不动产善意取得中的“登记”问题研究——以一个案例为视角

《物权法》将中国的善意取得制度扩大到了不动产领域,这对中国的善意取得制度是一个重大突破和完善。不动产善意取得制度体现了不动产交易安全受到重视,有利于不动产买受人的权利保护。但在实践中,由于中国不动产登记制度及不动产善意取得制度尚未完备,使得在不动产善意取得的司法实践中常出现一些争议,其中,不动产善意取得中＂登记＂的具体判断时点便是一个值得探讨的问题,它直接关系到善意取得何时发生效力。     

我国不动产善意取得构成要件探究

我国《物权法》第106条确立了不动产善意取得制度。然而,该条文未明确其构成要件。要准确运用该制度,必须先厘清瑕疵登记＂、＂无权处分＂、＂善意＂＂等涵义,否则,就有被曲解和滥用的可能。不动产善意取得制度构成要件应包括：不动产登记薄上存在瑕疵登记;让与人是具有合法权利外观的无权处分人;不动产物权的变动须为合法的交易行为;受让人受让该不动产物权时是善意的;当事人必须办理完毕登记手续。     

略论不动产善意取得制度的法律效果

不动产善意取得法律效果表现为善意第三人取得相应物权,包括了物权取得本身,还包括所有权的负担情况以及其他物权的顺位情况。原权利人与无权处分人之间或与有过错的登记机关之间产生债权关系,原权利人可依法向相关责任人请求赔偿损失。     

论不动产登记制度之完善

不动产登记制度的完善是物权变动安全的重要保障.民行交叉问题是登记行为复合性的必然结果.人民法院应当以当事人的诉讼请求为起点,根据案件的客观需要确定诉讼种类.为避免民事审判与行政审判之间发生冲突,建议在立法上建立"一并审理"的诉讼模式,允许行政机关对民事纠纷进行审查并裁决.不动产登记机关的建立应注意与现行相关体制相街接.不动产登记实质审查和形式审查的主要区别在于:登记官员是否有权对不动产物权的原因关系进行审查.因此,我国<物权法>确立的是不动产登记机构以形式审查职责为主,实质审查为辅的审查模式.申请登记人骗取登记的,依共同侵权理论宜确立申请人与登记机关的连带赔偿责任.     

不动产登记制度的经济学思考

不动产登记是经权利人中请,国家专门机关将登记事项记载于登记簿上的事实或行为.我国不动产登记制度在实践中亟待解决的问题集中凸显于登记主体领域,即不动产登记的申请主体问题和不动产的登记机构问题.借助经济学的分析框架,不动产登记制度之登记主体问题有望获得全新的检讨与反思,从而摸索出合理地制度改良路径.这种改良路径包涵如下基本内容:采取"共同申请为主、单独申请为辅"的申请主体机制能够避免资源浪费,提高资源配置的效率;建立具有司法性质的统一不动产登记机构也许是契合本土情势的高效率制度安排;通过立法出台统一的<不动产登记法>,推进特定的强制性制度变迁,有助于降低社会成本,实现形式合理性与实质合理性兼容的制度供给.     

预告登记适用范围的界定

不动产登记制度在物权法中占据着极其重要的地位.完备的登记制度不仅是财产交易有序化的条件,而且也是物权制度赖以生存的基础.预告登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记.它作为不动产登记中的一种重要制度,对保障当事人的权利、保护不动产交易安全、维护市场信用具有重要的作用.预告登记与一般不动产登记的区别在于一般不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记,而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权进行的登记.我国物权法对预告登记适用范围的规定,与各国或地区传统立法相比过于狭窄,而且与我国物权法颁布之前的一些法律、法规相比,也显狭隘.因此,应当将预告登记的适用范围予以明确,使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权,以发挥预告登记制度的应有功能.     

