农村宅基地使用权立法评析

农村宅基地使用权指农村村民依法享有的,在集体所有的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利。现阶段我国农村宅基地使用权制度仍然存在着法律规范较少、效力层次低、社会实用性差以及法律规范之间相互冲突等缺陷,要建立完善的农村宅基地使用权法律制度除了沿用已取得的成就外,还必须加强立法,化解现有法律制度的相冲突的局面。     

农村宅基地使用权流转的法律思考

我国农村宅基地使用权法律制度存在一些缺陷,其立法基础和标准不统一。导致现行相关法律规定相互矛盾。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。     

宅基地使用权物权化探微

《物权法》的颁布确立了宅基地使用权的物权地位,但短短四条的法律条文并未体现出用益物权的应有权利。单一的住房保障价值取向在市场经济的冲击下,已不能满足农村生活的需要。对宅基地使用权物权化的讨论既要考虑其深刻的历史背景,反映宅基地使用权的福利属性;也要重视现实需求,突出宅基地使用权的财产属性。由于宅基地使用权兼具福利和财产双重属性,与传统物权法上的保障特定主体生存利益的人役权和提升土地资产效用的地上权具有相似之处,因此在体现福利属性的初始取得阶段,宅基地使用权应体现人役权特点,在之后的体现财产属性的流转及消灭阶段,应适用地上权规则。     

我国农村宅基地使用权制度论略——现行立法的缺陷及其克服

新中国成立后,我国的宅基地使用权制度经历了确立和调整两个阶段.现行的宅基地使用权制度存在着立法资源匮乏、过分强调其社会保障性等弊端,因而导致其用益物权性质不能得以彰显.未来的宅基地使用权立法应在宅基地的取得、行使及处分等环节进行制度创新,以凸显其物权性质,更好地维护农民的合法权益.     

我国宅基地使用权流转制度研究

我国农村宅基地使用权是用益物权性质的权利,但它又具有中国特色,集中表现为福利性质即农民取得宅基地的无偿性、身份性以及流转的受限性。农村宅基地使用权的福利性质限制了宅基地使用权的财产属性。目前应从中共中央十七届三中全会决议提出的"加快形成城乡经济社会发展一体化新格局"的目标和"逐步建立城乡统一的建设用地市场"的要求出发,恢复宅基地使用权的财产属性,使宅基地使用权能够自由流转。     

农村宅基地使用权流转的法律路径——由“小产权”房兴起引起的思考

随着房地产业的发展,在城市房价高涨刺激下,城乡结合部的"小产权房"也日益热卖。但走俏的背后,还有着一系列法律问题的困扰。但对于小产权房的规范,法律却处于模糊地带。如何规范和完善宅基地使用权的流转,是不可回避的问题。本文通过分析对宅基地使用权的各种立法和观点,提出应放宽流转的限制才能适应当今时代的发展,并提出了完善建议。     

关于农村宅基地使用权继承的法律思考

关于农村宅基地使用权能否继承,学界一直存在不同观点,目前尚未达成一致。从司法实践来看,我国对农村宅基地使用权的继承持否定态度。我国1998年修订的《土地管理法》对一户只能申请一处宅基地的规定,仅是对农村村民申请宅基地条件的限制,并非针对农村宅基地使用权的继承,对农村宅基地使用权申请的限制并不排斥对它的继承,但我们应当坚持限制继承的原则。     

农村宅基地使用权的取得方式与政府监管

农村宅基地使用权属于用益物权的范畴，是指他人为了自建房屋，占有、使用集体土地的权利。宅基地使用权的申请取得是基于村民身份，与集体成员权密不可分，也可以通过继承、买卖、赠与等流转方式取得。政府要对宅基地取得过程中的行为加强监管，既要保障村民合理使用宅基地的需要，又要防止宅基地过分扩张而损害社会公共利益。     

农村宅基地使用权流转法律问题研究——以中国不同时期立法演变为视角

中国在不同时期对农村宅基地使用权流转的立法实践证明,严格限制其流转的立法内容陈旧,立法资源缺失,与物权价值冲突。农村宅基地使用权流转是实现法的价值和追求物权理念的需要。为了保障宅基地使用权有效流转,应将村委会确定为管理和经营主体,明确宅基地使用权有偿使用,建立流转强制登记制度。     

农村土地承包经营权的基本理论

目前法学界对农村土地承包经营权的性质仍存在一些模糊认识,农村土地承包经营权不仅是物权,而且是与农村土地集体所有权平等的独立物权;同时,农村土地承包经营权作为物权并非传统大陆法系的私权,而是融个人利益与社会利益于一体的财产权。     

