户保有宅基地使用权,非本集体成员依据合同取得房屋所有权和一定期限的宅基地租赁权,并可办理不动产登记。     

乡村振兴背景下农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用主体制度创新研究——基于公平与效率的视角

在全面推进乡村振兴战略背景下,农村闲置宅基地和闲置住宅的资源价值和财产价值凸显,对其盘活利用社会共识逐渐达成。向社会主体适度开放闲置宅基地和闲置住宅现象在我国地方实践中逐渐增多,引起了学术界关注。经过前期政策探索,闲置宅基地和闲置住宅盘活利用现已进入试点政策完善及总结阶段。“人”是乡村振兴的关键因素。试点探索实践表明,闲置宅基地和闲置住宅盘活利用必须突破乡村内部主体范围,引入社会主体,因此主体制度创新必不可少。基于公平与效率视角,创新闲置宅基地和闲置住宅盘活利用主体制度,需坚守公平价值优先的基本逻辑,恪守农民作为宅基地使用权基本主体的地位,树立底线思维。同时,遵循兼顾效率的基本逻辑,审慎推进宅基地利用主体范围的放活,促进宅基地土地资源有效利用,形成主体对资源的和谐利用关系,助力乡村振兴。     

宅基地使用权流转研究——从保护潜在失地农民利益的视角

我国以社会福利的形式将农村宅基地作为农民从事农业生产的基本保障,供农民使用,法律以此为原因严格限制农村宅基地使用权自由流转。随着农村社会的发展,农民对于宅基地使用权的依附性逐步减弱,造成宅基地使用权隐性流转,农民面临失去土地的可能性。当前迫切需要分析我国现行农村宅基地使用权流转制度,找出法律限制流转的困境,探析流转的现实基础和可行办法。     

农村宅基地使用权的流转与退出机制

建立健全农村宅基地流转与退出机制,对于改革集体建设用地使用权制度、保护农民合法权益、缓解城镇化与工业化进程中建设用地供给紧张局面具有重要意义。经济利益驱动、多方需求旺盛、政府强制征收及政策环境驱动、文化传统驱动构成宅基地流转与退出的动力机制,而制度不完善、农民传统观念浓厚、具体退出机制缺失、监督管理工作乏力阻碍了宅基地的流转与退出。宅基地的流转与退出可分层次、分情况进行。     

乡村振兴背景下农村宅基地盘活利用问题研究

盘活利用农村宅基地对于激活农村土地要素、盘活农民"沉睡"的土地资产、保障乡村振兴用地需求意义重大。乡村振兴背景下盘活利用农村宅基地存在一些现实困境,包括宅基地使用权流转存在法律制度障碍、宅基地使用权回收制度缺乏可操作性、宅基地有偿退出政策难以落地实施、村庄规划长期缺失及相关制度配套不到位等。在乡村振兴背景下,应从推进农村宅基地制度创新、建立农村宅基地盘活利用长效机制、创新农村宅基地盘活利用模式以及强化村庄规划引领等方面着力推进农村宅基地盘活利用。     

“三权分置”背景下宅基地使用权流转纠纷的实证考察与探讨

准确把握宅基地使用权流转纠纷的实践面相,一是可以更好解决宅基地使用权流转纠纷,二是促进宅基地"三权分置"实现,充分发挥闲置宅基地使用效益。通过对2018年以来的207份宅基地使用权流转纠纷裁判文书的梳理归纳,可以发现我国当下宅基地使用权流转纠纷裁判文书中,存在大量类案不同判的现象。由于宅基地案件存在易发性、复杂性和长期性的特点,在审判实践中存在诸多问题,如认定合同效力认定方面、所采用的裁判依据不同等,究其原因在于权利不明确,管理不到位以及裁判规则不统一,为此建议以下三个方面完善:第一保证农民享有宅基地使用权和资格权;第二强化政府和农村集体经济组织的权力和权利,还要对农民行使宅基地权利进行有效和适度的干预;第三尝试统一裁判规则,明确相关主体的行为预期。     

我国农村宅基地使用权流转的困境与出路

农村宅基地使用权流转制度改革既关系到农民的核心利益,也将在很大程度上决定农村改革的成败。面对当前农村宅基地使用权流转制度中的种种问题,改革是应有的、必然的回应,而改革方案的选择则必须十分慎重。通过深入梳理、分析宅基地使用权流转的现状与困境,不难发现建构宅基地使用权自由流转制度具有坚实理论依据与现实基础。本文将从一般原则、具体建议、相关配套制度的建立与完善等三个层面阐述宅基地使用权自由流转制度的建构。     

宅基地使用权外部转让的构想

我国现行国家政策严格禁止农村宅基地使用权向社会主体转让,根本原因在于农村没有建立住房保障制度,宅基地承担着农民居住安全保障功能。农村宅基地大量闲置的现实国情,决定了闲置宅基地使用权外部转让是可行的。宅基地使用权直接向社会主体转让的思路不可取,宅基地使用权转权入市理论应予以修正。宅基地使用权外部转让的具体规则可从限定转让客体、厘定使用期限、实行房地一致原则、加强转让监管、建立收益分配机制等方面予以构建。     

农村集体土地确权无法解决的现实问题

我国广大农村目前进行的土地产权确认工作,并不是“新一轮农村产权制度改革”,更无力解决现阶段农村集体土地存在的根本问题。对农村土地进行确认、确定的一系列权利,不是赋予村集体和农民个体的新权利,其无力解决农村集体土地原来就存在的侵权、流转难等问题。由于农村集体土地所有权行使主体实际上存在缺位问题,所以只发一个权属证书,对农民集体和农民个体来说,毫无实际意义可言。土地确权登记颁证工作,仅仅是对原来法律允许的流转方式起推动作用,却无力解决阻碍现代农村规模化经济发展的最大问题,即现阶段法律禁止家庭耕地承包经营权和宅基地使用权抵押的问题。