论善意取得制度

善意取得是现代民法所确定的一项财产所有权取得制度。它是物权法中有关动产方面的规定的一项重要制度 ,它能较好地保护交易的安全 ,维护社会正常的经济秩序 ,稳定财产关系。本文对善意取得制度的构成要件和法律后果进行了详尽的探讨 ,从而指出构建我国善意取得制度的新构想     

物权变动中第三人保护的基本规则

物权变动中第三人保护问题是市场经济条件下一个非常重要的问题。保护第三人利益的传统做法是采用善意取得制度 ,但在某些情况下善意取得制度存有缺陷 ,对保护第三人利益不够充分。物权行为理论在保护第三人利益方面则较善意取得制度具有明显的优越性。建立以物权行为理论为主、善意取得制度为辅的理论模式 ,这将能充分地保护第三人利益 ,并由此产生了物权变动中第三人保护的基本规则     

日本食品安全规制中的登记检查机关制度

作为日本食品安全规制中的一项重要制度,登记检查机关制度在减轻行政负担、提升行政效率、保障食品安全等方面起到了独到的作用。登记检查机关必须经过厚生劳动省主管大臣的指定,才可以承担行政职能,完成行政任务。在日本行政法上,该机关被称之为＂功能性行政组织＂,没有被定性为传统意义上的行政主体,然而,却可以做出行政处分。因此,有必要将其置于法的统制之下,由法律加以确认并进行必要的规制。对登记检查机关的规制应当是全面性的,主要从主体、组织、义务、程序、责任等方面展开。     

《不动产登记暂行条例》实施相关问题研究与讨论

《不动产登记暂行条例》是指按照《物权法》的规定,将不动产进行统一登记的制度。实施不动产统一登记能够改善我国"多头登记"的问题,稳定不动产的归属。《不动产登记暂行条例》规定了不动产登记簿的内容,但是却欠缺法律上的规定,登记程序也没有和《物权法》的程序要求相联系。因此,本文针对《不动产登记暂行条例》实施的相关问题进行研究和讨论并对问题提出改善意见,旨在实现其真正功效。     

扩大预告登记适用范围的思考——兼论《物权法》20条的完善

中国《物权法》确立了预告登记制度，旨在维护交易安全，保护处于弱势地位的债权人的利益。相较于其他国家和地区的预告登记制度。中国预告登记适用范围较为狭隘，仅适用于因双方协议所产生的不动产买卖。为了更好地发挥这一制度的作用，应当从请求权范围、请求权发生的原因、对象等方面来扩大预告登记的适用范围，从而完善《物权法》20条的规定。     

我国物权法上的善意取得制度——以物权法第106条为分析对象

善意取得是所有权取得的一种重要方式,我国新出台的《物权法》肯定了该项制度.要对善意取得制度的准确把握首先必须确定民法领域中的其他相关概念.本文以物权法第106条为基础,分析法条中与善意取得制度适用有密切相关的概念,旨在使善意取得制度的内涵变得更为清晰,使其能在实践中更好到发挥作用.     

登记行为补助行为说之质疑——兼与刘保玉教授商榷

《不动产登记暂行条例》公布实施,对于保障和促进我国市场经济体制在不动产领域的发展具有重要意义。但该条例并未明确登记机构登记行为性质。不动产登记作为一个整体,由当事人所实施的申请登记的私法行为和登记机构所实施的登记审查的公法行为共同构成。不能将作为公法性质的登记机构登记行为界定为民事行为中的补助行为。我国的不动产登记不能想当然解释为物权行为,从登记机构登记行为的性质、登记行为与补助行为的区别及补助行为功能角度分析,将登记机构的登记行为界定为补助行为,并不妥当。登记行为并非补助行为,并不影响登记机构因错误登记所应承担的民事侵权责任性质。     

浅论我国《民法典》不应建立取得时效制度

把握取得时效制度建立与否的复杂性及其内在特征,将为我国的民法体系建设提供科学的认识理论依据.目前,我国现有法律体系中没有确立取得时效制度,新出台的<物权法>也没有在此方面做出相应的法律规定.取得时效制度具有特定的复杂性,对取得时效制度的正确认识应当把握我国目前的社会基础和经济条件;由于目前不动产登记制度和即时取得制度等相关配套制度和法规的完善,时效取得制度的适用空间已经逐步缩小;对取得时效制度建立与否进行法理和现实分析,把握对物的归属和物的利用效率原则,从而明确建立取得时效制度不适合我国国情和道德价值取向,进一步透视出取得时效制度的建立不利于公共财产的保护和社会道德文明的建设,从根本上认识我国已无建立取得时效制度的必要性.     