土地发展权、农地征用及征地补偿制度

土地发展权是指所有权人将自己拥有的土地变更现有用途而获利的权利。农地征用补偿除了支付农地所有者传统的土地所有权价格之外,还应该对土地发展权给予补偿。此外,由于当前我国农地对于农民还具有很强的社会保障和失业保险功能,这决定了我国农地征用补偿必须有更宽广的边界。     

农村集体建设用地使用权流转的法律思考

农村集体建设用地使用权隐形流转和试点实践违反了国家的强制性法规,却成为社会上通行的做法。农村集体建设用地使用权流转无疑具有较强的现实合理性,经济的飞速发展使集体建设用地使用权入市成为必然趋势,确认其流转的合法性是立法对现实需求的回应。国家应修改相关法律法规,构建合理的收益分配机制,要将公平与正义作为核心价值理念,充分尊重农民土地权益。     

土地承包经营权流转视野下的土地承包经营权登记制度：困境与出路

土地承包经营权无须登记即可设立,但登记是土地承包经营权物权性流转的对抗要件。土地承包经营权债权性流转不发生物权变动,无须登记。土地承包经营权证书仅是证明土地承包经营权存在的文件,不能起到土地承包经营权公示的作用,也就不能作为土地承包经营权流转的基础。现行有效的《农村土地承包经营权证管理办法》不能为土地承包经营权登记提供操作规范,应予完善。     

土地承包经营权流转的“不可能三角”:解释及出路

新中国成立以来,中国农村土地制度和利用方式经历了土地改革、人民公社制和家庭联产承包责任制等阶段,当前正处于通过土地承包经营权流转来完善家庭联产承包责任制的新阶段。土地承包经营权流转的法律政策规定与实践运行状态之间存在着诸多偏差,这导源于中央政府、地方政府和农户等三大主体对土地具有六重功能,但不可能三角意味着土地承包经营权流转要同时实现多元主体的多重功能是困难,甚至是不可能的。未来应通过对土地附加功能的适度剥离、以及土地权利边界的逐步明晰来突显土地的经济功能,进而依靠土地承包经营权流转市场的完善和拓展来实现土地资源的更优配置。     

农村集体土地确权无法解决的现实问题

我国广大农村目前进行的土地产权确认工作,并不是“新一轮农村产权制度改革”,更无力解决现阶段农村集体土地存在的根本问题。对农村土地进行确认、确定的一系列权利,不是赋予村集体和农民个体的新权利,其无力解决农村集体土地原来就存在的侵权、流转难等问题。由于农村集体土地所有权行使主体实际上存在缺位问题,所以只发一个权属证书,对农民集体和农民个体来说,毫无实际意义可言。土地确权登记颁证工作,仅仅是对原来法律允许的流转方式起推动作用,却无力解决阻碍现代农村规模化经济发展的最大问题,即现阶段法律禁止家庭耕地承包经营权和宅基地使用权抵押的问题。     

中国农村土地承包经营权的产权残缺与重建研究

现行农村土地承包经营权在明晰性、排他性、安全性、可转让性、权能责任利益对称性、可实行性等方面都存在一定的缺陷,而这又与其法律属性不明确有关,土地承包经营权是在特定历史条件下以债权形式出现的具有一定自物权属性的且呈现具有普遍意义的物权化变迁趋势的特殊的土地权利。本文首先根据产权经济学的基本理论提出一个分析农地承包经营权的一般框架并运用这一分析框架对现行农村土地承包经营权制度进行分析,然后探讨农地承包经营权的法律属性,在此基础上,提出相应的完善农村土地承包经营权制度的政策建议。     

农村土地制度创新的“三化”模式

通过对现行农村土地制度弊端及农村土地自发变革经验教训的分析,在保持“土地集体所有的法律地位、土地所有权与经营权‘两权’分离的产权关系、以土地家庭为基础的基本经营制度、农民土地占有的现状”四不变基础上,实行“农民土地承包权物权化、农户住宅产权化、农村社会保障前置化”的“三化”模式,是农村土地制度创新的重要尝试。     

影响农户农地流出和流入意愿的微观因素研究——对温州农村的实地调查与分析

对"全国农村产权制度改革试验区"温州市5个市(区)下辖的12个乡镇进行入户抽样调查,运用Logistic回归分析法,分析影响农户流出和流入耕地承包经营权意愿的微观因素,结果表明:农户人均收入的增加、非农收入比重的提高、农地流转中介组织的建立、农业经营能手的培育是农村耕地承包经营权顺利流转的基础;同时,城镇近郊农户的农地流出意愿要低于远郊地区。因而,在经济条件尚未成熟的地区强行推进农地流转可能会导致当地农户的反感甚至强烈反对。