论我国动产抵押制度的完善

以动产为标的设定的抵押即为动产抵押。我国《担保法》及《物权法》虽然肯定了动产抵押制度,但立法上将不动产的登记生效主义适用于动产抵押人与抵押权人,将登记对抗主义适用于抵押权人与第三人,这实际上是将抵押合同的生效与动产抵押权的设立并为一谈,形成了理论上的矛盾。同时,我国《担保法》没有明确规定应当登记动产的范围,只增补笼统的弹性条款其他财产进行一般概括,很容易增加恶意抵押人故意逃避法律的机会,进而给抵押权人造成损害或者无法保障善意第三人的交易安全。《担保法》仅依财产的重要性完成对动产公示的规定在实践中也是不充分的,因此,应完善动产抵押制度。具体为:严格限制动产抵押物的范围,建立特定动产抵押制度;针对不同动产设立三种不同公示方法;采取一元化的登记生效主义;引入针对恶意行为人刑事制裁的责任制度。     

无权处分与善意取得制度的冲突与适用--兼谈善意第三人的保护

由于不承认物权行为,我国的无权处分规则与采物权形式主义立法模式的德国、台湾地区存有较大差异,本文在比较分析的基础上,阐述了我国无权处分的内涵,认为当无权处分与善意取得制度相冲突时应优先适用善意取得制度,且在发生善意取得时不能否定无权处分合同的有效性,并强调在无权处分规则中应注重对善意第三人的保护.     

行政法视野下的不动产登记审查标准——以房产登记为例

不动产登记具有典型的公、私法律关系交织的特点,其审查标准一直存在形式审和实质审的争论.从登记行为的公法性和登记内容的私法性出发,登记审查标准的确立必须考虑公权与私权的关系,以在不动产物权自治和行政法治之间寻求一个合理的定位.根据登记的行政确认行为性质,结合现实的不动产登记实际,不动产登记审查应以公信与效率为其价值取向,建立合理审慎的实体审查标准和正当程序的程序审查标准.     

我国商人登记制度之检讨与重构

商人登记在商法学中占有重要地位，直接决定着商人人格的确立。当前我国的商人登记立法存在着诸多问题，改革的方向是制定统一的商人登记法，由商主体主营业地工商机关对商人进行登记，继续坚持强制登记主义等。通过这些改革措施，重新建构我国的商人登记制度。     

逐步推行官员财产公示:现存问题与实施策略

当前,建立官员财产公示制度已成为社会共识,但由于官员抵触心理、配套制度体系不完备、民众观念偏差和参与意识不强等多方面阻碍因素的存在,我国推进官员财产公示制度仍然步履维艰。贯彻党的十八届三中全会精神,必须总结国内外经验,强化顶层设计,率先推进新提任领导干部财产公示,完善金融实名、不动产登记等配套制度,发挥群众和舆论监督作用,逐步形成较完善的官员财产公示制度。     

论物权变动未登记不得对抗之善意第三人范围

我国《物权法》规定了动产等物权变动未经登记,不得对抗善意第三人。然而,何谓善意,不得对抗之第三人究指何人等问题极易产生疑义,颇值研究。未登记不得对抗之善意第三人是指当事人之外的,与争议当事人从同一当事人处继受争议标的物的权利之间存在冲突,并对其权利进行了有效公示的人。然而,对于有些第三人,物权变动未登记亦得对抗;有些第三人,物权变动登记亦不得对抗。